Plusieurs d’entre vous m’ont demandé si vous deviez effectuer un refinancement en espèces. J’aimerais donc partager mes réflexions sur ce scénario intéressant. Un refinancement en espèces consiste essentiellement à rembourser votre prêt hypothécaire existant en dessous d’un certain ratio prêt/valeur afin d’être admissible à un refinancement hypothécaire.
Le ratio prêt/valeur est calculé en divisant votre prêt hypothécaire par la valeur de votre propriété. Un LTV de 80 % ou moins est généralement ce qu’exigent aujourd’hui la plupart des grandes banques pour se refinancer. Par exemple, une hypothèque de 400 000 $, une maison de 500 000 $.
Pour les acheteurs de biens locatifs, les banques exigent généralement un acompte de 30 % ou plus. Cela équivaut à un LTV de 70 % ou moins.
J’étais personnellement coincé avec une hypothèque sur 30 ans de 5,875 % sur ma propriété de vacances. Cela était dû à la fermeture du marché hypothécaire secondaire des condotels après l’effondrement.
Pendant des années, j’avais envie de refinancer à 4,25 % ou moins. Mais je ne voulais pas investir davantage de liquidités dans un actif illiquide. Au lieu de cela, j’ai pu obtenir gratuitement une modification de prêt auprès de Bank of America.
Mais disons que vous ne parvenez pas à obtenir une modification de prêt et que vous souhaitez désespérément réduire le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire. La seule autre option est de procéder à un refinancement en espèces.
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Comment décider s’il faut effectuer un refinancement en espèces
Si vous vous demandez, « dois-je faire un refinancement en espèces ? » Jetez un œil à l’exemple ci-dessous. Et au cas où vous seriez curieux, voici un article sur la réalisation d’un refinancement avec retrait pour votre référence.
Situation actuelle des prêts hypothécaires
Taux hypothécaire : 6%
Durée : 30 ans fixe
Montant de l’hypothèque : 400 000 $
Valeur de la maison aujourd’hui : 400 000 $
Valeur de la maison en 2007 : 500 000 $.
Ratio prêt/valeur : augmenté de 80 % à 100 %, vous interdisant de refinancer à un taux inférieur.
Intérêts hypothécaires mensuels : 2 000 $
Intérêts hypothécaires annuels : 24 000 $
La banque propose de refinancer votre prêt hypothécaire fixe sur 30 ans de 6 % à 4 % si vous remboursez votre prêt hypothécaire pour atteindre un LTV de 80 %.
Un LTV de 80 % sur une maison de 400 000 $ signifie une hypothèque de 320 000 $. En d’autres termes, vous devez trouver 80 000 $ en espèces pour ramener votre montant actuel de 400 000 $ à 320 000 $ pour être admissible.
Alors, comment comprendre cela ?
Situation hypothécaire proposée
Taux hypothécaire de refinancement : 4 %
Durée : 30 ans fixe
Exigence LTV : 80 %
Liquidités nécessaires pour atteindre 80 % de LTV sur une maison de 400 000 $ : 80 000 $
Montant du nouveau prêt hypothécaire : 320 000 $
Nouveaux intérêts hypothécaires mensuels : 1 067 $
Et les nouveaux intérêts hypothécaires annuels : 12 800 $
SOLUTION: Prenez la différence entre vos anciens et nouveaux montants d’intérêts hypothécaires annuels (24 000 $ – 12 800 $ = 11 200 $) et divisez-la par le montant d’argent que la banque vous demande de cotiser (80 000 $) pour obtenir 14 %.
Les 14 % correspondent essentiellement au taux de rendement de votre refinancement d’investissement en espèces. C’est excellent par rapport aux rendements historiques du marché boursier, du marché obligataire et du marché immobilier.
Formule: (Ancien paiement d’intérêt annuel – Nouveau paiement d’intérêt annuel) / Montant d’encaissement = Retour sur le refinancement en espèces
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Plus de choses à penser lors d’un refinancement en espèces
Ce serait bien si nous pouvions prendre toutes nos décisions sur la base de simples calculs. La réalité est qu’il existe plusieurs variables que nous devons également prendre en compte. Voici des éléments de réflexion.
1) Durée. Les refinancements en espèces ne fonctionnent que si vous envisagez de posséder la propriété pendant une longue période, de préférence la durée du prêt. Vous ne devriez pas envisager de saisir la propriété même si vous êtes dans un état sans recours, car vous perdrez probablement une grande partie de votre injection de liquidités.
Si vous vendez la propriété sur le marché libre, vous devriez théoriquement pouvoir retirer la valeur nette de votre maison. Mais cela dépend des prix et des conditions du marché. N’effectuez pas de refinancement en espèces si vous ne prévoyez pas de posséder la propriété pendant au moins 10 ans.
Vous pouvez également simplement calculer combien d’années d’économies d’intérêts il vous faudra pour récupérer votre investissement. Dans l’exemple ci-dessus, la réponse est 80 000 $ / 11 200 $ = 7,2 ans. Attendez au moins 7,2 ans pour atteindre le seuil de rentabilité. Toute période de détention plus courte et vous perdez votre temps.
2) Investissements alternatifs. Un retour de 14 % sur votre refinancement en espèces est difficile à battre. Cependant, il pourrait y avoir de meilleurs rendements. Vous pouvez accepter un taux de rendement inférieur à 14 % si les investissements alternatifs offrent plus de liquidité et de flexibilité.
Par exemple, si vous pensez qu’une action offrira un rendement de 10 %, elle pourrait très bien constituer un investissement plus attrayant, car vous pourrez facilement la vendre après votre gain. Vous devez également vous assurer que vous avez épuisé toutes les solutions alternatives avant de vous lancer dans la voie du refinancement en espèces.
3) Emploi. Si vous travaillez dans un secteur volatile, si vous sentez que votre emploi est en danger et que vous ne disposez que d’une ou deux sources de revenus, investir plus d’argent dans votre maison, malgré les économies d’intérêts mensuelles, peut être un peu trop risqué.
Vous pouvez au moins vous préparer à un chômage potentiel en lisant cet article sur 15 choses que vous devriez faire avant de quitter votre emploi. En général, il vaut mieux être riche en liquidités et pauvre en logement en raison des liquidités.
4) Dépenses à venir. Énumérez certainement autant de dépenses à venir, petites et grosses, que possible. Certaines dépenses courantes comprennent les déplacements, les frais de scolarité, les voitures, les taxes, les toits, les chauffe-eau, les fenêtres et les frais médicaux. Assurez-vous d’être en mesure de payer confortablement autant de dépenses à venir que possible avant d’investir une grosse somme d’argent dans votre prêt hypothécaire.
5) Réduction du bouclier fiscal. La raison pour laquelle je pense que le montant hypothécaire idéal est de 1 million de dollars est que 1 million de dollars de dette hypothécaire est le montant maximum que vous pouvez avoir pour déduire les intérêts hypothécaires de votre revenu.
Vous pouvez également obtenir un HELOC de 100 000 $, mais c’est une question plus grise. Avec un taux hypothécaire plus bas, vous aurez évidemment moins de frais d’intérêts. Cela dit, il vaut mieux payer moins d’intérêts que plus d’intérêts même si vous disposez d’un bouclier. Pour ceux qui gagnent bien plus de 200 000 $, vos déductions sont progressivement supprimées.
6) Coût de refinancement. Ma règle générale est de refinancer chaque fois qu’il faut 24 mois ou moins pour récupérer les coûts de refinancement. Plus le seuil de rentabilité est rapide, mieux c’est évidemment.
Si vous disposez d’un prêt hypothécaire suffisamment important, les coûts sont souvent intégrés au refinancement et vous pouvez commencer à économiser de l’argent dès le premier mois.
La durée la plus longue consiste simplement à vivre dans votre propriété pendant au moins le temps nécessaire pour récupérer le coût. Par exemple, même si cela prend 10 ans, si vous vivez dans votre maison pendant 11 ans, vous gagnez, mais d’un an seulement.
7) Diversification de la valeur nette Il est important de garder votre valeur nette raisonnablement diversifiée. Si un refinancement en espèces fait croître la partie immobilière de votre valeur nette à bien plus de 70 %, vous devez vraiment réfléchir attentivement à la question de savoir si vous pouvez augmenter l’autre partie suffisamment grande pour réduire le solde immobilier.
Vous pouvez facilement voir un instantané de la distribution de votre valeur nette si vous regroupez vos comptes sur Personal Capital. C’est gratuit et facile à utiliser.
Les refinancements en espèces peuvent fonctionner
Si je n’avais pas obtenu de modification de prêt pour ma propriété de vacances, j’aurais probablement quand même attendu un refinancement en espèces parce que j’ai besoin de liquidités. En tant qu’entrepreneur/retraité/chômeur de première année, il est préférable d’avoir le plus d’argent semi-liquide possible puisque je n’ai jamais volé en solo auparavant.
Maintenant qu’un an s’est écoulé, je suis beaucoup plus à l’aise de déployer autant de liquidités que possible dans des investissements ainsi que pour réduire ma dette hypothécaire, car j’ai déterminé mes besoins de trésorerie.
Pour ceux d’entre vous qui ont un LTV immobilier d’environ 81 à 100 % et qui peuvent facilement traverser tous les scénarios ci-dessus, j’envisagerais fortement de procéder à un refinancement en espèces. Si vous possédez une propriété avec un LTV bien supérieur à 110 %, je vous dirais d’attendre un peu plus longtemps que le marché se redresse même si vous envisagez de rester pour toujours. La valeur de votre maison devrait éventuellement récupérer. Mais cela pourrait prendre plus de temps que prévu et les circonstances de la vie pourraient changer.
Pour commencer les discussions sur un éventuel refinancement en espèces, il suffit de demander à votre détenteur de prêt hypothécaire existant diverses options. Vérifiez également les tarifs en ligne car c’est gratuit et sans engagement pour vous assurer que vous ne vous faites pas escroquer. Avec un rendement à 10 ans supérieur à 2 % actuellement, je crains que la période faste des taux hypothécaires bas ne se termine.
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Recommandations pour la création de richesse
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