Comment les marchés obligataires pourraient maintenir les taux hypothécaires à un niveau élevé

La grande question à laquelle seront confrontés les marchés obligataires en 2026 – et donc tous ceux qui espèrent acheter une maison – est de savoir si les taux à long terme resteront à un niveau lent, même si la Réserve fédérale réduit ses taux.

Il s’agit d’un scénario qui pourrait atténuer l’impact des baisses de taux de la Fed, dans la mesure où les acheteurs de maisons hésitent face aux taux hypothécaires élevés et les entreprises optent pour des investissements à long terme. Plusieurs analystes pensent cependant que cela pourrait se produire l’année prochaine.

Ces analystes prévoient une « pentification » des graphiques des taux d’intérêt, les taux à long terme restant élevés tandis que les taux à court terme baissent. Cela peut se produire lorsque les investisseurs anticipent une hausse de l’inflation à l’avenir, ce qui les incite à exiger des taux d’intérêt plus élevés afin que la hausse des prix n’érode pas leurs rendements.

« L’orientation générale du marché est celle d’une tendance constante et haussière à la pentification », a écrit Ian Lyngen, responsable de la stratégie de taux américains chez BMO Marchés des capitaux, tout en reconnaissant que 2026 est « une année avec plus de questions que de réponses ».

Ce ne serait pas la première fois que les taux à long terme restent élevés, voire augmentent, malgré la réduction par la Fed de son important taux d’intérêt. C’est plus ou moins ce qui s’est passé depuis que la Fed a entamé ses dernières baisses de taux en septembre 2024.

Depuis lors, la Fed a réduit ses taux à court terme de 175 points de base, la dernière baisse ayant eu lieu en décembre. Malgré cela, le rendement du Trésor américain à 10 ans, une référence clé utilisée pour les taux hypothécaires, est passé d’environ 3,70 % en septembre 2024 à environ 4,15 % pendant une grande partie de décembre 2025.

C’est le « paradoxe de l’assouplissement » de la Fed, a écrit Bob Elliott, PDG d’Unlimited Funds, dans un commentaire. La banque centrale peut choisir de réduire les taux à court terme, mais le marché obligataire « ne s’y conforme pas » et fait monter les taux à long terme, a écrit Elliott.

« Cela devrait remettre en question la vision de la Fed en tant que maître de l’univers en ce qui concerne sa capacité à stimuler les marchés », a écrit Elliott. « Même une mesure d’assouplissement progressive se retourne contre nous. »

Cela peut être dû au fait que certains investisseurs considèrent la Fed comme « trop proactive compte tenu des conditions », a-t-il écrit, avec une économie qui n’a peut-être pas besoin de beaucoup plus de baisses de taux.

Trois scénarios

Le rendement à 10 ans était autour de 4,15 % pendant une grande partie du mois de décembre et pourrait encore augmenter l’année prochaine, a écrit Padhraic Garvey, économiste à la banque néerlandaise ING. Il estime que le rendement à 10 ans pourrait atteindre 4,5 % d’ici le milieu de l’année avant de retomber autour de 4,25 %.

« Nous pouvons voir un potentiel de hausse du rendement à 10 ans dominant au cours du premier semestre 2026, car nous constatons un impact plus important des droits de douane sur les prix que nous n’en avons vu jusqu’à présent », a déclaré Garvey, tout en notant que l’inflation « sera probablement maîtrisée » plus tard en 2026 par la faiblesse des marchés immobiliers.

Ce scénario suppose que la Fed abaissera ses taux d’intérêt à deux reprises l’année prochaine, ce qui ramènera le taux des fonds fédéraux à une fourchette cible de 3 % à 3,25 %.

Cependant, il a également élaboré deux scénarios alternatifs dans lesquels la Fed abaisserait ses taux à environ 2 % – l’un avec justification et l’autre sans justification. Les rendements à long terme réagiraient de manière très différente dans les deux cas.

La première nécessiterait des conditions proches d’une récession, donnant à la Fed de nombreuses raisons de réduire davantage ses taux pour stimuler l’économie. Les marchés obligataires accepteraient ces mesures et le rendement à 10 ans pourrait descendre à 3 %, soit plus d’un point de pourcentage par rapport aux niveaux actuels.

L’autre scénario est une réduction sans raison, comme le choix par le président Donald Trump du remplaçant du président de la Fed, Jerome Powell, qui amène la Fed à devenir « super accommodante ». Dans ce scénario, la Fed réduirait ses taux « bien au-delà de ce qui est nécessaire pour tenter de relancer l’économie à temps pour les élections de mi-mandat ».

« Même si les bons du Trésor adorent les baisses de taux, ils ne les apprécieront pas beaucoup compte tenu de ce cocktail », a écrit Garvey, citant le risque croissant d’une résurgence de l’inflation et les marchés protestant contre la crédibilité ternie de la Fed.

« Nous préférons notre point de vue de base, car c’est le plus probable », a-t-il écrit. « C’est aussi, par définition, plus probable que l’un ou l’autre de ces univers parallèles alternatifs, qui sont tous deux assez troublants. »