Lorsque les taux d’intérêt augmentent, votre prêt hypothécaire à taux variable devra probablement être refinancé. La raison en est que les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) sont tarifés sur la base d’un indice de taux à court terme plus une marge, comme le taux des Fed Funds ou le LIBOR. Lorsque le taux des Fed Funds ou du LIBOR commence à augmenter, votre ARM augmentera également lors de sa réinitialisation.
Vous trouverez ci-dessous une étude de cas dans le passé lorsque la Fed augmentait le taux des Fed Funds. J’ai averti les détenteurs d’ARM de se refinancer avant la réinitialisation de leur taux fixe. Aujourd’hui, les taux hypothécaires sont au plus bas.
De plus, il existe des problèmes sur le marché hypothécaire. Obtenir une hypothèque à taux fixe sur 30 ans ou une hypothèque à taux fixe sur 15 ans est désormais relativement plus rentable.
Votre prêt hypothécaire à taux variable doit probablement être refinancé
Pour ceux d’entre vous qui ont judicieusement contracté des prêts hypothécaires à taux variable (ARM) au cours des 30 dernières années, félicitez-vous. Vous avez économisé beaucoup d’argent en payant des intérêts beaucoup plus faibles que si vous aviez contracté une hypothèque fixe sur 30 ans.
Obtenir une hypothèque fixe sur 30 ans n’est pas un choix financièrement optimal, car la plupart des gens vendent après 7 ans et le rendement des obligations à 10 ans est en baisse depuis plus de 30 ans.
Même si la Fed a finalement augmenté le taux des Fed Funds en décembre 2015, les taux hypothécaires des NOUVEAUX prêts hypothécaires ont diminué d’environ 0,5 % parce que la Fed ne contrôle pas directement les taux d’intérêt des prêts hypothécaires ou des prêts à la consommation. Le marché le fait. Et à l’heure actuelle, les investisseurs se ruent sur les bons du Trésor par crainte d’une récession mondiale.
Pour toute personne disposant d’un prêt hypothécaire ARM, vous devez lire cet article et refinancer avant que votre taux d’intérêt ne s’ajuste. Avant décembre 2015, la Fed n’avait pas augmenté ses taux depuis 2004 (voir photo). En conséquence, la plupart des détenteurs d’ARM ont vu avec bonheur leurs taux d’intérêt s’ajuster à plat pour baisser une fois la période fixe terminée. Pas plus!
Refinancez votre prêt hypothécaire à taux variable dès aujourd’hui
Je surveille les taux d’intérêt tous les jours car l’obligation à 10 ans est dans mon portefeuille. La volatilité des marchés boursiers en 2016 a vu les prix des bons du Trésor monter en flèche alors que les investisseurs recherchent sécurité et liquidité. Le rendement à 10 ans s’est effondré jusqu’à un plus bas historique au premier semestre 2016, mais il continue de croître à l’approche de 2017.
Les rendements des obligations d’État japonaises affichent désormais des taux d’intérêt réels négatifs (comme en Australie et en Suède), ce qui signifie que la déflation pourrait être de retour. Du point de vue d’un économiste, rien n’est plus mauvais que de voir les prix baisser et de faire croire à tout le monde que les prix continueront de baisser. La consommation et l’investissement s’arrêtent et l’économie s’enlise dans une spirale mortelle.
En 2021, le rendement des obligations à 10 ans est inférieur à 1 % et les prêts hypothécaires sont à des plus bas historiques.
Les prêts hypothécaires à taux variable et les prêts hypothécaires fixes sur 30 ans suivent de près le rendement des obligations d’État à 10 ans. En janvier 2015, j’ai réussi à verrouiller un Prêt géant ARM 2,25 % 5/1 avec Chase. Malheureusement, ils m’ont rejeté deux mois plus tard en raison de l’impossibilité de reconnaître mes revenus d’indépendant.
Jusqu’à présent, après avoir vérifié en ligne avec Credible et hors ligne avec Citibank et Chase, le meilleur prêt géant ARM 5/1 que je puisse obtenir est de 2,375 % et zéro point. C’est quand même plutôt bien, puisque mon ARM 5/1 actuel est à 2,625% et expire mi 2017. Ceci dit, ce n’est toujours pas le même que les 2,25% que j’ai obtenu en janvier 2015 même si le rendement à 10 ans est au même niveau.
Pourquoi les taux hypothécaires ne baissent-ils pas davantage ?
La raison probable ? Des marges plus faibles. Il semble que les banques n’acceptent plus une marge bénéficiaire aussi faible qu’en 2015, car elles sont aujourd’hui plus prudentes quant à notre bien-être économique futur. C’est logique. Au cours des deux dernières années, les actions bancaires ont été martelées. De plus, je pense que la plupart d’entre nous sont beaucoup moins optimistes qu’il y a un an.
Lorsque j’ai demandé à ma banquière des détails sur mon prêt ARM actuel à 2,625 % 5/1, elle a répondu avec les informations suivantes :
Premier ajustement : 01/06/2017
Marge : 2,25%
Indice : LIBOR (indice cette semaine : 1,14%)
Lorsque je lui ai demandé de confirmer si cela signifiait que mon taux d’intérêt hypothécaire serait égal à Marge + Indice = 3,39 % si le premier ajustement avait lieu aujourd’hui, elle a répondu OUI. J’ai parlé à l’agent de crédit pendant 45 minutes pour clarifier toutes les informations afin de fournir les meilleures informations possibles pour ce poste.
Passer de 2,625% à 3,39%, c’est une énorme augmentation de 29% ! Cela signifie qu’un versement hypothécaire mensuel de 1 000 000 $ passerait de 4 017 $ à 4 429 $ selon le calculateur hypothécaire de Credible.
D’un autre côté, si je refinance à 2,375 %, le paiement passerait de 4 017 $ à 3 887 $ par mois. Économiser 130 $ par mois, c’est bien, mais le véritable avantage est de m’éviter de devoir payer 3,39 % et 542 $ de plus par mois après le 1/6/2017 !
Comprendre votre indice hypothécaire
Pour ceux qui ne le savent pas, le LIBOR est le taux d’intérêt interbancaire moyen auquel une sélection de banques inscrites sur le marché monétaire de Londres sont prêtes à se prêter entre elles. Le LIBOR se décline en 7 échéances (du jour au lendemain à 12 mois) et dans cinq devises différentes.
Le taux d’intérêt LIBOR est utilisé comme taux de base par les banques et autres institutions financières. Les hausses et baisses des taux d’intérêt LIBOR peuvent donc avoir un impact sur les taux d’intérêt des comptes d’épargne, des hypothèques et des prêts.
Cependant, remarquez que votre compte d’épargne du marché monétaire n’a toujours pas autant augmenté. En effet, les banques souhaitent maintenir leurs coûts à un niveau bas et se rendent compte qu’elles n’ont pas besoin d’attirer de nouveaux dépôts, car tout le monde fuit les actifs risqués.
Il est courant de supposer que tant que le rendement à 10 ans reste faible, tout ajustement d’un ARM s’ajusterait simplement au même taux ou à un taux inférieur. Après tout, tout est lié en finance. La réalité est que l’ajustement du taux d’intérêt dépend de ce à quoi votre ARM est indexé. La plupart des ARM sont indexés sur le LIBOR.
Le LIBOR suit le taux des fonds fédéraux
Le LIBOR évolue très étroitement avec le taux des Fed Funds car les deux taux sont des taux à COURT TERME. Voyez comment le LIBOR a bondi d’environ 1 % depuis juillet 2015 après que la Fed ait augmenté le taux des Fed Funds de seulement 0,25 % en décembre 2015. C’est un bond fou !
L’hypothèse logique est que le LIBOR va probablement baisser, car la Fed n’augmente pas ses taux de manière aussi agressive après une année aussi volatile et l’incertitude entourant les élections. Début 2016, le marché pensait que la Fed augmenterait ses taux par quatre. Désormais, une deuxième hausse des taux est peu probable. Le LIBOR devrait cesser d’augmenter autant, mais ce n’est pas le cas.
Si votre ARM s’ajuste pendant ce pic du LIBOR, alors vous n’avez pas de chance car les ajustements se verrouillent souvent pour la période de 12 mois suivante.
Liste de choses à faire pour ceux qui ont des ARM
1) Découvrez la marge et l’indice de votre taux d’intérêt hypothécaire. La réponse la plus probable est que votre ARM est indexé sur le taux LIBOR à 12 mois. Si votre ARM devait s’ajuster aujourd’hui, le nouveau taux sera égal à la marge + indice.
2) Une fois le taux d’intérêt hypothécaire ajusté, demandez à quelle fréquence le taux d’intérêt, et donc votre paiement, s’ajustera. Certains ARM après leur période fixe initiale peuvent s’ajuster mensuellement en fonction du taux LIBOR. La plupart des ARM s’ajusteront une fois par an. Le pire est de faire ajuster votre ARM lors d’une hausse temporaire du LIBOR comme nous le voyons actuellement et de bloquer le taux plus élevé pendant 12 mois.
3) Demandez quel est le plafond maximum à vie du taux d’intérêt hypothécaire. Étant donné que la marge de votre prêt hypothécaire est fixe, le plafond à vie constitue en réalité une protection contre un indice trop élevé. Par exemple, le plafond à vie de mon ARM est de 5 %.
4) Découvrez les taux de refinancement actuels pour un ARM 3/1, un ARM 5/1, un ARM 7/1, un ARM 10/1, un fixe sur 15 ans et un fixe sur 30 ans et quels seront vos paiements correspondants. Je ne suis toujours pas fan des prêts hypothécaires fixes sur 30 ans. Le taux d’intérêt est généralement de 1 à 1,5 % plus élevé qu’un ARM 5/1. J’espère que tout le monde réalise désormais que les taux d’intérêt resteront bas pendant longtemps.
5) Si vous effectuez un refinancement, clarifiez avec l’agent de crédit si vous réinitialisez le calendrier d’amortissement (recommencez à l’année 0 sur une période d’amortissement de 30 ans) ou si vous le conservez tel qu’il est (par exemple, une hypothèque payée pendant 5 ans, et il vous restera 25 ans jusqu’à ce que la totalité de l’hypothèque soit payée dans le cadre du nouveau prêt). C’est généralement une bonne idée de respecter votre calendrier d’amortissement.
6) Prenez le coût du refinancement et divisez-le par vos économies d’intérêts mensuelles. Au minimum, la période d’équilibre doit être inférieure à la durée pendant laquelle vous prévoyez de détenir la propriété. Plus tôt sera atteint le seuil de rentabilité, mieux ce sera. En règle générale, ma recommandation est de 18 mois ou moins et/ou d’un différentiel de taux d’intérêt d’au moins 0,375 %.
Économisez de l’argent lors d’une correction
Le refinancement de votre prêt hypothécaire est la seule belle chose que tout le monde devrait faire en période de ralentissement économique. Vous voulez certainement le faire avant de perdre votre emploi ! Une fois que vous perdez vos revenus W2, vous êtes mort pour les banques. Je vais absolument essayer de refinancer à nouveau maintenant que le rendement à 10 ans est redescendu. Mes finances sont plus solides grâce à deux années de revenus de conseil et à moins de dettes.
Je crois fermement que la plupart des détenteurs d’ARM ne réalisent pas qu’une fois leur ARM ajusté, le taux d’intérêt sera beaucoup plus élevé que leur taux actuel en raison d’une rampe du LIBOR. Ne supposez pas que, parce que le rendement des obligations à 10 ans s’effondre, le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire ARM coopérera.
Pour obtenir le meilleur taux hypothécaire, vous devez mettre les banques en concurrence avec des offres écrites. Le moyen le plus simple d’obtenir de nombreuses offres est de demander un devis sans engagement en ligne. Soit vous choisissez le meilleur devis, soit vous utilisez les informations pour que votre banque existante corresponde ou batte. C’est exactement ce que je fais et exactement ce que mon agent de crédit Citi m’a demandé. Les banques ne veulent pas perdre votre entreprise.
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