Envisagez-vous de rénover votre maison dans ce marché immobilier en pleine effervescence ? Ce que vous devez comprendre, c’est que souvent, la rénovation ne porte pas ses fruits. En d’autres termes, la rénovation ne récupère pas 100 % du coût de la rénovation. Il faut donc être stratégique.
J’ai déjà rénové sept fois plusieurs propriétés que je possède à San Francisco. Laissez-moi vous donner une idée du remodelage afin que vous puissiez obtenir un profit maximum.
L’erreur du remodelage pour les profits
Dans « Comment gagner beaucoup d’argent dans l’immobilier : se concentrer sur l’expansion », l’une des questions était de savoir si la rénovation permettait réellement de récupérer le coût et offrait un rendement aussi important.
L’une des plus grandes erreurs des propriétaires est de penser que tout ce qu’ils dépensent en rénovation leur rapportera automatiquement d’excellents rendements au moment de vendre. J’avais l’habitude de penser de cette façon aussi jusqu’à ce que je commence moi-même à rénover et à agrandir ma propriété.
Soyons clairs. Presque toutes les rénovations immobilières ne permettent pas de récupérer le coût dépensé en rénovation sur la base des moyennes nationales. Ce n’est que dans les villes très chères que la rénovation apporte parfois une valeur supplémentaire à une vente, car le temps est plus précieux pour les acheteurs aux revenus plus élevés. Dans de tels cas, les acheteurs de maisons dans des endroits comme San Francisco, Londres ou New York peuvent être prêts à payer un supplément pour éviter les tracas liés à la rénovation.
Afin de créer plus de valeur, le remodelage (rénovation) doit inclure l’agrandissement. Ne confondez pas rénovation et agrandissement !
Coût et retour du remodelage
Comme vous pouvez le voir sur le tableau ci-dessus, à aucun moment depuis 2003 la valeur n’a dépassé le coût en matière de rénovation. La tendance a en fait diminué, passant d’un maximum d’environ 80 % en 2005 à seulement 65 % en 2015. En d’autres termes, la rénovation totale moyenne ne récupère que 65 % du coût total nécessaire à la rénovation. Un taux négatif de 35 % est un mauvais investissement !
L’une des raisons de la baisse des rendements est que les coûts des intrants ont augmenté plus rapidement que les prix de vente (valeur). Le prix de tous les produits, du bois au cuivre et à l’acier, a grimpé en flèche, tandis que l’immobilier a traversé une période tumultueuse entre 2007 et 2011. Je soupçonne que le pourcentage de reprise va commencer à stagner, puis augmenter à mesure que les prix de l’immobilier continuent de rebondir à l’échelle nationale.
L’approche du coût pour les évaluateurs immobiliers est l’une des clés pour évaluer la valeur d’une maison lors d’un refinancement ou d’un achat lorsqu’un prêt hypothécaire est requis. Je viens de recevoir mon rapport d’évaluation résidentielle uniforme pour mon dernier refinancement hypothécaire et le rapport de 22 pages utilise trois méthodologies : 1) approche de comparaison des ventes, 2) approche des coûts et 3) approche des revenus. Le fait même que les coûts des intrants continuent d’augmenter est l’une des principales raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier ne peuvent pas devenir trop bon marché. Une fois que les coûts des intrants (y compris la main-d’œuvre) atteignent les prix de vente, les constructeurs cesseront de construire et les prix augmenteront à nouveau en raison du manque d’offre.
Malgré la baisse des rendements de la rénovation, la rénovation n’est pas avant tout une question de rendement. La rénovation a davantage à voir avec un style de vie plus agréable. Voulez-vous ce plus joli carreau de porcelaine? Voulez-vous de nouveaux luminaires ou une dalle de marbre blanc ? Que diriez-vous d’une douche à vapeur avec de belles finitions en nickel brossé ?
Essentiellement, la rénovation peut être considérée comme un « désir » et non comme un investissement pour gagner de l’argent.
Les moments où la rénovation d’une maison peut créer une grande valeur
1) Amélioration de la mise en page. Dans mon autre maison, j’avais trois chambres au dernier étage et une seule salle de bain complète. J’ai décidé de faire sauter un placard de couloir et de prendre un coin d’une chambre pour créer une deuxième salle de bain complète. Pour la majorité des gens, avoir une deuxième salle de bain complète plutôt qu’un placard dans le couloir est plus souhaitable. Améliorer l’aménagement d’une maison existante en fonction des tendances du marché existantes peut améliorer la valeur de revente, par exemple en créant une cuisine ouverte ou une salle familiale à côté de la cuisine.
Pour en savoir plus, voir : La disposition et la taille idéales pour une maison
2) Quand la maison est trop vieille. Rénover un fixateur est aussi un excellent moyen de créer de la valeur si vous achetez au bon prix. Si une maison est encore en activité dans les années 1940, mais qu’elle est idéalement située, c’est probablement une bonne idée de la rénover de fond en comble. La plupart de l’argent est gagné avant l’achat. En d’autres termes, connaissez votre prix et partez s’il n’est pas respecté.
3) Vous avez un designer sophistiqué. Certaines personnes paient pour qu’un designer de marque remodèle toute leur maison avec différents matériaux. Peut-être que des murs violets flous derrière des portes escamotables en verre menant à une cuisine avec parquet sont présents. Qui sait. Dans le très haut de gamme, ceux qui paient pour des créateurs célèbres ont généralement tellement d’argent qu’ils peuvent payer pour des choses superflues. C’est un peu comme acheter des œuvres d’art. Il y a par exemple chaque année des événements de présentation de créateurs dans des maisons valant plusieurs millions de dollars à San Francisco.
Rénovation avec permis
Si vous envisagez de rénover votre maison et que vous le dites un jour, je vous recommande fortement de rénover également avec des permis. L’obtention des permis figurera sur le rapport 3R de votre maison, son bulletin de notes. Les futurs acheteurs pourront voir que vos rénovations ont été effectuées par des professionnels agréés et inspectées plusieurs fois par les inspecteurs de la ville.
La rénovation avec permis ajoute une valeur considérable à votre maison si vous envisagez de vendre. La rénovation avec permis offre également une tranquillité d’esprit en matière de sécurité.
Consultez l’article, Remodeler avec permis ou non, pour plus d’informations.
Agrandissez votre propriété pour des profits maximaux
L’agrandissement d’une propriété consiste à augmenter la superficie habitable. Lorsqu’une maison est commercialisée, la mesure la plus courante est la taille de la maison. Augmentez la superficie habitable de la maison et vous augmentez le prix de vente de la maison. C’est aussi simple que ça. Assurez-vous d’obtenir tous les permis afin que le travail juridique puisse être documenté dans le rapport 3R de votre maison (le bulletin de notes de la maison). Ce rapport 3R est un document très précieux lorsque vient le temps de vendre.
C’est une bien meilleure utilisation des fonds pour construire une nouvelle salle de bains qui n’a jamais existé auparavant, plutôt que de rénover une salle de bains existante. Dans mon cas, j’agrandis une salle de bain existante, qui se situe au milieu des deux. J’aimerais pouvoir simplement construire une troisième salle de bain, mais ce projet devra attendre que les plans d’agrandissement de l’arrière de la maison soient approuvés.
Ne confondez pas rénovation et agrandissement si votre objectif principal est de rentabiliser votre investissement. La rénovation est un choix de vie dont les rendements sont généralement négatifs. L’agrandissement d’une propriété peut également être un choix de style de vie, mais avec une probabilité beaucoup plus élevée de réaliser un profit au moment de la vente.
Les gens me demandent tout le temps à quoi je dépense librement mon argent en raison de mes habitudes économes. La réponse est la propriété. J’aime pouvoir dépenser de l’argent pour vivre dans un endroit plus agréable qui a également le potentiel de prendre de la valeur. C’est un spécial deux pour un, alias un « deux ». Ayant abandonné le train-train quotidien en 2012, je passe désormais beaucoup plus de temps à la maison.
Connexes : Combien dépenser en rénovation pour un profit maximal
Les entrepreneurs réduisent leurs marges bénéficiaires
J’ai initialement écrit cet article en 2015, et beaucoup de choses ont changé depuis. Les prix des logements ont grimpé, tout comme les coûts de rénovation.
Malheureusement, si vous envisagez de faire une rénovation intestinale ou même une simple rénovation dans un but lucratif, les entrepreneurs grugent désormais la plupart de vos gains potentiels. Leurs coûts augmentent également et ils vous répercutent ces augmentations. C’est pourquoi je recommande désormais d’acheter une maison entièrement rénovée que vous appréciez vraiment, plutôt que de vous lancer dans un projet de rénovation.
Non seulement vous économiserez du temps et de l’argent, mais vous préserverez également votre santé mentale – et peut-être votre mariage, si vous êtes marié ! Faites-moi confiance sur celui-ci. J’ai subi plusieurs rénovations depuis 2003. Plus vous vieillissez et devenez riche, moins il est logique de consacrer votre temps précieux à des problèmes de rénovation.
Je préfère de loin investir passivement dans l’immobilier privé !
Investir judicieusement dans le boom immobilier
Si vous n’avez pas la mise de fonds nécessaire pour acheter une propriété, si vous ne voulez pas vous occuper des tracas de la gestion immobilière ou si vous ne voulez pas immobiliser vos liquidités dans l’immobilier physique, jetez un œil à Collecte de fondsl’une des plus grandes sociétés de crowdsourcing immobilier aujourd’hui.
L’immobilier est un élément clé d’un portefeuille diversifié. Le crowdsourcing immobilier vous permet d’être plus flexible dans vos investissements immobiliers en investissant au-delà de votre lieu de résidence pour obtenir les meilleurs rendements possibles. Par exemple, les taux de capitalisation sont d’environ 3 % à San Francisco et à New York, mais supérieurs à 10 % dans le Midwest si vous recherchez uniquement des revenus d’investissement.
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