La cote de crédit moyenne des prêts hypothécaires approuvés continue de rester élevée. Les banques continuent de prêter uniquement aux emprunteurs ayant les cotes de crédit les plus élevées.
Avant la récession de 2008-2009, la cote de crédit moyenne pour les prêts hypothécaires approuvés était en moyenne d’environ 720. 720 est en fait le seuil entre un crédit « bon » et « excellent ».
Étant donné que le marché immobilier s’est effondré de toute façon à l’échelle nationale, il ne faut pas être trop impressionné par une cote de crédit de 720. Une cote de crédit de 720 doit être considérée comme moyenne, du moins du point de vue de cet agent de crédit.
La cote de crédit moyenne des prêts hypothécaires approuvés a augmenté après la crise financière
Après l’éclatement de la bulle immobilière, la note moyenne des prêts hypothécaires approuvés a grimpé à 769 entre 2009 et fin 2012. Une note de crédit de 769 bat 80 % de toutes les autres notes de crédit sur 850. En d’autres termes, les banques ne prêtaient à presque personne. L’avantage est que la probabilité d’un type similaire de krach immobilier à l’avenir a diminué.
Puis, en 2020, selon Fannie Mae, la cote de crédit moyenne d’un demandeur de prêt hypothécaire approuvé est tombée à 741. Au début de la pandémie, la demande de logements a explosé. Mais à l’époque, il était brutal, même pour les personnes aux revenus élevés, d’obtenir un prêt hypothécaire. De nombreux locataires que je connais ont été exclus du marché du logement simplement parce qu’ils ne peuvent pas obtenir de prêt.
Je vois encore peu de signes de retour des prêts hypothécaires à risque ou des prêts hypothécaires à amortissement négatif. Mais une chose dont nous devrions nous préoccuper est la dernière initiative de la Federal Housing Administration visant à faire revenir les acheteurs Boomerang.
Les acheteurs Boomerang reviennent
La Federal Housing Administration a lancé un nouveau programme permettant aux acheteurs qui ont perdu leur maison à la suite d’une saisie ou d’une vente à découvert d’acheter une autre maison. Ces acheteurs sont surnommés « acheteurs Boomerang » car ils reviennent pour en savoir plus.
Le programme exige que les candidats démontrent qu’ils ont perdu au moins 20 pour cent de leurs revenus pendant au moins six mois, ce qui leur a fait perdre leur maison. Les acheteurs Boomerang doivent alors montrer qu’ils se sont remis des difficultés (zone grise) et qu’ils disposent d’un crédit irréprochable depuis au moins un an.
Un crédit propre ne signifie pas une bonne cote de crédit, remarquez. Une fois que les emprunteurs ont réussi les tests initiaux, ils sont éligibles aux prêts FHA réguliers qui ne nécessitent qu’un acompte de 3,5 % – ce qui n’est pas différent d’un premier demandeur de prêt FHA qui n’a jamais saisi ou vendu à découvert une maison !
Pointage de crédit à l’origine des prêts hypothécaires
Vous trouverez ci-dessous le dernier score de crédit à l’origine jusqu’en 2025. Comme vous pouvez le constater, il a culminé en 2020, les scores ont chuté jusqu’en 2022, et maintenant ils sont de retour à environ 780. En conséquence, il est encore une fois de plus en plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire pour refinancer ou acheter une maison.
Il existe même un cas très médiatisé de fraude hypothécaire liée à l’occupation par le propriétaire par un gouverneur de la Fed, qui met en lumière une manière dont les emprunteurs tentent de baisser leurs taux d’intérêt. Dans un contexte de taux hypothécaires élevés, les emprunteurs font preuve de « créativité ».
Cela semble un peu risqué
Pensez-y un peu. Le gouvernement, dans toute sa sagesse, permet à ceux qui ont arrêté de payer leur hypothèque pour quelque raison que ce soit de réessayer avec une mise de fonds de seulement 3,5 %. Pendant ce temps, les banques qui proposent des prêts hypothécaires géants (non couverts par Fannie ou Freddie) exigent une mise de fonds de 20 % ou plus avec environ 741 cotes de crédit pour acheter une maison. C’est la principale raison pour laquelle les prêts jumbo ont des taux INFÉRIEURS à ceux des prêts conformes. Les emprunteurs sont tout simplement de meilleure qualité.
On pourrait penser que subir le traumatisme d’une saisie ou d’une vente à découvert produirait des cicatrices lors de l’achat d’une maison pendant au moins une décennie (il faut environ 7 ans pour que votre pointage de crédit se rétablisse complètement). On pourrait également penser que si vous avez déjà saisi une maison, vous devriez au moins être tenu de verser une mise de fonds supérieure à 3,5 %. Mais je suppose que le gouvernement est tellement favorable à l’accession à la propriété qu’il ne peut s’empêcher d’inciter les personnes qui n’ont pas les moyens d’acquérir une maison à réessayer.
Si vous ne mettez que 3,5% de mise, vous n’avez pratiquement pas de skin dans le jeu. Les premières personnes à saisir à nouveau lors du prochain ralentissement économique sont celles qui ont le moins de mise de côté.
Pour faire valoir un point, si vous avez payé 100 % en espèces pour votre maison, vous n’allez bien sûr pas la saisir étant donné que le coût de possession est minime. Il serait préférable pour toutes nos finances de suivre la règle des 30/3 pour l’achat d’une maison.
Le marché immobilier ralentit, mais il reviendra
Si vous êtes acheteur sur le marché immobilier, vous êtes relativement optimiste quant à l’assouplissement actuel des normes de crédit. Une propriété que je possède à Tahoe a fait faillite parce que plus personne ne pouvait obtenir une hypothèque en copropriété. Et ce, malgré un bénéfice net d’exploitation de 8 à 10 %. Les seuls acheteurs étaient des acheteurs au comptant. Les choses se sont rétablies comme tout le reste, mais le marché hypothécaire des condotels reste tendu.
Si vous êtes à découvert sur le marché immobilier (locataire), vous devriez alors soit profiter pleinement d’un prêt FHA, soit surpondérer les actions de constructeurs de maisons du marché de masse jusqu’à ce qu’elles explosent.
Tout comme il est imprudent de combattre la Réserve fédérale lorsqu’on investit en bourse, il est imprudent de combattre le gouvernement fédéral lorsqu’on investit sur le marché immobilier. Le gouvernement fédéral indique qu’il fera tout ce qui est en son pouvoir pour amener le plus grand nombre possible d’Américains à devenir propriétaires, quelle que soit leur histoire.
Lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété, recherchez le moment idéal pour acheter un bien immobilier lorsque les calculs ont du sens et que vous tombez sur une bonne affaire qui coche toutes les bonnes cases.
Lorsque la cote de crédit moyenne des prêts hypothécaires approuvés diminue un peu, il est également plus facile d’obtenir un prêt hypothécaire à la marge.
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