Imaginez obtenir un crédit hypothécaire de 55 077 $ plutôt que de payer des frais hypothécaires pour obtenir un nouveau prêt. Un crédit hypothécaire de 55 077 $ m’a été proposé pour un montant de 4,125 millions de dollars, 10/6 ARM à un taux de 3,625 %. Il est sûrement préférable de recevoir un crédit important que de payer des frais hypothécaires, n’est-ce pas ? Pas nécessairement.
Plus le taux hypothécaire que vous êtes prêt à payer est élevé, plus le crédit hypothécaire dont vous bénéficiez est important. La raison en est que le prêteur applique un taux d’intérêt plus élevé sur votre prêt.
Contracter un nouveau prêt hypothécaire à un taux inférieur de 3,375 % avec un crédit de seulement 3 514 $ pourrait être une décision plus optimale pour un emprunteur bien qualifié. En économisant 576 $ par mois en versements hypothécaires, vous atteindrez le seuil de rentabilité en 89 mois.
Vous obtenez 89 mois en prenant la différence du crédit de 51 563 $ et en la divisant par 576 $. Si vous envisagez de conserver votre prêt hypothécaire pendant plus de sept ans et demi, vous vous en sortirez gagnant, toutes choses étant égales par ailleurs. Si vous investissez la différence avec des gains positifs, vous briserez encore plus tôt.
C’est l’argument traditionnel pour lequel il peut être préférable d’obtenir un taux hypothécaire plus bas avec moins de crédits. Cependant, il existe un autre argument expliquant pourquoi il est préférable de payer de petits frais hypothécaires plutôt que d’obtenir un crédit important. Et je ne suis pas sûr que la plupart des gens le sachent. Je ne l’ai pas fait jusqu’à récemment.
Pourquoi il est peut-être préférable de payer des frais hypothécaires plutôt que de recevoir un crédit
Curieusement, j’ai appris d’un agent de Citimortgage que vous ne recevrez peut-être pas la totalité du crédit hypothécaire, surtout s’il couvre plus que tous les frais. Au lieu de cela, une partie ou la totalité du crédit excédentaire peut être gaspillée. Par conséquent, il peut être préférable de choisir un taux hypothécaire qui se rapproche le plus possible d’un prêt hypothécaire sans frais.
Suivez ce dialogue pour comprendre pourquoi il peut être préférable de payer des frais hypothécaires plutôt que de recevoir un crédit. J’ai demandé à l’agent de Citimortgage de clarifier son aperçu des taux ci-dessus.
Le crédit excédentaire reste chez le prêteur
Moi: Un crédit de 55 077 $ semble tellement juteux si je opte pour un taux hypothécaire de 3,625 %. Si les frais sont toujours de 11 955 $, aurais-je droit à un crédit en espèces de 43 122 $ (55 077 $ – 11 955 $) ? Ou aurais-je réellement droit au crédit total de 55 077 $ après tous les frais ? Si non, où va le crédit ? Vers un montant de prêt inférieur ? Ou une remise en argent sur mon compte courant ?
Agent hypothécaire : En « théorie », vous pourriez obtenir ce crédit, mais il existe une restriction selon laquelle le crédit doit couvrir les frais de clôture « durs » / « légitimes » / « réels ». Tout ce qui dépasse ce montant resterait avec le prêteur. Ainsi, dans le monde réel, la façon dont nous le structurerions serait d’avoir un crédit qui se rapproche le plus du total des frais de clôture, mais ne le dépasse pas.
Dans ce cas, il s’agirait du taux des billets de 3,375 % avec un crédit de 3 500 $, ce qui signifie qu’il resterait 14 000 $ et quelques frais de clôture, car le coût total pour contracter le prêt serait d’un peu plus de 17 500 $. Si vous preniez le taux de 3,5 % avec le crédit de 29 000 $, cela paierait 100 % de vos frais de clôture. Cependant, vous laisseriez 11 000 $ à la banque puisque les coûts ne sont que de 18 000 $.
Le crédit hypothécaire ne sert pas à réduire le montant du prêt hypothécaire
Moi: J’ai compris. Le solde créditeur restant de 11 000 $ lors de la souscription d’un billet à 3,5 % avec un crédit de 29 000 $ serait-il utilisé pour réduire le solde de mon prêt hypothécaire de 11 000 $ ? Sinon, est-ce que je perds vraiment les 11 000 $ de crédit restants ?
Agent hypothécaire : Non, le « crédit » ne servirait pas à réduire le montant du prêt. C’est un perte totale s’il n’est pas appliqué aux frais de clôture. Même si nous parlons du crédit en termes de dollars et de cents, il s’agit davantage d’une mesure comptable plutôt que de dollars et de cents « réels ». C’est une façon pour nous de « fixer le prix » des différents taux de billets.
Les billets à taux plus élevés ont plus de « valeur », mais pas tellement en termes de dollars. La valeur intrinsèque est obtenue en offrant au client une gamme d’options.
Je vous suggère de prendre les 3,375 % dans cette situation. Habituellement, la différence de montant entre les taux des billets n’est pas aussi extrême, mais il s’agit d’un prêt d’un montant important, donc des différences de taux mineures entraînent d’énormes différences dans les montants de crédits ou de points.
BTW, tous ces chiffres sont hypothétiques car les tarifs sont anciens. Lorsque viendra le temps de fixer les taux, nous pourrions arriver à un point où nous pourrions couvrir, disons, 80 % des frais de clôture sans « laisser d’argent sur la table ».
Il est préférable de payer de petits frais hypothécaires
Il est difficile de se qualifier pour un nouveau prêt hypothécaire ou un refinancement de nos jours. Les normes de prêt sont devenues incroyablement strictes depuis la précédente crise financière. Cependant, si vous parvenez à obtenir un prêt hypothécaire, il est préférable de payer une somme modique plutôt que de recevoir un crédit important.
Idéalement, vous souhaitez choisir un taux hypothécaire qui offre juste assez de crédit pour couvrir 100 % du coût de souscription ou de refinancement d’un prêt hypothécaire. Chaque dollar de crédit hypothécaire que vous recevez au-delà du coût hypothécaire est gaspillé.
La meilleure chose à faire est que le crédit hypothécaire puisse couvrir au moins 70 % du coût du prêt hypothécaire. Même si vous devez payer des milliers de dollars à la clôture, vous payez au moins un taux hypothécaire inférieur et ne gaspillez pas d’argent.
Même si vous devez payer encore plus en frais hypothécaires, vous pourriez éventuellement vous retrouver en avance si les taux hypothécaires restent au même niveau ou augmentent et que vous conservez votre prêt hypothécaire pendant une période suffisamment longue.
Les banques profiteront toujours de votre prêt
Sachez qu’il n’y a rien de gratuit lorsqu’il s’agit de contracter un nouveau prêt hypothécaire ou de refinancer votre prêt existant. La banque trouvera un moyen de gagner de l’argent avec votre prêt. De plus, il ne révélera pas exactement combien d’argent cela vous rapportera.
Un bon prêteur vous proposera diverses options de taux hypothécaires et de frais. À partir de là, c’est à vous de décider quel taux et quelle structure tarifaire conviennent le mieux à votre situation. Si vous n’êtes pas sûr de quoi que ce soit pendant le processus, veuillez demandez des éclaircissements à votre agent des prêts hypothécaires.
Dans le passé, j’essayais toujours d’obtenir un prêt hypothécaire « sans frais ». Tout crédit excédentaire dont je disposais me serait payé par chèque ou par crédit électronique. mais les montants étaient inférieurs à 2 000 $. Désormais, si jamais j’obtiens un autre prêt hypothécaire, j’essaierai d’obtenir un prêt hypothécaire « à frais modiques » pour garantir que moins d’argent soit gaspillé.
Réflexions sur l’achat d’un bien immobilier aujourd’hui
À l’heure actuelle, je ne pense pas qu’il soit sage de s’endetter pour acheter une propriété. Au lieu de cela, je pense qu’il est préférable d’être chirurgical dans votre investissement immobilier en effectuant une moyenne des coûts en dollars dans des REIT publics ou des fonds immobiliers privés sans effet de levier. L’immobilier commercial traverse une période difficile depuis que la Fed a commencé à augmenter ses taux en 2022. Cependant, je pense que la récession de l’immobilier commercial est terminée et que des temps meilleurs s’annoncent.
Pour profiter de la reprise du CRE, j’investis en ce moment. Ma plateforme d’investissement immobilier préférée est Collecte de fonds, car ils offrent des fonds axés sur les propriétés locatives unifamiliales et multifamiliales dans la Sunbelt. Avec Fundrise, vous pouvez investir aussi peu que 10 $ à la fois. J’ai personnellement investi plus de 400 000 $ jusqu’à présent.
Vous voulez être bien placé pour éventuellement faire demi-tour. L’immobilier s’est avéré être un excellent créateur de richesse à long terme.
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