Après la volatilité imprévue de 2020, Crowd Street a voulu savoir comment les investisseurs individuels envisageaient l’investissement immobilier en 2021 et au-delà. Crowd Street a pu mener une enquête auprès de 1 200 personnes interrogées, l’une des plus importantes du genre. Les résultats de l’enquête fournissent des perspectives perspicaces en matière d’immobilier commercial pour 2021 et au-delà.
Je suis particulièrement intéressé par leurs perspectives en matière d’immobilier commercial étant donné mes 14 investissements CRE existants d’une valeur d’environ 500 000 $. De plus, mon objectif principal pour 2021 est d’investir dans des placements immobiliers privés, car je n’aime pas la volatilité des marchés boursiers.
En tant qu’investisseur en quête de revenus qui possède déjà suffisamment d’actions de croissance, l’immobilier offre la diversification que je souhaite dans cette reprise économique. À ce stade, je suis beaucoup plus à l’aise d’investir dans des opportunités d’actifs réels émergents plutôt que dans des actions coûteuses déjà en cours.
Crowd Street est aujourd’hui l’une des principales plateformes de financement participatif immobilier. Ils se concentrent sur les investissements immobiliers commerciaux individuels dans les villes à 18 heures. Compte tenu de l’évolution démographique vers les zones du pays à moindre coût, Crowd Street se trouve au bon endroit au bon moment.
Découvrons le niveau d’intérêt des répondants à l’enquête pour l’immobilier, leur classe d’actifs et leurs préférences régionales et plus encore.
Perspectives de l’immobilier commercial pour 2021 et au-delà
Un énorme 96 % des personnes interrogées ont déclaré qu’elles prévoyaient de réaliser au moins un investissement dans l’immobilier commercial (CRE) cette année. Près de 30 % envisagent de réaliser quatre nouveaux investissements ou plus.
Par rapport à 2020, les investisseurs ont déclaré à Crowd Street qu’ils prévoyaient de modérer leur exposition au marché boursier. Seuls 31 % prévoient d’investir davantage en actions. Alors que 48 % investiront effectivement moins dans les obligations (seuls 7 % envisagent d’investir davantage). C’est à comparer aux 55 % qui prévoient d’investir davantage dans la CRE cette année.
L’Association américaine des investisseurs individuels suit le sentiment des investisseurs semaine après semaine. Même si le pessimisme est tombé à son plus bas niveau depuis 6 semaines en février, il convient de noter que le sentiment des investisseurs et la volatilité vont souvent de pair.
Compte tenu des montagnes russes qu’a connues 2020, il n’est pas surprenant que certains investisseurs cherchent à minimiser leur exposition au marché boursier. Beaucoup se tournent vers l’immobilier pour diversifier leur portefeuille.
Lorsque Crowd Street a demandé aux investisseurs pourquoi ils étaient intéressés par la CRE, la diversification a été une victoire comme leur raison numéro un.
Dans quels types d’immobilier commercial les investisseurs cherchent-ils à investir ?
Selon l’enquête semestrielle sur l’immobilier commercial Allen Matkins/UCLA Anderson Forecast, « les investisseurs sont optimistes sur les produits multifamiliaux et industriels, mais pour les commerces de détail et les bureaux, les perspectives sont mornes ».
L’enquête auprès des investisseurs de Crowd Street a fait écho à cette conclusion. Les immeubles multifamiliaux et industriels arrivent en tête de la liste des immeubles les plus appréciés. Pendant ce temps, 75 % des personnes interrogées ont montré aucun intérêt pour le commerce de détail.
Pourquoi les investisseurs sont-ils si optimistes à l’égard du multifamilial ?
Pourquoi les investisseurs semblent-ils si confiants dans le multifamilial ? Avec l’augmentation des pertes d’emplois au début de la pandémie, on a immédiatement craint une hausse significative des taux d’inoccupation et des défauts de paiement des baux.
Cependant, à mesure que la pandémie se développait, nous avons assisté à un changement notable dans le comportement des locataires. Les gens ont migré des centres urbains très peuplés vers les banlieues à la recherche de logements plus grands et de communautés multifamiliales moins densément peuplées.
Taux d’inoccupation globaux pour les immeubles multifamiliaux de banlieue refuséavec un taux d’inoccupation national de 6 % au troisième trimestre 2020. Alors que l’occupation multifamiliale du centre-ville augmenté à environ 9 %.
Cependant, l’intervention du gouvernement a contribué à protéger ce secteur à la fois par une relance monétaire et par la mise en œuvre d’un moratoire sur les expulsions. Par conséquent, la perception des loyers n’est jamais tombée en dessous de 93 % en 2020, comme le rapporte le Conseil national du logement multifamilial. Les taux de collecte finale étaient, mais toujours proches, des taux de 2019.
Les locataires déménagent peut-être, mais tout le monde doit vivre quelque part.
Quel est le discours haussier sur la propriété industrielle ?
En matière industrielle, les investisseurs ont des raisons de croire au succès à long terme de cette classe d’actifs. La valeur des propriétés industrielles a augmenté régulièrement au cours de l’année 2020, en grande partie grâce à l’augmentation spectaculaire des achats en ligne provoquée par la pandémie.
Même si le taux de croissance stratosphérique de 2020 va certainement s’atténuer dans les années à venir, un rapport publié par Green Street Advisors en octobre 2020 prévoyait que 30 % de toutes les ventes au détail se feraient en ligne d’ici 2030.
En traduisant ce taux de croissance en demande d’immobilier industriel, JLL prévoit que les États-Unis auront besoin d’un milliard de pieds carrés supplémentaires d’immobilier industriel d’ici 2025.
Les loyers demandés devraient continuer d’augmenter d’année en année, selon Cushman & Wakefield. Tandis que Green Street Advisors prévoit que le secteur industriel sera l’un des deux seuls types d’actifs (avec les logements préfabriqués) à connaître une forte croissance du revenu net d’exploitation (NOI) en 2021.
Pourquoi cette inquiétude dans l’immobilier commercial ?
D’un autre côté, il n’est pas difficile de comprendre pourquoi les investisseurs se méfient du commerce de détail. Deuxième type d’actifs le plus durement touché après l’hôtellerie, le secteur du commerce de détail est entré en 2021 dans un état affaibli.
Hormis les épiceries, la plupart des points de vente au détail restent encore très limités dans leurs opérations. En attendant la distribution à grande échelle d’un vaccin, leur ouverture ne sera probablement autorisée que dans le cadre de directives de sécurité strictes.
En plus de cela, Crowd Street a constaté que les investisseurs avaient également une préférence pour l’implantation régionale. Le Sud-Est est clairement sorti vainqueur, battant le Midwest et la région montagneuse de 13 points de pourcentage.
Les investisseurs institutionnels sont d’accord. Invitation Homes et Rockpoint Group ont formé une coentreprise pour acquérir et exploiter des locations unifamiliales dans l’ouest des États-Unis, le sud-est des États-Unis, la Floride et le Texas.
Pendant ce temps, la société multifamiliale RangeWater a lancé une plateforme de 800 millions de dollars pour construire et exploiter des communautés locatives unifamiliales. C’est ce que Crowd Street appelle Build-to-Rent, dans la région de Sunbelt.
Enfin et surtout, Crowd Street voulait savoir s’il existait des détails spécifiques à l’opération que les investisseurs appréciaient.
Quels types de transactions spécifiques les investisseurs apprécient-ils ?
Dans l’ensemble, les investisseurs se sont concentrés sur la fiabilité lors de l’évaluation d’une opportunité d’investissement. Plus de la moitié des répondants ont indiqué que l’expérience du sponsor et le plan d’affaires global étaient très importants pour leur processus d’évaluation.
Les prochains facteurs les plus importants pour les investisseurs lors de l’évaluation d’une opportunité d’investissement CRE sont le TRI ciblé, les flux de trésorerie potentiels, le profil de risque, la classe d’actifs, la géographie et les facteurs ESG (environnementaux, sociaux, de gouvernance).
Après les montagnes russes de 2020, il semble que les investisseurs valorisent davantage les sponsors qui ont connu plusieurs cycles économiques et ont réussi à résister aux hauts et aux bas plus que d’autres facteurs.
Et c’est logique. Lorsque vous avez acheté votre maison, pensez au degré de diligence raisonnable que la banque a fait à votre égard par rapport à la propriété. Peut-être y avait-il un rapport de deux pages évaluant la maison et le terrain. Mais les souscripteurs disposaient probablement de plus de 50 pages sur vous et votre historique financier. C’est parce que la banque le sait toi sont le facteur de risque, pas la maison.
En ce qui concerne la CRE, l’entreprise à l’origine de la transaction (sponsor) est celle chargée de guider le capital d’un investisseur à travers les hauts et les bas. Les investisseurs veulent savoir qu’ils peuvent faire confiance aux personnes à qui ils confient leur investissement.
Comme l’a déclaré un investisseur à Crowd Street : « J’aime la valeur ajoutée avec le bon plan d’affaires et l’équipe pour le mener à bien. »
Investir dans la CRE en 2021 et au-delà
Dans l’ensemble, Crowd Street a constaté que les investisseurs apprécient les avantages multiformes de l’immobilier. Les investisseurs ont notamment recours à la CRE pour répartir le risque de leurs portefeuilles et protéger leur capital.
Les investisseurs cherchent à investir dans des régions et des classes d’actifs qui étaient en hausse avant mars 2020 et qui, par conséquent, se redresseront probablement en premier. Les perspectives de l’immobilier commercial semblent prometteuses alors que le déploiement des vaccins se poursuit.
Lors de l’évaluation d’une transaction, je suis d’accord avec les personnes interrogées qui ont sélectionné l’expérience du sponsor comme facteur le plus important. Je souhaite investir avec un sponsor qui a traversé les bons et les mauvais moments. Investir avec un sponsor qui n’a connu qu’un marché haussier n’est pas idéal.
Dans un environnement de taux d’intérêt bas, l’immobilier est ma classe d’actifs privilégiée pour générer des rendements et des rendements du capital plus élevés.
À ce stade, je préfère investir dans des investissements immobiliers privés plutôt que dans des actions chères. La combinaison d’une hausse des loyers et d’une hausse de la valeur du capital est très attractive.
