Armageddon est considéré comme une bataille spirituelle ou une lutte à l’époque actuelle entre les forces du bien. La justice, la pureté et la vertu contre les forces du mal. Eh bien, mon combat n’était pas spirituel, mais il était certainement juste. Il s’agissait d’économiser de l’argent durement gagné des mains de notre gouvernement gaspilleur grâce à un échange 1031.
Permettez-moi de mettre fin au suspense ici. Tout a commencé lorsque j’ai écrit un e-mail à Sam pour lui demander si je pouvais écrire un article pour Partageons l’Éco. Je voulais expliquer pourquoi la plupart des gens ne peuvent pas prendre une retraite anticipée.
Bientôt, j’ai reçu une réponse semblable à celle d’un samouraï de la part de Sam : « Peut-être vos 500 000 $ de bénéfices non imposables au cœur d’Armageddon ? Comment n’importe qui peut-il gagner de l’argent à tout moment et profiter de l’avantage de l’immobilier comme un excellent abri fiscal pour les célibataires et les couples ? » Comment puis-je dire non à celui qui a une capacité étrange à trouver des titres accrocheurs ?
De retour pendant les bons moments
Revenons en arrière jusqu’en 2004. Le marché de l’immobilier commercial, notamment hôtelier, se portait bien. Lehman était encore considérée comme une institution financière majeure. J’ai enchéri sur un Comfort Inn qui appartenait à la banque Laselle. Cet hôtel se portait bien, mais le propriétaire l’a récemment refinancé, a retiré plus d’un million de dollars et a volontiers rendu la propriété à la banque. C’était ridiculement facile de foutre en l’air les banques à l’époque.
Je savais que cet hôtel nécessitait quelques centaines de milliers d’améliorations. Mais j’ai calculé cela dans le prix que j’ai proposé pour m’assurer de pouvoir l’exploiter de manière rentable dès le premier jour, si je devais l’acheter. Je savais qu’il y avait beaucoup de soumissionnaires, donc mes espoirs n’étaient pas trop grands.
La chance a frappé à mes portes avec une opportunité
Cet hôtel a généré la plupart de ses revenus pendant les mois d’été. J’ai rénové la propriété et augmenté l’ADR (taux journalier moyen) pour capitaliser sur les améliorations. Comme prévu, les revenus hôteliers ont augmenté régulièrement pendant les trois premières années consécutives. Et puis quelque chose s’est produit.
Vous souvenez-vous que les prix du gaz ont grimpé en flèche à l’été 2008 ? Pour aggraver les choses, mon hôtel dépendait fortement de seniors fidèles voyageant du Midwest vers la Floride pendant les mois d’été. Eh bien, ils ont arrêté de faire des voyages vers l’État ensoleillé.
Alors que j’envisageais des moyens de réduire mes dépenses malgré la baisse des revenus, un homme m’a proposé 2,4 millions de dollars pour l’hôtel. J’ai découvert qu’il avait dû investir les bénéfices d’une autre transaction immobilière utilisant l’échange 1031 pour éviter de payer une belle somme à l’Oncle Sam.
Je pensais que le moment était venu car les revenus de mon hôtel diminuaient alors que ce monsieur devait investir dans un autre immobilier commercial similaire dans 45 jours. Il était donc extrêmement motivé pour conclure cet accord.
Comment j’ai vaincu l’Armageddon Avec un échange 1031
Alors que je ressentais un soupir de soulagement après avoir vendu l’hôtel le jour de la faillite de Lehman Brothers, mon comptable m’a informé que je devrais environ 110 000 $ d’impôt sur les plus-values (545 000 $ de bénéfice plus 194 000 $ d’amortissement à 15 %). Aie! C’était certainement un choc.
Depuis que j’ai beaucoup entendu parler de l’acheteur qui a utilisé le véhicule d’échange 1031 pour finaliser la transaction, j’ai rapidement recherché le terme échange 1031 pour trouver des moyens de trahir l’Oncle Sam.
1031 Principes fondamentaux de l’échange
Je crois fermement que le code fiscal américain est rédigé par les propriétaires. Il n’existe aucun abri fiscal disponible pour les bénéfices exceptionnels sur actions. Cependant, il existe un puissant abri fiscal, l’échange 1031, permettant aux propriétaires immobiliers d’éviter de payer des impôts sur les plus-values.
La théorie derrière l’article 1031 est que lorsqu’un propriétaire a réinvesti le produit de la vente dans une autre propriété, le gain économique n’a pas été réalisé de manière à générer des fonds pour payer un impôt. En d’autres termes, l’investissement du contribuable est toujours le même, seule la forme a changé (par exemple un terrain vacant échangé contre un immeuble d’habitation). Il serait donc injuste d’obliger le contribuable à payer de l’impôt sur un gain « papier ». — 1031.org
Tant que vous parvenez à trouver un investissement immobilier similaire dans les 45 jours suivant la vente de votre bien immobilier, vous pouvez vaincre l’Armageddon. Il faut trouver une société intermédiaire qualifiée pour faciliter la transaction. Ces agences sont qualifiées par le Trésor pour faciliter l’ensemble du processus d’échange 1031. Vous devez payer une somme modique. Mais vous économisez des milliers ou des centaines de milliers de gains en capital en participant au processus d’échange 1031.
J’ai trouvé un centre commercial et un terrain commercial à un prix avantageux en raison de la pire récession que nous ayons connue fin 2008. La seule mise en garde de l’échange 1031 est que vous devez suivre un calendrier strict de 45 pour conclure un autre investissement similaire. Heureusement, j’ai trouvé ces investissements après 30 jours.
L’Oncle Sam n’est définitivement pas content de ceux qui le trahissent, mais vous devez faire ce qu’il y a de mieux pour votre argent. C’est exactement pourquoi je pense que la « règle Buffett » ne fonctionnera que si nous nous débarrassons du système fiscal progressif et adoptons une fiscalité équitable. Êtes-vous d’accord?
Connexes : Comment ne pas payer l’impôt sur les plus-values lors de la vente d’une maison
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