DiversyFund est un marché immobilier qui permet aux investisseurs non accrédités de se diversifier dans l’investissement immobilier pour aussi peu que 500 $. En tant qu’investisseur expérimenté en immobilier et en financement participatif immobilier, voici mon avis détaillé sur DiversyFund.
DiversyFund a été fondée en 2016, mais n’a en réalité reçu son financement de série A qu’au début de 2018. Par conséquent, DiversyFund est l’une des plateformes de financement participatif immobilier les plus récentes avec le moins de financement.
La principale plateforme de financement participatif immobilier pour les investisseurs non accrédités (qui comprend les investisseurs accrédités) est Fundrise. Fundrise a été fondée en 2012 et est le créateur du eREIT privé et de l’eFund pour l’immobilier.
Basé à San Diego, en Californie, DiversyFund se concentre principalement sur les opportunités immobilières commerciales dans le sud de la Californie.
Examen du DiversyFund
Il existe aujourd’hui littéralement des centaines de plateformes de financement participatif immobilier sur le marché. Ce qui rend DiversyFund unique, c’est que la société possède et gère des propriétés directement, plutôt que d’agir en tant que courtier associant des investisseurs à des projets spécifiques. De ce fait, DiversyFund ne facture pas de frais de gestion sur ses investissements.
Cependant, tout comme un « refinancement sans frais » comporte des frais intégrés au refinancement, DiversyFund gagne de l’argent en percevant une commission de performance. Par conséquent, l’investisseur obtient finalement un rendement potentiel inférieur. DiversyFund est une entreprise après tout. Et les entreprises doivent gagner de l’argent.
Faible investissement minimum
DiversyFund a un faible investissement minimum de seulement 500 $. C’est au-dessus du minimum d’investissement de Fundrise de 10 $.
Cependant, si vous souhaitez de la liquidité, l’inconvénient est que tous les dividendes sont réinvestis. Par conséquent, les investisseurs ne réaliseront aucun revenu tant que l’immeuble de placement ne sera pas vendu. Il n’y a également aucune garantie quant au moment où un immeuble de placement sera vendu. Cela pourrait prendre trois ans ou cinq ans à compter du moment de l’investissement.
Si vous cherchez à investir dans le financement participatif immobilier pour gagner un revenu passif, DiversyFund n’est pas idéal. La principale raison pour laquelle j’ai vendu mon immeuble de placement en 2017 était que je n’avais plus le temps ni la patience de gérer une propriété en tant que nouveau papa.
J’ai réinvesti 550 000 $ des bénéfices dans un financement participatif immobilier pour gagner un revenu passif à 100 %. L’objectif était également de réaffecter les biens immobiliers coûteux de San Francisco, dotés de faibles taux de capitalisation, au cœur de l’Amérique, où les taux de capitalisation étaient et sont toujours beaucoup plus élevés.
Produit de base DiversyFund
Les investisseurs achètent des actions dans DF Growth REIT de DiversyFund, une société de placement immobilier publique non cotée.
Ces types d’eREIT sont enregistrés et audités auprès de la Securities and Exchange Commission. Cela contribue à la transparence et à la tranquillité d’esprit.
Cependant, étant donné que le FPI est privé, il y a peu ou pas de liquidités. Si vous souhaitez vendre vos actions, vous devrez peut-être attendre des années. Si vous devez vous retirer, vous devrez peut-être bénéficier d’une réduction importante par rapport à la valeur liquidative (VNI).
Il y a beaucoup moins de volatilité avec les REIT privés que avec les REIT cotés en bourse. Par exemple, nous avons vu les REIT cotés en bourse baisser encore davantage lors du krach boursier de mars 2020. Cependant, la liquidité constitue le principal inconvénient.
Par conséquent, n’investissez dans DiversyFund qu’avec de l’argent dont vous n’avez pas besoin pendant au moins trois ans.
Points clés de l’examen de DiversyFund
Aucun frais de gestion.
La plupart des plateformes de financement participatif immobilier facturent entre 0,8 % et 1,5 % de frais de gestion. DiversyFund ne possède pas et exploite tous ses projets immobiliers. Ses frais sont simplement intégrés aux rendements.
Plus précisément, tous les bénéfices réalisés sur l’investissement au-dessus d’un rendement préféré de 7 % sont répartis à 65 % entre l’investisseur et 35 % à DiversyFund.
Disponible pour les investisseurs non accrédités.
Le financement participatif immobilier a gagné en popularité en raison du désir d’investir dans l’immobilier commercial. Auparavant, le CRE n’était disponible que pour les investisseurs qualifiés, ceux dont le revenu était supérieur à 200 000 $ ou dont la valeur nette était supérieure à 1 million de dollars, à l’exclusion de votre résidence principale. DiversyFund est ouvert à tous les investisseurs résidents des États-Unis.
Principaux actifs du fonds :
Le DF Growth REIT comprend des complexes d’appartements, des logements étudiants et des maisons de luxe dans le sud de la Californie et du Texas. L’entreprise achète les propriétés en vue d’améliorations et de revente dans un délai de cinq ans.
Aucune possibilité de choisir vos investissements :
En tant qu’investisseur, vous devez être convaincu que DiversyFund investira dans d’excellents actifs. La structure est très similaire à Streitwise. Streitwise est une FPI privée qui investit actuellement dans des propriétés du Midwest. Vous n’avez pas la possibilité de sélectionner des offres examinées individuellement.
Retard dans la collecte des revenus/bénéfices :
Une fois les propriétés vendues, les investisseurs récupèrent leur capital et un rendement privilégié de 7 % avant que l’entreprise ne perçoive des bénéfices. Si les actifs sont liquidés avec un bénéfice supérieur à 7 %, les bénéfices ultérieurs sont partagés – 65 % pour les investisseurs, 35 % pour l’entreprise – jusqu’à ce que les investisseurs obtiennent un rendement moyen de 12 % par an. Les bénéfices restants sont répartis à 50/50 entre les investisseurs et l’entreprise.
Bien entendu, en cas de perte, les investisseurs ne recevront aucun bénéfice. Mais au moins, DiversyFund ne recevra aucun bénéfice non plus. De cette manière, DiversyFund est parfaitement aligné sur l’investisseur.
Risques du DiversyFund
Étant donné que DiversyFund ne facture pas de frais de montage ni de frais de gestion continus, le risque de non-survivance de DiversyFund est plus grand pour la plateforme.
Pour payer les salaires et les frais généraux de l’entreprise, DiversyFund s’appuie sur des capitaux privés. Selon Crunchbase, DiversyFund n’en est encore qu’à son cycle de série A, qui dure généralement deux ans avant que l’argent ne soit épuisé.
Son financement de 13,8 millions de dollars sera-t-il suffisant pour voir sa première sortie potentielle fin 2023 ? C’est difficile à dire, surtout dans cet environnement. Si DiversyFund est mis en liquidation, comme RealtyShares l’a fait en 2018, les investisseurs pourraient avoir beaucoup plus de mal à récupérer leurs investissements.
RealtyShares a essayé de croître trop vite. Mais au moins, ils ont créé des SARL distinctes pour chaque investissement afin que lorsque RealtyShares fasse faillite, les investisseurs ne tombent pas avec RealtyShares. Le portefeuille RealtyShare a finalement été acheté par IIRM, qui gère les transactions restantes jusqu’à leur finalisation.
Un autre risque dont les investisseurs doivent être conscients concerne également la manière dont DiversyFund souhaitait lever des capitaux. Voir la citation ci-dessous tirée d’un article de Business Wire du 30 janvier 2018.
Avec un autre regard tourné vers l’avenir, DiversyFund prévoit également d’entrer dans le domaine des crypto-monnaies en lançant une Initial Coin Offer (ICO) dans le cadre de son plan de financement. Une ICO permettra aux utilisateurs de crypto-monnaie d’investir plus facilement dans DiversyFund et de posséder une crypto-monnaie adossée de manière unique à des actifs immobiliers de qualité institutionnelle.
Les ICO étaient d’excellents moyens pour les entreprises agressives de lever des fonds au plus fort de la manie du Bitcoin. Il était vraiment judicieux pour les entreprises privées de lever beaucoup de capitaux via une ICO. Cependant, le bitcoin s’est effondré, de nombreux investisseurs ont perdu beaucoup d’argent et bon nombre de ces entreprises qui ont réalisé une ICO ont fini par être très suspectes.
Donnez à DiversyFund plus de temps pour mûrir
Pour résumer mon avis sur DiversyFund, DiversyFund peut être approprié pour :
- Investisseurs non accrédités cherchant à diversifier leur portefeuille dans l’immobilier
- Investisseurs qui n’ont pas besoin de liquidités pendant plus de 3 ans
- Investisseurs à la recherche d’un moyen d’investissement moins coûteux et moins coûteux pour investir dans l’immobilier
Cependant, étant donné l’historique d’exploitation relativement court de DiversyFund et le risque de manquer de capital sans financement supplémentaire, je n’investirais pas dans DiversyFund pour le moment. DiversfyFund est l’une des alternatives Fundrise les plus faibles.
Je donnerais à DiversyFund au moins trois années supplémentaires d’historique d’exploitation afin qu’il puisse obtenir un historique d’investissement de 5 ans.
Alternatives à DiversyFund
Au lieu d’investir avec DiversyFund, j’essaierais d’abord d’investir de l’argent avec Collecte de fondsqui existe depuis 2012. Fundrise gère environ 3 milliards de dollars d’actifs et compte plus de 350 000 investisseurs.
Fundrise est ma plateforme immobilière privée préférée car elle dispose de plusieurs fonds et est intégrée verticalement.
Fundrise est bien mieux capitalisé en tant qu’entreprise et a réussi à lever des fonds pour son entreprise grâce à plusieurs offres publiques sur Internet.
Si vous cherchez à diversifier votre portefeuille d’investissement, Fundrise est une excellente option, d’autant plus qu’ils se sont étendus au capital-risque.
Sachez simplement qu’investir dans un eREIT Fundrise est également illiquide. Attendez-vous également à investir votre argent pendant plusieurs années avant de pouvoir retirer l’intégralité du capital et de la valeur nominale. Au moins en attendant, vous devriez percevoir un dividende trimestriel 100 % passif.
Voici mon avis détaillé sur Fundrise si vous souhaitez en savoir plus.
Fundrise est un sponsor de longue date de Partageons l’Éco et Partageons l’Éco est un investisseur à six chiffres dans les fonds Fundrise.
