Dans le passé, j’étais perturbé par le temps qu’il fallait pour refinancer un prêt hypothécaire. L’ensemble du processus a failli dérailler au 97e jour en raison d’un mauvais rapport de crédit à mon insu. Heureusement, le refinancement a finalement été réalisé. Je souhaite partager les avantages d’un refinancement hypothécaire de longue durée.
Ce qui prenait autrefois 30 jours à la plupart des gens pour refinancer prend désormais souvent plus de 2 mois pour être terminé. Je suis beaucoup plus zen aujourd’hui. Tant qu’il se clôture finalement, cela ne me dérange pas si mon refinancement prend une éternité. Enfin, pas vraiment pour toujours. Mais tant que la banque le souhaite, tant que je ne paie pas de frais supplémentaires.
Permettez-moi de partager avec vous les principales raisons pour lesquelles avoir un long processus de refinancement hypothécaire est en fait une chose merveilleuse. Cela est particulièrement vrai pour ceux qui ont des prêts hypothécaires à taux variable.
Pourquoi un refinancement hypothécaire à long terme est formidable
Si vous êtes frustré par le refinancement de votre prêt hypothécaire à long terme, voici quelques points positifs à considérer.
1) Moins de stress.
Un moyen clé de réduire le stress dès le début est de conclure dès le départ que tous les frais de refinancement hypothécaire encourus avant la clôture (frais de dossier, frais d’évaluation, etc.) seront remboursés si votre refinancement hypothécaire n’aboutit pas.
Même si vous vous sentirez mieux en sachant que vous ne perdrez pas d’argent lors du refinancement, vous ressentirez toujours du stress en raison du processus de collecte de documents pour le souscripteur. Juste au moment où vous pensez avoir terminé, le souscripteur en demande un de plus. Parfois, les documents qu’ils souhaitent échappent à votre contrôle.
Par exemple, le souscripteur peut demander une preuve d’assurance pour l’ensemble de l’immeuble où réside votre condo locatif. Si la secrétaire de HOA est occupée ou en vacances, vous êtes bloqué en attendant que le document soit envoyé à la banque. Et que se passe-t-il si le secrétaire du HOA ne parvient pas non plus à joindre l’agent d’assurance ?
Si la banque vous demande des informations dès que possible, comme elle le fait toujours, vous serez alors stressé d’essayer de retrouver la personne et le document, car vous craignez que si vous ne vous conformez pas, vous ne serez pas approuvé. Un délai de refinancement hypothécaire plus long réduit le stress lié à la collecte de documents.
2) Plus de temps pour améliorer votre solvabilité.
Certains refinancements échouent parce qu’à un moment donné du processus, le souscripteur détermine que vous n’êtes pas solvable même si l’agent hypothécaire vous a dit que vous deviez vous attirer. Ne confondez pas l’agent hypothécaire avec le souscripteur. Considérez l’agent des prêts hypothécaires comme le vendeur et le souscripteur comme celui qui effectue réellement le travail d’approbation de votre prêt.
Le souscripteur épluche un oignon pour accéder à ce qu’il y a à l’intérieur. Plus vous disposez de temps, plus vous pouvez faire de choses pour améliorer votre solvabilité en gagnant plus d’argent, en injectant plus de capital dans votre bilan, en corrigeant les erreurs de crédit et en réduisant la dette. Si vous ne disposez que de 1 à 2 mois pour refinancer, vous ne pouvez pas faire grand-chose. Mais si le processus de refinancement prend quatre mois, vous pouvez faire beaucoup pour vous améliorer sur le papier.
Comme mon refinancement hypothécaire en est maintenant à son 4ème mois, j’ai pu m’accorder une augmentation de 150 % au cours des deux derniers mois pour réduire mon ratio d’endettement/revenu. Auparavant, je me payais moins en raison de mon désir de payer moins d’impôt sur le travail indépendant et plus de distributions. Veuillez noter que la banque vérifie également vos deux dernières années de revenus. Mais ils vérifient vos revenus sur les deux derniers mois pour s’assurer que la tendance est stable ou à la hausse.
3) Maximisez la durée de votre prêt hypothécaire existant.
Je suis partisan de l’obtention d’un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) car je pense que les taux d’intérêt resteront bas pendant très longtemps. Il suffit de regarder les taux d’intérêt négatifs en vigueur au Japon et en Suède. L’Australie menace même de mettre en œuvre une politique de taux d’intérêt négatifs. Si je souscris un ARM 5/1, le scénario idéal est de refinancer à un taux égal ou inférieur le jour où la durée fixe de cinq ans s’ajuste pour profiter pleinement du taux fixe inférieur. Toutefois, le marché obligataire ne vous attend pas. Il fait ce que veut le marché.
Les détenteurs d’ARM doivent prendre une décision calculée quand refinancer leurs ARM. Dans mon cas, j’ai vu une opportunité de refinancer de 2,625 % à 2,375 % après quatre ans dans un ARM 5/1. En conséquence, cela ne me dérangerait pas que mon processus de refinancement prenne une année complète.
Oui, je paierai mon tarif actuel plus longtemps, mais je déclencherai également mon nouveau tarif inférieur plus tard. Chaque fois que vous refinancez, il y a un gaspillage économique dû au coût de refinancement. En planifiant votre refinancement hypothécaire de manière à ce qu’il dure jusqu’à ce que le taux fixe s’ajuste, vous maximisez votre avantage de refinancement.
Ne croyez pas ce que disent les banques
Chaque fois que vous bloquez un taux, la banque vous dira que le taux est bloqué jusqu’à une certaine date. Cela crée un sentiment d’urgence pour effectuer le refinancement avant cette date, sous peine de perdre le taux pour toujours. Mais comme je l’ai découvert à maintes reprises, en raison de conditions de souscription plus strictes, la date à laquelle le taux est censé expirer est toujours prolongée.
Lorsque j’ai commencé mon refinancement le 12 février, la banque a annoncé qu’elle bloquerait le taux jusqu’au 13 avril. Eh bien, devinez quoi ? Mon refinancement hypothécaire devrait se clôturer le 31 mai ! Du 12 février au 13 avril, j’étais frustré de la lenteur avec laquelle ils me demandaient des informations. Une semaine s’écoulait avant que j’entende quoi que ce soit de mon agent hypothécaire après avoir envoyé une pile de documents.
La réalité est que la banque peut prolonger votre blocage de taux aussi longtemps qu’elle le souhaite, à condition que cela soit économiquement rentable pour elle. Chaque prolongation ronge les bénéfices de l’agent des prêts hypothécaires, pas les vôtres. Au lieu d’être frustré par le manque de réactivité de mon agent hypothécaire, j’ai commencé à égaler son taux de réponse pour prolonger le processus.
Si elle prenait une semaine pour répondre à mon e-mail, je mettrais jusqu’à une semaine pour répondre. C’était parfait. Vous devez simplement vous assurer que vous répondez à toutes les demandes afin qu’ils ne vous imposent pas l’extension.
S’il vous reste du temps sur votre ARM jusqu’à ce que le taux s’ajuste, profitez du long processus de refinancement hypothécaire. Il en va de même pour les personnes refinançant d’un fixe à 30 ans vers un ARM. Faites certainement ce que vous pouvez pour renforcer vos finances et aidez votre agent hypothécaire lorsqu’elle a des demandes du souscripteur. Mais traînez un peu vos pieds pour correspondre à leurs pieds.
Une fois que vous aurez suivi le rythme de la banque, vous vous sentirez beaucoup moins stressé. Votre objectif est de payer le taux le plus bas possible pendant la plus longue période. Laissez l’inefficacité de votre banque vous aider !
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