L’inflation, comme un boa constrictor, nous serre particulièrement à l’épicerie et à la pompe. Au-delà de resserrer notre budget, de rester patients jusqu’à ce que les prix finissent par baisser et d’augmenter nos revenus passifs, que pouvons-nous faire d’autre ?
L’inflation est une arme à double tranchant pour l’immobilier. D’une part, l’inflation agit comme un vent favorable aux prix de l’immobilier et aux loyers. D’un autre côté, une inflation trop élevée pendant trop longtemps entraînera une hausse des coûts d’emprunt, ce qui freinera les prix de l’immobilier.
Lorsque l’inflation reviendra enfin, l’appétit pour les actifs risqués réapparaîtra probablement. Par conséquent, en attendant, il est bon de se renseigner sur les opportunités actuelles et potentielles.
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Points de données récents sur l’inflation
L’inflation est une perte de pouvoir d’achat au fil du temps. Les mêmes biens et services que vous pouvez acheter pour un dollar aujourd’hui pourraient vous coûter plus cher à l’avenir. L’inflation a augmenté ici de 2022 à 2024. Heureusement, en 2025, l’inflation a diminué. Cependant, l’administration Trump règne aujourd’hui sur l’incertitude et le chaos en raison des guerres commerciales et des licenciements agressifs d’employés du gouvernement fédéral. En conséquence, la demande de biens immobiliers devrait diminuer.
Pour mettre cela en perspective, voici quelques exemples tirés de l’indice des prix à la consommation.(2) Ces points de données sur l’inflation montrent l’impact de cette perte de pouvoir d’achat sur les dépenses quotidiennes aujourd’hui par rapport à mai 2021 :
- Les produits d’épicerie sont en hausse de près de 12 %
- Les repas au restaurant coûtent 7,4 % plus cher
- L’essence coûte 48,7% de plus
- Les voitures et camions d’occasion sont en hausse de 16,1 %
- Les coûts des transports publics comme les tarifs des bus, des trains et des taxis ont augmenté de 7,9 %
Inflation élevée et marché boursier
En période de forte inflation, les rendements boursiers sont généralement en baisse. Dans un article intitulé, Le taux de rendement de toutpublié en 2019, il retrace les taux de rendement totaux de toutes les principales classes d’actifs depuis 1870. Les chercheurs ont découvert qu’une inflation plus élevée était généralement corrélée à des valorisations boursières plus faibles, entraînant une baisse des cours des actions.(3)
Nous le voyons maintenant. Depuis le début de l’année, l’indice S&P 500 est en baisse d’environ 20 %. De plus, nous constatons une volatilité accrue. Un jour de bourse sur six s’est clôturé sur un gain ou une perte de 2 % ou plus pour le S&P 500.(4)
Et c’est logique : les investisseurs sont nerveux face à une inflation plus élevée. Une enquête récente d’UBS Global Wealth Management révèle que près de la moitié des particuliers fortunés sont très préoccupés par un ralentissement des marchés.(5)
Les investisseurs tentent de déterminer où ira ensuite l’économie. Mal à l’aise, beaucoup commencent à accumuler des liquidités et recherchent d’autres classes d’actifs dans lesquelles investir.
Mais quels types d’investissements pourraient fournir une protection contre une inflation élevée ou même être plus performants en période de forte inflation ?
L’immobilier multifamilial comme protection contre l’inflation
Voyons pourquoi investir dans l’immobilier multifamilial constitue une bonne protection contre l’inflation. Les prix de l’immobilier commercial résidentiel offrent une valeur attractive par rapport au marché boursier et sont beaucoup plus stables.
1) Demande accrue de logements multifamiliaux, mais offre insuffisante
En période de forte inflation, le coût de la construction (matériaux et main-d’œuvre) augmente généralement. En conséquence, la construction de nouveaux logements devient plus coûteuse. Cela augmente la possibilité pour certains promoteurs de reporter la construction. Et ces retards peuvent diminuer le niveau de l’offre neuve et également rendre les logements neufs plus chers.
De plus, la hausse des taux d’intérêt peut rendre les prêts hypothécaires plus chers. Le nouveau versement hypothécaire moyen a augmenté de près de 40 % d’une année sur l’autre.(7) Mais il est important de comprendre que ce n’est pas la Fed qui contrôle les taux hypothécaires, mais le marché obligataire.
Pour l’acheteur moyen, les coûts de construction élevés et la hausse des taux d’intérêt peuvent entraîner des versements hypothécaires plus élevés. Cela peut dissuader les acheteurs potentiels d’acheter une propriété et maintenir davantage de personnes sur le marché locatif.
2) La hausse des loyers poussée par la hausse de l’inflation
Une augmentation de la demande de biens immobiliers multifamiliaux peut potentiellement entraîner une croissance significative des loyers sur de nombreux marchés. Vous avez une demande accrue de la part des baby-boomers en matière de réduction des effectifs et une demande accrue de logements pour les travailleurs.
Selon Rent.com, les prix des loyers à l’échelle nationale ont poursuivi leur hausse d’une année sur l’autre. Par exemple, le loyer d’un appartement d’une chambre a augmenté en moyenne de 26,5 %, tandis que celui d’un appartement de deux chambres a augmenté de 25,7 %.
Cette situation est due à une augmentation continue de la demande de logements en raison des changements démographiques, notamment du nombre croissant d’étudiants diplômés de l’université. La tendance continue à la hausse des salaires, qui met plus d’argent dans les poches des locataires, augmente également leur capacité à payer des loyers plus élevés.
3) Les baux multifamiliaux sont suffisamment courts pour rouler ou se protéger contre l’inflation
Les baux multifamiliaux ne durent généralement pas plus de 12 mois. À l’expiration des baux, les propriétaires peuvent tenter d’augmenter les loyers des locataires existants ou nouveaux au moins autant que le taux d’inflation annuel.
La hausse des loyers aide à compenser la hausse des dépenses d’exploitation et peut potentiellement conduire à des flux de trésorerie et à une appréciation stables ou accrus. Cela peut potentiellement entraîner des rendements plus élevés pour les investisseurs et une protection potentielle contre l’inflation.
Les défis de trouver de bonnes opportunités d’investissement
Malgré les avantages de l’inflation pour les investisseurs multifamiliaux, une inflation élevée et un environnement de taux d’intérêt en hausse comportent également leurs défis.
De nombreuses sociétés immobilières paient un plafond de taux d’intérêt sur leur taux d’intérêt hypothécaire variable. Compte tenu de la hausse des taux d’intérêt, ces coûts ont considérablement augmenté et sont devenus un élément de coût important qui pourrait réduire les rendements pour les investisseurs.
Par ailleurs, l’augmentation des charges d’intérêts peut également réduire les rendements et réduire les liquidités disponibles à distribuer aux investisseurs. La protection contre l’inflation est plus difficile lorsque vous devez emprunter à des taux plus élevés.
Il existe également un risque supplémentaire de ventes forcées d’actifs avec des sponsors qui n’ont pas pris en compte la hausse des taux d’intérêt dans leurs pro formas. Ils pourraient chercher à se retirer plutôt que de conserver des actifs pendant cette période. Personnellement, je conserve mes biens locatifs lorsque l’inflation est élevée.
Assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable avant de vous lancer dans une transaction immobilière multifamiliale si votre objectif est de vous protéger contre l’inflation. Si vous êtes un investisseur immobilier en actions, il est également important de comprendre la pile de capital.
Investissez passivement dans l’immobilier et les couvertures
Historiquement, investir dans l’immobilier n’était possible qu’avec une somme d’argent importante et un engagement de temps dans la gestion immobilière. Mais la création du financement participatif immobilier a permis aux investisseurs de s’exposer à l’immobilier et potentiellement de gagner un revenu passif sans tracas.
Collecte de fonds est ma plateforme d’investissement immobilier privé préférée avec près de 3 milliards de dollars gérés par plus de 380 000 clients. Les investisseurs peuvent investir chirurgicalement dans l’un de leurs fonds immobiliers avec aussi peu que 10 $. Fundrise se concentre principalement sur les locations unifamiliales.
J’ai personnellement investi environ 300 000 $ dans Fundrise pour diversifier mes avoirs immobiliers et investir dans des sociétés privées d’IA. En vieillissant, je veux passer moins de temps à gérer des propriétés locatives et plus de temps à faire ce que je veux. Fundrise est un sponsor de longue date de Partageons l’Éco car nos perspectives d’investissement sont alignées.
(1) https://www.axios.com/2022/04/12/inflation-surges-march
(2) https://www.bls.gov/news.release/cpi.nr0.htm
(3) https://academic.oup.com/qje/article/134/3/1225/5435538?login=false
(4) https://www.barrons.com/articles/stock-market-volatility-history-51651940556
(5) https://www.wealthmanagement.com/equities/ubs-sees-wealthy-investors-stockpile-cash-fed-rate-hikes
(6) Depuis sa création jusqu’au 31 mai 2022.
(7) https://www.redfin.com/news/housing-market-update-monthly-mortgage-up-39pct/
