Les propriétaires ont eu un an pour mettre leurs immeubles en conformité avec les nouvelles réglementations en matière de logement partagé après que Dubaï ait réservé plus de 40 zones de logement partagé.
Cette décision intervient alors que la ville s’attaque à la surpopulation et à la sous-location illégale d’appartements multi-occupants.
Dubaï est aux prises avec une forte augmentation de sa population ; plus de 200 000 personnes ont déménagé dans l’émirat cette année, malgré l’impact de la guerre en Iran.
La plupart des zones de logements partagés approuvées sont situées en dehors des principaux centres touristiques, tels qu’Al Souq Al Kabeer, Al Ras, Al Warqa 1, Al Barsha 1, Al Muraqqabat et Al Rigga. Des zones supplémentaires pourraient être approuvées à l’avenir.
Pour de nombreux résidents, partager une maison est un moyen abordable et pratique de vivre à Dubaï. L’inquiétude est de savoir ce qui se passe lorsqu’un appartement conçu pour un nombre limité de résidents est transformé en un ensemble beaucoup plus surpeuplé.
Par exemple, un appartement de deux chambres peut être divisé en plusieurs pièces, et davantage de personnes dorment dans les espaces de vie, sur les balcons ou dans d’autres espaces qui n’ont jamais été destinés à être des chambres.
Cela peut exercer une pression sur les cuisines, les salles de bains, les systèmes de ventilation et électriques. Des cloisons non autorisées peuvent également affecter la sécurité incendie et les issues de secours.
En juin de l’année dernière, un incendie dans un immeuble résidentiel de la marina de Dubaï abritant plus de 3 800 personnes a révélé des pièges à incendie dans des maisons illégalement cloisonnées.
Établir des normes
Le guide du logement partagé de la municipalité de Dubaï établit des normes en matière de conception des bâtiments, d’occupation, de santé et de sécurité, d’installations partagées et d’emplacements approuvés. Ces réglementations portent sur les pratiques résidentielles non réglementées et protègent la vie privée, la sécurité et les droits des propriétaires et des occupants.
Ahmed Elnaggar, fondateur d’Elnaggar & Partners, un cabinet d’avocats, a déclaré que la loi identifie six types de propriétés pouvant être approuvées pour un logement partagé : les appartements résidentiels, les maisons individuelles, les complexes résidentiels, les bâtiments à usage mixte, les maisons attenantes et les immeubles à plusieurs étages.
M. Khan a noté que des cloisonnements non autorisés ont lieu dans tout Dubaï, et non dans une seule zone, et s’attend à ce que l’application se concentre sur des bâtiments spécifiques plutôt que sur des quartiers, en mettant l’accent sur « l’actif et non l’emplacement ».
Exigences pour le logement partagé
Chaque bâtiment doit être désigné comme logement individuel ou familial. Les chambres doivent offrir au moins cinq mètres carrés par personne. Les unités familiales nécessitent une chambre séparée avec une salle de bains privative.
Le guide précise les exigences en matière d’installations et de services partagés en fonction du type d’hébergement et de l’occupation. Les bâtiments doivent comprendre des cuisines, des installations sanitaires et des zones désignées pour les repas, les loisirs, la lessive et le séchage des vêtements, le cas échéant.
La loi exclut l’hébergement du travail, qui est régi par une législation distincte.
Période d’un an
Les propriétaires disposent d’un an à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, le 8 septembre 2026, pour mettre en conformité les immeubles de logements partagés.
Les propriétaires, les gestionnaires immobiliers et les sociétés de location devraient profiter de cette période pour évaluer les propriétés et apporter les modifications nécessaires pour répondre aux nouvelles normes.
Taimur Khan, responsable de la recherche pour le Moyen-Orient et l’Afrique chez JLL, prévoit que le marché immobilier réagira avant la date limite de septembre 2027, compte tenu des sanctions importantes en cas de non-conformité. Bien qu’il soit encore temps de se mettre en conformité, la municipalité de Dubaï a déjà commencé des inspections dans les zones problématiques identifiées.
Les violations peuvent entraîner des amendes allant de 500 à 500 000 Dh. Les récidives au cours d’une année peuvent doubler la peine, jusqu’à un maximum de 1 million de dirhams.
Permis et approbation de sécurité
Les bâtiments et les villas ne peuvent être désignés comme logements partagés qu’après avoir obtenu le permis requis. Les demandes et renouvellements de permis sont disponibles via la plateforme Build in Dubai.
Maryam Al Muhairi, chef de l’Agence de réglementation et de permis de construction de la municipalité de Dubaï, a déclaré que le guide constitue une référence claire pour les propriétaires immobiliers et les sociétés de gestion et de location.
« Il définit les exigences en matière de planification, de construction, techniques, de santé et de sécurité publique, ainsi que les zones dans lesquelles les bâtiments peuvent être affectés à des logements partagés », a-t-elle déclaré. «Cela contribuera à fournir un environnement résidentiel sûr, sain et bien réglementé pour différents segments de la communauté, tout en traduisant les dispositions de la loi sur le logement partagé liées à la protection des droits et à l’amélioration de la santé et de la sécurité publiques.»
Elle a déclaré que l’objectif est de sensibiliser, de renforcer la surveillance et d’aider les propriétaires à normaliser leurs bâtiments, tout en préservant le caractère urbain et esthétique de Dubaï.
