Votre objectif en tant que propriétaire est de profiter de votre maison et de minimiser les coûts autant que possible. Si vous parvenez à convaincre l’évaluateur foncier que vous habitez dans un dépotoir, tant mieux ! Malheureusement, dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier, il devient beaucoup plus difficile de minimiser les coûts en raison de la hausse des impôts fonciers.
Lorsque les choses vont bien, il est facile de devenir paresseux quant à la réduction des dépenses. Mais je vous encourage à gérer en permanence votre taux de combustion tout en trouvant comment maximiser vos revenus. En cas de prochain ralentissement économique, vous serez d’autant mieux préparé à affronter l’ouragan.
L’évaluateur immobilier me gifle
Il y a longtemps, j’ai parlé à quelqu’un qui travaillait au bureau de l’évaluateur foncier. Elle a dit,
« Les propriétaires sont paresseux. Nous les aimons pour cela. Lorsque le marché baisse, nous maintenons la même évaluation de la valeur de nos propriétés, car les propriétaires font rarement appel. Même s’ils font appel, nous avons des moyens d’annuler leur appel avec tellement de failles qu’ils n’auront aucune idée de ce qui les a frappés ! Et quand les prix de l’immobilier augmentent, bien sûr, nous augmenterons les impôts au maximum !«
Entendre cette idée m’a vraiment énervé. Cela m’a aidé à consolider ma conviction que le gouvernement est comme un trou noir, où même la lumière ne peut pas gagner. Quelque chose devait changer. J’ai donc écrit un article fournissant des conseils sur la façon de réduire vos impôts fonciers à tous ceux qui voulaient essayer.
De 2007 à 2010, je me suis donné pour mission de contester mes taxes foncières en suivant méticuleusement les comparables vendus dans mon quartier. Avec mon formulaire d’appel contenant des détails sur des compositions triées sur le volet et vendues moins cher, le bureau de l’évaluateur n’a eu d’autre choix que de procéder à quelques ajustements pendant le ralentissement économique. FTW !
BAISSE À NOUVEAU DES IMPÔTS FONCIERS EN 2015 – 2016
Le marché de l’achat et de la location est fort dans de nombreuses grandes villes du pays. C’est donc avec une grande surprise qu’à la fin de 2014, j’ai remarqué que mon voisin d’en face vendait son bien à un prix étonnamment bas de 626 $/pied carré par rapport au prix de vente médian d’environ 1 000 $ – 1 200 $/pied carré.
J’étais pompé !
La vente de l’autre côté de la rue est une maison unifamiliale de deux chambres et trois salles de bains. Ce n’est pas si attrayant, mais l’attraction est dans l’œil du spectateur. Ma maison est une maison unifamiliale de trois chambres et deux salles de bains avec une chambre bonus et une salle de bain complète en bas. Selon ma dernière facture de taxes foncières, ma maison est évaluée à 869 $ le pied carré.
Est-ce que 869 $/pied carré n’est pas inférieur au prix de vente moyen actuel de 1 000 $ à 1 200 $/pied carré, demandez-vous ? C’est vrai, mais grâce à la proposition 13, parce que j’ai acheté ma maison il y a 10 ans, la ville ne peut pas augmenter la valeur de ma propriété de plus d’un indice d’inflation par an (1%-3%). La proposition 13 explique en partie pourquoi les gens qui ont acheté des demeures il y a de nombreuses années pour 100 000 $ paient des impôts fonciers bien inférieurs à ceux des maisons achetées aujourd’hui, mais qui ne valent qu’une fraction.
Quels que soient les arguments politiques pour ou contre la proposition 13, la loi est la loi. En ce qui me concerne, la ville a surévalué ma propriété de 243 $/pied carré (869 $ – 626 $ comp), soit un surcoût d’environ 5 000 $ par an grâce à cette dernière vente directe.
Il est si difficile et déroutant de réduire les impôts fonciers
Armé de preuves incontestables que je payais trop cher, j’ai tenté de faire appel. Voici ce qui s’est passé :
En raison de la ville, il est très difficile pour une personne fonctionnant normalement de savoir comment faire appel en ligne. Ils rendent délibérément le site Web sfasr.org difficile à naviguer, tout en créant une longue traînée de liens intra avant qu’un propriétaire puisse enfin y accéder. Tout est enterré.
Si le site Web SF Assessors était une startup cherchant à réaliser une vente, ils n’obtiendraient AUCUNE VENTE.
Une fois que vous accédez à cette adresse URL : https://sfasr.org/property-information/homeowners/contest-your-assessed-value, vous trouverez cet instantané.
Putain de merde ! Remarquez que vous devez maintenant TROUVER ce foutu formulaire d’appel en cliquant sur un autre lien sur www.sfbos.org. Une fois arrivé ici, BONNE CHANCE ! Ils rendent les choses tellement confuses que la plupart des gens abandonnent, tout comme l’espère le bureau de l’évaluateur de SF. Plus il y a de gens qui abandonnent, moins ils ont de travail à faire. Moins ils ont à faire, plus la ville conserve de recettes fiscales foncières.
Une fois que vous avez trouvé le formulaire d’appel, vous devez attendre une fenêtre spécifiée pour faire appel après avoir fait toutes vos recherches. Par exemple, la période pour faire appel concernant l’évaluation de la valeur foncière du deuxième semestre 2014 s’étend du 1er juillet au 15 septembre (actuellement). Si vous ne faites pas appel dans ce délai, vous devrez attendre encore six mois pour faire appel, après quoi ils pourront facilement vous dire que vos données sont périmées !
Plus d’obstacles à franchir par l’évaluateur immobilier
Ensuite, le bureau de l’évaluateur vous embrouille encore davantage en disant qu’il y a un Projet d’examen informelqui est gratuit, mais un formulaire de candidature doit être rempli avec les détails de ventes comparables. Le projet d’examen informel est DIFFÉRENT du Évaluation modifiée auprès de la Commission d’appel des évaluations. Suivre cette voie nécessite des frais non remboursables de 60 $. Voici où j’en suis actuellement.
J’ai fait un suivi auprès d’une évaluatrice principale concernant mon appel gratuit pour le projet d’examen informel, et voici ce qu’elle a dit.
Votre propriété a été incluse dans le projet d’examen informel et la valeur a été révisée pour 2015, mais aucune réduction n’a été jugée justifiée par rapport à d’autres maisons similaires dans la région.
La maison à Adresse du voisin ne serait en fait pas considérée comme une bonne vente comparable pour votre propriété, car il s’agissait à l’origine d’une maison d’un étage de 1 300 pieds carrés. Le sous-sol a été converti en espace habitable pour ajouter une superficie supplémentaire, et la propriété n’a pas de garage. Ceci est considéré comme inférieur à votre maison, qui compte deux étages au-dessus d’un garage intégré.
D’ici le 15 septembre 2015, vous avez le droit de faire appel auprès de la Commission d’appel des évaluations, même si je ne pense pas que vous ayez des arguments en faveur d’une réduction.
Je ne peux tout simplement pas gagner contre l’évaluateur immobilier
Autrement dit, après avoir parcouru le labyrinthe pour faire appel avec succès en 2015, mon dossier est refusé parce que l’évaluateur principal estime qu’une maison unifamiliale vendue juste en face de ma maison actuelle n’est-ce pas un bon comparable ? De quel genre de logique vaudou s’agit-il ?!
L’évaluateur principal utilise l’argument qu’une maison qui mesurait UNE FOIS 1 300 pieds carrés il y a plusieurs décennies et qui fait MAINTENANT 2 600 pieds carrés n’est pas une bonne comparaison pour ma maison de plus de 2 100 pieds carrés ? Hein? Peu importe ce qu’était autrefois la maison. Ce qui compte, c’est ce qu’il est maintenant. Un papillon n’est plus comparé à une chenille une fois qu’il est papillon.
Quiconque a déjà refinancé une maison peut consulter le rapport d’évaluation détaillé. Dans le rapport d’évaluation, il y a des zones d’ajustements. Par exemple, parce que la maison en face de chez moi n’a pas de garage, les évaluateurs soustraient peut-être 50 000 $ de la valeur de la propriété. Parce que la maison mesure 500 pieds carrés plus grande que la mienne, l’évaluateur ajoute peut-être une valeur de 200 000 $, etc.
Autrement dit, des ajustements sont apportés à tout moment lors de l’évaluation de la valeur d’une propriété, car aucune maison n’est exactement pareille.
Voo Doo Logic par le bureau des évaluateurs
Selon le raisonnement de l’évaluateur, fondamentalement, AUCUNE propriété de l’autre côté de la rue ou dans mon pâté de maisons ne pourra jamais être comparable, car aucune maison n’est comme la mienne. Il n’y a que deux maisons unifamiliales dans ma rue. Le reste est constitué de deux condos.
Parce que cela prend du temps et me coûtera 60 $ pour passer à l’étape suivante du processus d’appel, je ne pense pas pouvoir continuer. Dans mon esprit, je pense qu’une maison juste en face de chez moi qui mesure moins de 500 pieds carrés est évidemment une utilisation assez comparable. S’ils ne sont pas d’accord lors de ma phase d’appel gratuit, ils le seront probablement encore plus lorsqu’il sera temps pour moi de combattre le pouvoir en personne !
Oublie ça. La ville gagne encore.
Le gouvernement profitera de vous parce que c’est lui qui rédige les lois. Vous ne payez pas vos impôts ? Alors payez une amende ou allez en prison.
Les gens qui ne paient pas d’impôts fonciers ne réalisent pas que voter pour davantage de projets gouvernementaux financés par les propriétaires ne fait qu’augmenter les loyers pour tout le monde. Il n’y a pas de déjeuner gratuit.
Je crains qu’il n’y ait pas assez de propriétaires prêts à lutter contre leurs impôts fonciers parce que les temps sont bons. Je suppose que nous devrons attendre un nouveau ralentissement pour que les propriétaires recommencent à se soucier suffisamment de leurs dépenses.
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