Maintenant que vous avez joué en défense et refinancé judicieusement votre prêt hypothécaire, il est temps de jouer en attaque et de rechercher des opportunités d’achat immobilier. Cet article discutera des principaux États où acheter un bien immobilier en 2026 et au-delà.
La Fed réduit à nouveau le taux des Fed Funds et nous avons dépassé le pic d’inflation. En conséquence, le nombre de logements abordables devrait augmenter dans les années à venir. De plus, le marché boursier a enregistré des performances phénoménales depuis 2022, enrichissant environ 65 % des Américains propriétaires d’une maison.
Enfin, il existe une volonté de se tourner vers des actifs plus défensifs compte tenu des valorisations élevées des actions. Le marché immobilier devrait rester solide dans les années à venir.
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Par exemple, lorsque j’ai expliqué que je ne pouvais trouver des locataires qu’à 15 % de moins que mon loyer demandé précédemment en 2017 après 45 jours de recherche agressive, vous auriez pu interpréter le point de données comme une preuve que les marchés immobiliers coûteux des villes côtières avaient atteint un sommet et avaient une tendance à la baisse.
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Taux de croissance des prix des logements depuis le plafond SALT
L’une des raisons pour lesquelles je pensais que les prix de l’immobilier dans les villes côtières allaient ralentir était due à la nouvelle loi fiscale qui plafonnait les déductions des taxes nationales et locales (SALT) à 10 000 $.
Les États où les prix de l’immobilier sont parmi les plus élevés comprennent : la Californie, le New Jersey, Hawaï, le Connecticut, New York et Washington. La facture annuelle d’impôt foncier d’un propriétaire dans l’un de ces seuls États pourrait dépasser de loin les 10 000 dollars par an.
Jetez un œil au tableau ci-dessous. Il montre la croissance des prix des logements pour les 10 États les plus chers et les 10 États les moins chers.
Baisse des prix de l’immobilier
Comme vous pouvez le constater sur le graphique, l’appréciation du prix de l’immobilier dans les 10 États les plus chers a chuté, passant d’un sommet d’environ 6,6 % au début de 2018 à seulement 2,6 % au deuxième semestre 2019.
En revanche, l’appréciation du prix de l’immobilier dans les 10 États les moins chers est restée stable à environ 4 %. Non seulement l’appréciation des prix de l’immobilier a été plus régulière, mais l’appréciation des prix de l’immobilier dans les États les moins chers est également désormais supérieure à celle des 10 États les plus chers. De plus, les valorisations sont bien inférieures et les taux de capitalisation sont également bien plus élevés.
Si vous aimez la faible volatilité et les revenus stables, il est intéressant d’investir dans les 10 États les moins chers.
Il est très clair que ma thèse d’investir au cœur de l’Amérique se réalise. Les États rouges surpassent les États bleus.
Cependant, le président Biden est désormais au pouvoir et la déduction du plafond SALT pourrait être levée. Il faut supposer que des États comme la Californie, le New Jersey, Hawaï et le Connecticut en bénéficieront. Les États chers étant à la traîne des États moins chers depuis le début de la pandémie, je ferais attention à la vie dans les grandes villes.
Les principaux États pour acheter des biens immobiliers selon les tendances migratoires
En 2022, les choses sont légèrement différentes. Pour décider des États les plus susceptibles d’acheter des biens immobiliers au cours de la nouvelle décennie, nous devons examiner les tendances en matière de migration et d’offre. Lorsque les gens votent avec leurs pieds, vous savez qu’il existe une réelle opportunité.
Les gens déménagent dans un autre État principalement pour une combinaison d’opportunités d’emploi, de qualité de vie et de coût de la vie. Un logement bon marché ne constitue pas à lui seul une raison insuffisante pour déménager dans un État particulier.
Voici quelques données de l’étude nationale sur les déménageurs 2019 de United Van Lines qui montre les États où la migration entrante est la plus importante. Les États du cœur comptent parmi les principaux États pour acheter des biens immobiliers.
Sur la base de l’étude sur le déménagement, vous trouverez ci-dessous les 15 principaux endroits vers lesquels les Américains déménagent, ainsi que le prix médian de l’immobilier et le revenu médian des ménages. J’ai également transformé les données dans un graphique.
Top 15 des États pour acheter un bien immobilier
Vous trouverez ci-dessous les principaux États où acheter un bien immobilier au cours de la nouvelle décennie, en fonction de la migration et du prix médian des logements.
- Vermont – prix médian d’une maison de 260 000 $, revenu médian de 57 000 $
- Idaho – prix médian d’une maison de 288 000 $, revenu médian de 56 000 $
- Oregon – Prix médian d’une maison de 364 000 $, revenu médian de 63 000 $
- Arizona – prix médian de la maison de 270 000 $, revenu médian de 59 000 $
- Caroline du Sud – prix médian d’une maison de 187 000 $, revenu médian de 51 000 $
- Washington – prix médian d’une maison de 413 000 $, revenu médian de 74 000 $
- Floride – prix médian d’une maison de 246 000 $, revenu médian de 53 000 $
- Washington, DC – Prix médian de l’immobilier de 629 000 $, revenu médian de 85 000 $
- Dakota du Sud – prix médian de l’immobilier de 206 000 $, revenu médian de 57 000 $
- Caroline du Nord – prix médian d’une maison de 204 000 $, revenu médian de 53 000 $
- Tennessee – prix médian d’une maison de 187 000 $, revenu médian de 52 000 $
- Nouveau-Mexique – prix médian d’une maison de 205 000 $, revenu médian de 47 000 $
- Nevada – Prix médian d’une maison de 302 000 $, revenu médian de 58 000 $
- Texas – prix médian d’une maison de 208 000 $, revenu médian de 61 000 $
- Delaware – Prix médian de la maison de 255 000 $ Revenu médian de 65 000 $
Test du globe oculaire : États à exclure
Bien que les données de migration soient importantes, il est toujours bon de pratiquer le test du globe oculaire, également appelé test de reniflement. Le test du globe oculaire permet essentiellement de signaler toute anomalie en se demandant si les résultats ont du sens.
L’état surprise évident sur la liste est le Vermont en première position. Le Vermont, c’est bien, mais il fait plus froid que vos fesses nues sur un banc de ciment recouvert de glace. Les plus grands employeurs sont l’UVM Medical Center, l’Université du Vermont, l’État du Vermont, IDX Systems, Bruegger’s Enterprises, Casella Waste Systems et Killington Ski Resort. Ces entreprises ne sont pas exactement des entités à croissance rapide et bien rémunérées.
De plus, le Vermont a un taux d’imposition progressif par rapport à un taux d’imposition nul dans des États comme le Texas, le Nevada, l’Alaska, la Floride, le Dakota du Sud, Washington et le Wyoming. Le taux d’imposition le plus bas de l’État du Vermont commence à 3,55 %, puis augmente progressivement jusqu’à 7 %, 8,25 %, 8,9 % et culmine à 9,4 %. Ces taux d’imposition d’État ne sont pas du tout très attractifs.
Cependant, le Vermont est le n°1 en matière de migration et a une valorisation immobilière raisonnable de 4,6X. Par conséquent, évitons l’omission du Vermont.
Washington, DC et Oregon
L’État de Washington a un revenu médian des ménages d’environ 74 000 dollars, soit 17 % de plus que le revenu médian des ménages américains de 63 000 dollars. Mais le prix médian de l’immobilier de 413 000 $ est 69 % plus élevé que le prix médian de l’immobilier aux États-Unis, qui est de 244 000 $. Par conséquent, l’immobilier dans l’État de Washington ne semble pas offrir une grande valeur relative, quel que soit le nombre de migrants qu’il accueille en provenance de Californie et quelle que soit la hausse du cours des actions d’Amazon.
Le revenu médian des ménages à Washington, DC est d’environ 85 203 dollars, soit 35 % de plus que le revenu médian des ménages américains. Cependant, le prix médian des maisons à Washington, DC est 158 % plus élevé que le prix médian des maisons aux États-Unis. Par conséquent, Washington DC n’offre certainement pas non plus une bonne valeur relative, quelle que soit la taille du gouvernement.
Enfin, l’Oregon, avec son prix médian d’une maison de 364 000 $ (49 % de plus que la moyenne nationale) et son revenu médian des ménages de 60 212 $ (4,7 % de moins que la moyenne nationale), est également suspect. De plus, la météo dans l’Oregon est similaire à celle de l’État de Washington, mais pas géniale. Cependant, j’aime le fait que l’Oregon n’ait pas de taxe de vente et soit absolument magnifique à l’automne.
Les meilleurs États pour acheter un bien immobilier par évaluation
Si vous êtes comme moi un investisseur axé sur la valeur, vous souhaitez non seulement examiner les principaux États qui connaissent le plus grand afflux de personnes, mais également voir quels États ont les évaluations immobilières les moins chères.
Vous souhaitez que la déduction SALT Cap n’ait aucune incidence sur la croissance des prix des logements. De plus, vous souhaitez avoir autant de hausse de prix que possible. Heureusement, la déduction SALT Cap passe de 10 000 $ à 40 000 $ après l’adoption de la loi The One Big Beautiful Bill Act le 4 juillet 2025.
Bien que pour une propriété spécifique, il soit préférable de l’évaluer en fonction de son prix et de son bénéfice net d’exploitation (NOI), pour les évaluations immobilières à l’échelle de l’État, il est préférable d’utiliser le revenu médian des ménages comme dénominateur.
D’après le graphique, les cinq États offrant la meilleure valeur sont : le Texas (pas d’impôt sur le revenu), le Tennessee (pas d’impôt sur le revenu), le Dakota du Sud (pas d’impôt sur le revenu), la Caroline du Sud et la Caroline du Nord. Faites simplement attention au fait que plusieurs villes du Texas, comme Austin, connaissent une forte croissance des permis, ce qui signifie une offre beaucoup plus importante.
Principaux États pour acheter des biens immobiliers par migration et évaluation
Pour classer objectivement les États, la solution évidente consiste à combiner les classements de migration et de valorisation. De cette façon, vous supprimez les opinions biaisées comme la mienne qui pensent que le Vermont est trop froid et qu’il n’y a pas assez d’emplois bien rémunérés.
Le tableau ci-dessous totalise le classement d’évaluation et le classement de migration pour obtenir un classement combiné pour les 15 États.
Selon mon analyse de classement combinée, les cinq principaux États où acheter des biens immobiliers en fonction des tendances migratoires et de la valorisation sont : la Caroline du Sud, le Vermont, le Dakota du Sud, le Tennessee et l’Arizona.
Les valorisations et les tendances démographiques sont importantes
En plus de comprendre les tendances en matière de migration et de valorisation par État, il est également judicieux de voir quels États attirent le plus d’argent. Après tout, plus d’argent fait monter les prix de l’immobilier. L’argent côtier coûteux est la raison pour laquelle les gens qui vivent dans des États à moindre coût s’opposent souvent aux acheteurs hors État.
Comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-dessus, la Floride, le Texas, Washington, la Caroline du Sud et la Caroline du Nord sont les cinq États qui attirent le plus d’argent.
En tant que résident coûteux d’une ville côtière cherchant à diversifier ses avoirs immobiliers à l’intérieur des terres, lorsque vous combinez toutes les données, vous trouverez ci-dessous mes cinq États préférés pour l’investissement immobilier.
Mes États préférés pour l’investissement immobilier sont :
- Caroline du Sud – Prix médian de la maison de 187 000 $, revenu médian des ménages de 51 000 $
- Tennessee – Prix médian de la maison de 187 000 $, revenu médian des ménages de 51 000 $
- Texas – Prix médian de la maison de 208 000 $, revenu médian des ménages de 59 000 $
- Dakota du Sud – Prix médian de la maison de 206 000 $, revenu médian de 57 000 $
- Caroline du Nord – Prix médian de la maison de 204 000 $, revenu médian de 53 000 $
Le ratio prix médian de l’immobilier/revenu médian des ménages d’environ 3,7X pour ces cinq États est attractif. Cependant, vos cinq principaux États devraient être différents selon l’endroit où vous vivez.
Investir via le financement participatif immobilier
L’avenir du travail étant lointain, cet écart de valorisation sera tout simplement trop important pour être ignoré. De nombreux travailleurs dotés des compétences nécessaires pour travailler à distance le feront. Ces travailleurs qui voudront fonder une famille. Ils voudront acheter des maisons.
Le moyen le plus simple que je connaisse pour investir dans ces principaux États est de trouver des offres immobilières commerciales via Collecte de fondsma plateforme immobilière privée préférée. Il se concentre sur les zones du pays à moindre coût, avec des rendements locatifs plus élevés et des valorisations plus faibles.
Une fois les offres trouvées sur les plateformes respectives, vous devez ensuite évaluer les antécédents du sponsor, évaluer la structure de l’accord et calculer la faisabilité des retours.
Lorsqu’il s’agit d’investir, vous souhaitez bénéficier d’un vent favorable derrière vos investissements. Investir dans une tendance migratoire à long terme alors que les valorisations sont faibles constitue une combinaison puissante. Dans un prochain article, nous approfondirons certaines villes spécifiques.
