La beauté d’un ralentissement économique réside dans le crédit bon marché. Et lorsqu’il y a une pandémie mondiale, les taux hypothécaires ont tendance à baisser. En conséquence, chaque propriétaire devrait refinancer son prêt hypothécaire dès maintenant, car les taux se rapprochent de leurs plus bas historiques. Voici quelques conseils de refinancement hypothécaire de quelqu’un qui a refinancé plusieurs fois.
Depuis 2003, j’ai refinancé cinq propriétés plus d’une douzaine de fois. Ces conseils de refinancement hypothécaire sont directement issus de l’expérience. En conséquence, vous pouvez payer les frais les plus bas et obtenir le taux d’intérêt le plus bas possible.
Vérifiez les derniers taux hypothécaires en ligne via une place de marché. Ils disposent de l’un des plus grands réseaux de prêt du monde. Il n’y a aucune obligation et vous obtiendrez de véritables devis de prêteurs qualifiés en quelques minutes.
Le refinancement peut être un processus intimidant, mais il ne devrait pas être effectué avec le bon représentant et le bon état d’esprit.
J’ai refinancé ma résidence principale au 4T2019 avec un ARM 7/1 à 2,625% sans frais. En 2020, j’ai été pré-approuvé pour un ARM 7/1 à seulement 2,125 % parce que les taux d’intérêt ont encore baissé !
J’ai une tarification relationnelle parce que j’ai plus d’un million de dollars d’actifs avec le prêteur. Mais même si je ne le faisais pas, je pourrais obtenir un ARM 7/1 pour seulement 2,5 % en 2021+.
En tant que personne ayant refinancé plus de 10 prêts hypothécaires depuis 2005, permettez-moi de partager avec vous mes conseils de refinancement hypothécaire pour vous aider à obtenir le meilleur taux possible.
Conseils de refinancement hypothécaire résidentiel à connaître
Voici les conseils de refinancement hypothécaire les plus importants que vous devez comprendre avant de commencer votre parcours de refinancement. De nos jours, le refinancement d’un prêt hypothécaire prend plus de temps qu’il y a 10 ans, car le secteur des prêts est plus strict.
Vous devez avoir un bon crédit, un emploi et vos papiers pour pouvoir profiter avec succès des taux bas. Compte tenu de la vigueur probable du marché immobilier, c’est fantastique d’être propriétaire. Non seulement vous constaterez une appréciation des prix, mais vous pourrez également réduire vos coûts mensuels de logement.
1) Comprendre comment l’inflation affecte les taux hypothécaires
Savoir quand refinancer, c’est comme être un négociant en obligations. Les traders d’obligations sont obsédés par les hypothèses d’inflation, et vous devriez également avoir au moins une hypothèse de base. De toute évidence, une expansion monétaire considérable s’est produite récemment, ce qui devrait finalement conduire à une hausse de l’inflation. La théorie économique de base affirme que pour chaque nouveau billet de 1 dollar imprimé, il y aura éventuellement une augmentation de 1 dollar des prix du panier global de biens. Le mot clé est finalement, ce qui pourrait prendre des décennies.
Les gens attendaient une inflation plus élevée, et donc des taux plus élevés, depuis une décennie. Ironiquement, ceux qui ont des prêts hypothécaires fixes à court terme (ARM) sont les gagnants de ce siècle, car les taux sont réinitialisés à des niveaux inférieurs à ceux de leur fixation initiale !
L’inflation diminue depuis plus de 25 ans, et je ne vois pas de raison de s’attendre à ce que l’inflation augmente soudainement étant donné l’énorme écart de production de l’économie. Si l’inflation commence à augmenter, vous savez au moins que vos actifs augmentent également en valeur nominale.
Le chiffre à surveiller est le Rendement des bons du Trésor américain à 10 ans. Actuellement à 3,4% 2% 2,7% 1,85% ~3,2%. La plupart des prêts hypothécaires à long terme sont liés au rendement des obligations à 10 ans. Par conséquent, chaque fois que vous voyez le marché boursier s’effondrer, regardez les prix des obligations augmenter et les rendements baisser. C’est le moment précis pour appeler votre courtier hypothécaire.
2) La durée correspondante est cruciale
Maintenant que vous avez formulé une hypothèse sur l’inflation, vous devriez considérer faire correspondre la durée de votre taux fixe avec la durée pendant laquelle vous prévoyez de conserver ou de rembourser le prêt.
Par exemple, si vous envisagez de conserver votre propriété pour toujours, mais que vous avez besoin d’un délai aussi long que possible pour rembourser votre hypothèque, il vous incombe de contracter une hypothèque fixe sur 30 ans. Votre scénario de base est que dans 30 ans, vous rembourserez intégralement votre prêt hypothécaire, mais je vous suggère de payer un supplément lorsque vous le pouvez pour économiser sur les frais d’intérêt à long terme.
En revanche, si vous envisagez de conserver votre propriété pendant seulement 5 ans, ou si vous envisagez de rembourser l’hypothèque en 5 ans, il est plus logique de souscrire un ARM 5/1 (hypothèque à taux variable), surtout si vous pensez que l’inflation reste bénigne.
Compte tenu du la courbe des taux est généralement ascendanteles prêts de plus longue durée ont des taux d’intérêt plus élevés. Il s’agit pour l’essentiel d’une tautologie, sauf en période de contrainte économique extrême, où la courbe des rendements s’aplatit, ou s’inverse, étant donné que les gens veulent que leur argent soit aussi liquide que possible. En supposant une courbe de rendement normale ascendante, vous paierez un taux plus élevé pour un prêt hypothécaire de plus longue durée.
Lorsque la courbe des taux est inversée, vous devriez alors obtenir la durée où l’inversion est la plus prononcée. Vous trouverez ci-dessous un exemple de courbe de rendement à trois dates différentes. Le 13 août 2019, vous devriez obtenir une durée hypothécaire de 5 ans, 7 ans ou 10 ans pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix. Les emprunteurs bien qualifiés bénéficient de taux hypothécaires bien inférieurs aux moyennes déclarées.
En 2020, la courbe des taux est encore assez plate sur le marché du 5 ans au 10 ans. En conséquence, je pense qu’il est préférable d’obtenir un ARM 5/1, 7/1 ou 10/1.
3) Les coûts de refinancement font une grande différence
Il existe un certain nombre de coûts liés au refinancement qui, malheureusement, grugent les économies de refinancement. La façon de penser aux coûts est de obtenez le coût total du refinancement divisé par les économies mensuelles de refinancement pour voir combien de mois il faut pour atteindre le seuil de rentabilité.
Par exemple, disons qu’il en coûte 3 000 $ pour refinancer un prêt de 400 000 $ de 5,25 % à 4,25 %. Votre paiement mensuel passe de 2 375 $ à 2 135 $ pour une économie de 240 $. Prenez les 3 000 $ de frais de refinancement divisés par 240 $ = 12,5. Autrement dit, il faut 12,5 mois pour que vous commenciez à bénéficier d’un refinancement.
Si vous prévoyez de prendre 360 mois (30 ans fixes) pour rembourser votre prêt hypothécaire, vos économies réelles seraient de 83 400 $ (347 mois X 240 $), ce qui rend le coût de 3 000 $ pour refinancer une évidence. Ironiquement, vous économisez moins si vous remboursez votre prêt plus rapidement du point de vue du refinancement.
Vous devriez également demander à votre courtier quel serait le coût d’un refinancement à un taux plus élevé. Dans cet exemple, vous pourriez obtenir un « crédit » sur vos coûts si vous refinanciez à 4,75 % au lieu de 4,25 %, laissant ainsi moins d’argent sortir de votre poche.
La règle générale est que si vous envisagez de rester dans votre maison pendant plus de 5 ans et qu’il ne vous en coûte pas plus de 24 mois avant d’atteindre le seuil de rentabilité, vous devez refinancer. Mais personnellement, j’aime procéder à un refinancement hypothécaire « sans frais » afin de ne pas perdre au cas où je vendrais la propriété plus tôt que prévu.
4) Prêts hypothécaires à taux fixe ou variable sur 30 ans
L’avantage d’un prêt fixe sur 30 ans est que vous savez quels seront vos versements pendant 30 ans. Le paiement ne changera jamais, seulement la combinaison entre le principal et les intérêts. En tant que prêt fixe à long terme, vous payez pour le « privilège » de la sécurité.
Avec un ARM de 5 ans par exemple, vous payez un montant d’intérêt inférieur en échange du fait de ne pas savoir quel sera votre taux hypothécaire la sixième année. La bonne nouvelle est qu’il y a généralement une augmentation du plafond de 5 %. Le problème, c’est que vos paiements pourraient littéralement plus que doubler, passant d’un taux d’intérêt de 4,25 % dans cet exemple à 9,25 % !
Si vous avez souscrit l’hypothèque fixe sur 30 ans, la sixième année, vous serez toujours à 5,25 %. Il est donc important d’avoir une conviction ferme quant à l’évolution de l’inflation et donc des taux d’intérêt.
Comme les taux ont baissé après la pandémie, contracter un prêt hypothécaire à taux fixe sur 15 ans est également une bonne idée. L’hypothèque moyenne à taux fixe sur 15 ans est désormais inférieure à la moyenne 5/1 ARM. Il s’agit d’une situation particulière dont il faut profiter si vous disposez de liquidités suffisantes.
Les gens pensent que les prêts hypothécaires à taux variable sont dangereux et mauvais. Ce n’est tout simplement pas vrai. Un ARM est une excellente option pour vous faire économiser de l’argent en vous permettant de payer un taux d’intérêt inférieur si vous pensez que l’inflation est bénigne et si vous prévoyez de détenir la propriété pendant un nombre d’années plus court. Les ARM ont généralement des durées de 1, 3, 5, 7 et 10 ans.
Comme nous l’avons vu dans l’exemple ci-dessus avec la courbe des taux inversée, obtenir un ARM de 5 à 10 ans est le meilleur choix. De toute façon, le propriétaire moyen est propriétaire de sa maison depuis environ 9 ans seulement.
Ne payez pas trop cher pour un forfait de 30 ans. Un prêt hypothécaire à taux variable vous permettra d’économiser davantage d’argent dans cet environnement de taux d’intérêt durablement bas.
5) FACTEUR PITA (Douleur dans le facteur A**)
Ce serait bien si l’on pouvait simplement claquer des doigts et modifier les conditions du prêt. Malheureusement, ce n’est pas si simple et vous devez consacrer au moins 5 heures de votre temps à parler à votre représentant hypothécaire et à préparer et signer les documents. Un bon agent doit être en mesure de vous fournir tous les documents nécessaires dont vous avez besoin pour faire avancer les choses.
Le processus prend généralement environ deux mois en moyenne, étant donné que la banque doit rembourser le prêt, envoyer un évaluateur pour déterminer le ratio prêt/valeur, vérifier vos revenus et vos actifs, passer par la société de titres pour obtenir les documents appropriés, extraire les dossiers d’assurance de l’association des propriétaires et vous faire signer le tout.
Moins vous gagnez et moins vous êtes occupé, plus vous devriez vous pencher sur le refinancement. Si, d’un autre côté, vous êtes satisfait de votre prêt, que vous n’avez pas beaucoup de temps et que vous gagnez beaucoup d’argent, votre temps vaut plus que le mal de tête que vous subirez pour économiser 16 000 $ dans l’exemple ci-dessus.
Mon dernier refinancement hypothécaire en 2019 a pris trois mois, car il y a eu une énorme ruée vers le refinancement alors que les taux sont tombés à leurs plus bas niveaux depuis plusieurs années au cours du second semestre.
Refinancez votre prêt hypothécaire de la bonne manière
Si votre taux hypothécaire est actuellement supérieur à 4 %, pensez à appeler le service hypothécaire de votre banque locale. Demandez quels sont leurs derniers tarifs à différentes durées. L’appel téléphonique est gratuit et vous économiserez potentiellement des milliers de dollars au fil des ans.
Pour récapituler tous les conseils de refinancement hypothécaire immobilier : 1) Demandez des taux 1 % inférieurs à votre taux hypothécaire existant, 2) faites correspondre la durée de votre taux fixe avec la durée pendant laquelle vous prévoyez de rembourser le prêt et/ou de devenir propriétaire de la propriété, 3) Calculez la durée du seuil de rentabilité en additionnant le coût du refinancement divisé par l’épargne mensuelle, 4) Envisagez de refinancer le prêt si la durée du seuil de rentabilité est inférieure à 20 mois (la plus basse est la meilleure) et que vous prévoyez de conserver le prêt pendant plus de 5 ans.
Si quelque chose n’est pas clair, n’hésitez pas à demander ! Tous mes conseils en matière de financement hypothécaire sont là pour vous aider.
Il existe une excellente opportunité d’acheter un bien immobilier pendant une pandémie. Les taux hypothécaires sont à leur plus bas niveau et toute annonce de vendeur est désormais motivée.
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Conseils de refinancement hypothécaire est un article original de Partageons l’Éco.
