Zillow est en panne ou on ne peut tout simplement pas lui faire confiance pour fournir des estimations en ligne précises pour les propriétés. S’il vous plaît, ne faites pas confiance à Zillow pour être précis. Utilisez plutôt Zillow comme point de référence et invitez les agents immobiliers à vous donner une meilleure évaluation des prix.
En janvier 2014, j’ai écrit un article intitulé « Exploitez les données en ligne pour réduire vos impôts fonciers ». Dans l’article, j’ai mis en évidence un graphique de la valeur estimée de ma maison par Zillow. Le graphique ressemble à une action Internet de 1999 à 2000.
Le tableau entrave considérablement mes efforts pour réduire mes impôts fonciers cette année, car les évaluateurs fonciers utilisent des sources en ligne telles que Zillow pour effectuer en partie leurs évaluations.
Depuis la publication du post, le graphique n’a cessé de grimper chaque jour (voir ci-dessous). Nous sommes désormais à près de 300 jours consécutifs de hausses de prix selon Zillow. Êtes-vous face à un nouveau milliardaire en devenir qui ne traîne qu’avec des super mannequins ? Ou Zillow a-t-il complètement tort ?
Zillow est cassé
Il est impossible que le prix de ma maison augmente de 60 % depuis mai 2013. De plus, il est impossible que les prix augmentent chaque jour en ligne droite pendant 10 mois consécutifs. Il suffit de regarder l’écart entre la ligne bleue en gras et la ligne pointillée (prix moyen de ma région) pour montrer que les choses sont détraquées.
Dieu merci, San Francisco se limite à augmenter les impôts fonciers d’environ 3 %. Mais pour quelqu’un comme moi qui a réussi à réduire la valeur de ma propriété pendant des années, je serai désormais réinitialisé à la valeur imposable d’origine + 3 % de rattrapage par an si j’échoue cette année.
Soit Zillow est en panne, soit San Francisco est dans une énorme bulle immobilière. Grâce à la forte croissance des entreprises technologiques ici dans la Bay Area (par exemple, Facebook atteint des niveaux records, AirBNB et DropBox seront ensuite introduits en bourse, etc.), je ne pense pas que San Francisco soit dans une bulle immobilière. Je n’ai même pas besoin de mentionner le contrôle des loyers, les restrictions foncières, le beau temps et une ville internationale comme autres raisons de soutenir la demande. Nous sommes probablement dans la sixième manche d’un match extrêmement serré.
Tout le monde devrait se demander ce qui ne va pas avec Zillow
Oublions San Francisco. Pensez aux centaines d’autres villes américaines où Zillow et d’autres évaluent mal la valeur des maisons pour augmenter les impôts fonciers et peut-être créer une sorte de frénésie d’achat.
Vous pouvez voir cet article de Priceonomics qui vérifie la déclaration suivante de Redfin et du New York Times : «Redfin estime qu’en moyenne, les maisons de San Francisco se vendent entre 60 et 80 % au-dessus du prix demandé.« Vous et moi savons que c’est de la crotte de cheval absolue, mais le New York Times a continué et a publié ces données par Redfin !
Depuis la création de Redfin, Zillow, Trulia et d’autres sociétés immobilières en ligne, j’espérais qu’elles contribueraient à réduire les commissions de vente de 5 à 6 % aux prix oligopolistiques. Après tout, Internet a réussi à réduire les coûts pour les consommateurs de tous les autres secteurs imaginables.
Il y a plusieurs décennies, des commissions de vente de 5 à 6 % étaient logiques lorsque les prix des logements coûtaient moins de 100 000 dollars. Mais quand des maisons complètement sans intérêt se vendent 700 000 $ ici à San Francisco, il faut se demander ce qui se passe qui justifierait une commission de 35 000 $ à 42 000 $.
Internet a facilité la mise en relation des acheteurs et des vendeurs. Internet a également permis de trouver un prix transactionnel plus efficace. Le travail de l’agent est devenu plus facile, pas plus difficile.
Connexe : Utilisez l’indicateur de propriété FS20 pour acheter avec plus de confiance
Les commissions immobilières sont trop élevées
Pour comprendre pourquoi le modèle de tarification continue d’être à toute épreuve dans le secteur immobilier, il suffit d’étudier les modèles économiques des sociétés immobilières en ligne.
TInternet a laissé tomber le consommateur immobilier. Tout le monde a le droit de gagner autant d’argent que le dictent les marchés. (Voir Les propriétaires ont-ils le droit de maximiser leurs profits).
Mais si vous ne parvenez pas à aider les consommateurs à réduire leurs coûts de transaction artificiellement élevés, disposez au moins d’un algorithme fonctionnel pour évaluer correctement la valeur des maisons afin de ne pas nuire aux consommateurs en augmentant les impôts fonciers.
La plus grande ironie est la suivante : En maintenant des commissions de vente artificiellement élevées, le secteur immobilier se trompe car les volumes de transactions sont artificiellement supprimés. Nous appelons cela des « frictions » en économie. Le secteur immobilier devrait plutôt chercher à réduire les coûts des commissions de vente pour son propre bien.
Connexes : Utilisez les mauvaises estimations de prix de Zillow et Redfin à votre avantage
Que sont censés faire les acheteurs et les vendeurs immobiliers ?
Tout d’abord, vous pouvez créer un site pour écrire sur les particularités du secteur immobilier. Vous ne vous ferez peut-être pas d’amis dans le secteur immobilier, mais vous gagnerez certainement un certain respect et une certaine appréciation de la part des consommateurs. Cela vaut la peine de contacter les sites qui évaluent mal votre propriété pour voir s’ils peuvent y remédier.
La deuxième chose que vous pouvez faire est de voter par l’action. J’ai décidé de ne vendre aucune de mes propriétés tant que le coût total de la commission de vente n’aura pas été ramené à moins de 4 %. Même 3 à 4 % semblent énormes pour une propriété qui coûte aujourd’hui plus de 250 000 $. Si l’industrie pouvait instaurer un coût fixe pour la vente d’une propriété, je pense que tout le monde, sauf les plus grands producteurs, en bénéficierait.
Enfin, j’aimerais demander à d’autres lecteurs de partager votre expérience avec des évaluations en ligne flagrantes. Cela peut faire du bien de voir la valeur de votre propriété augmenter, mais à moins que vous n’envisagiez de vendre, une valeur imposable en hausse nuit à votre valeur nette en raison de la hausse des impôts fonciers. Votre objectif en tant que propriétaire immobilier qui n’envisage pas de vendre est que tout le monde évalue votre maison aussi près que possible de 0 $.
Si quelqu’un de Zillow lit cet article, veuillez me contacter via ma page À propos. J’aimerais que mon Zestimate soit réduit de moitié. Je comprends que les estimations peuvent être erronées, mais dans mon cas, elles sont extrêmement erronées.
Je pense que des entreprises comme Zillow sont formidables pour recueillir des informations historiques sur les ventes et aider à évaluer l’orientation du marché local. Méfiez-vous simplement des estimations de prix.
En 2021 et au-delà, j’ai découvert que vous pouvez utiliser à votre avantage les mauvaises estimations de prix de Zillow et Redfin. Par conséquent, utilisez des données médiocres en conséquence. Il y a toujours un bon côté !
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