Le gouvernement américain nous a donné la possibilité de déduire nos frais d’intérêts hypothécaires de nos revenus. Cela nous permet ainsi de réduire notre obligation fiscale. La déduction maximale de l’impôt hypothécaire dépend en fin de compte du revenu, que j’aborderai ci-dessous.
Même si, dans le passé, vous pouviez déduire les intérêts hypothécaires sur une dette hypothécaire allant jusqu’à 1 million de dollars, ce n’est plus le cas. Le montant a été réduit à 750 000 $ en raison de l’adoption de la loi sur la réduction d’impôt et l’emploi en 2017 pour 2018 et au-delà.
Même si cette baisse est malheureuse pour les propriétaires ayant des prêts hypothécaires importants, nous avons au moins quelque chose à faire. Si vous allez au Canada, en Australie, en Asie et en Europe, il n’existe pas de tel avantage en matière de déduction fiscale hypothécaire. Là encore, au moins, ils ont des soins de santé bon marché !
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Personnellement, j’ai obtenu un jumbo ARM 7/1 pour seulement 2,125 % et des frais minimes. C’est fou à quel point les taux hypothécaires sont bas aujourd’hui.
Pour comprendre la déduction maximale de l’impôt hypothécaire, nous devons d’abord faire un aperçu des taux marginaux d’imposition sur le revenu en Amérique.
Taux marginaux d’impôt sur le revenu
Étant donné que les États-Unis disposent d’un système fiscal progressif, plus vos revenus sont élevés, plus votre déduction pour revenus d’intérêts hypothécaires devient précieuse. L’accession à la propriété avec un prêt hypothécaire constitue sans aucun doute le meilleur bouclier fiscal pour les gens ordinaires.
De plus, posséder des immeubles locatifs est l’un des meilleurs moyens de générer des revenus semi-passifs fiscalement avantageux. Les propriétés locatives sont une de mes priorités à partir de 2022, car la valeur des flux de trésorerie a considérablement augmenté.
Jetons un coup d’œil aux derniers taux marginaux d’imposition pour les célibataires et les couples mariés.
Statut de dépôt unique pour 2022
- 10% sur un revenu imposable de 0 $ à 9 875 $, plus
- 12% sur un revenu imposable de 9 876 $ à 40 125 $, plus
- 22% sur un revenu imposable de 40 126 $ à 85 525 $, plus
- 24% sur un revenu imposable de 85 526 $ à 163 300 $, plus
- 32% sur un revenu imposable de 163 301 $ à 207 350 $, plus
- 35% sur un revenu imposable de 207 351 $ à 518 400 $, plus
- 37% sur un revenu imposable supérieur à 518 400 $.
Marié déclarant conjointement ou statut de veuf(se) admissible(s) pour 2022
- 10% sur un revenu imposable de 0 $ à 19 750 $, plus
- 12% sur un revenu imposable de 19 751 $ à 80 250 $, plus
- 22% sur un revenu imposable de 80 251 $ à 171 050 $, plus
- 24% sur un revenu imposable de 171 051 $ à 326 600 $, plus
- 32% sur un revenu imposable de 326 601 $ à 414 700 $, plus
- 35% sur un revenu imposable de 414 701 $ à 622 050 $, plus
- 37% sur un revenu imposable supérieur à 622 051 $.
Plus vous gagnez d’argent, plus le taux marginal d’imposition que vous devez payer est élevé. Il est important de connaître votre taux marginal d’imposition le plus élevé, car après avoir gagné environ 200 000 $ en tant qu’individu et 400 000 $ en couple, votre déduction d’impôt hypothécaire est réduite grâce à l’impôt minimum de remplacement (AMT).
L’AMT est en vigueur pour que les Américains aux revenus plus élevés ne finissent pas par bénéficier de 100 % de tous les avantages fiscaux.
Sachez également que Joe Biden cherche à augmenter les impôts des particuliers ou des ménages gagnant plus de 400 000 dollars par an. Espérons que Joe Biden augmentera également la déduction fiscale hypothécaire maximale à 1 000 000 $. Cependant, nous ne pouvons pas en être sûrs pour l’instant.
La déduction fiscale hypothécaire maximale peut vous aider à économiser de l’argent
Ce qu’il est important de noter, c’est que si vous êtes dans la tranche d’imposition la plus élevée, vous récupérez 37 cents pour chaque dollar d’intérêt que vous payez sur votre prêt hypothécaire.
Si vous payez également l’impôt sur le revenu de l’État, vous constaterez que votre taux marginal d’imposition peut facilement atteindre 50 % sur votre dernier dollar de revenu gagné ! L’avantage de la déduction des intérêts hypothécaires est qu’elle s’applique à votre revenu marginal, et donc à votre taux d’imposition marginal le plus élevé.
Même si votre prêt hypothécaire n’est pas suffisamment important pour profiter pleinement de la déduction fiscale hypothécaire maximale, ce n’est pas grave. Utilisez autant que possible la déduction fiscale des intérêts hypothécaires à laquelle vous avez droit pour économiser de l’argent sur vos impôts.
Pour ceux qui se situent dans la tranche d’imposition fédérale de 12 % ou moins, une déduction fiscale hypothécaire n’est pas très avantageuse. Vous auriez besoin d’une hypothèque massive à un taux d’imposition marginal fédéral de 12 % pour bénéficier d’avantages, car la déduction standard est de 12 000 $ pour les célibataires et de 24 000 $ pour les couples mariés.
Lorsque vous êtes dans la tranche d’imposition marginale de 24 %, c’est à ce moment-là que l’accession à la propriété commence à avoir plus de sens, à condition de suivre la règle des 30/30 pour l’achat d’une maison.
L’accession à la propriété vaut plus pour les personnes aux revenus plus élevés
Exemple n°1
Supposons que vous ayez gagné 518 400 $ en 2020 en tant que particulier déclarant (c’est-à-dire en tant que célibataire). Votre revenu de 207 351 $ à 518 400 $ est imposé à un taux d’impôt fédéral de 35 %.
Si vous avez payé 50 000 $ d’intérêts hypothécaires pour 2020, vous réduisez votre revenu imposable de 50 000 $, passant de 518 400 $ à 468 400 $. En conséquence, vous payez 50 000 $ X 35 % = 17 500 $ de moins en taxes fédérales !
Malheureusement, l’AMT réduira probablement cette déduction fiscale des intérêts hypothécaires d’environ 30 à 50 % étant donné que votre revenu est si élevé en tant que particulier. Mais quand même, obtenir un Déduction fiscale de 8 750 $ à 12 250 $ c’est plutôt bien.
Exemple n°2
Supposons que vous ayez gagné 136 000 $ en 2020. Environ 50 000 $ de votre revenu seront imposés au taux d’imposition fédéral de 24 %.
Si vous parvenez d’une manière ou d’une autre à payer 50 000 $ d’intérêts hypothécaires pour 2020, votre revenu imposable n’est que de 86 000 $. En conséquence, vous payez 50 000 $ X 24 % = 12 000 $ de moins en impôts fédéraux.
Mais encore une fois, il faudrait contracter une hypothèque massive pour payer 50 000 $ d’intérêts hypothécaires par an. Par exemple, une hypothèque de 2 millions de dollars à un taux d’intérêt de 2,5 % vous y mènerait. Mais aucun prêteur ne vous prêterait 2 millions de dollars avec un revenu de seulement 136 000 dollars. L’hypothèque la plus importante que vous obtiendriez probablement si vous bénéficiiez d’un crédit exceptionnel est de 650 000 $ (5 fois votre revenu).
Un taux hypothécaire de 2,5 % sur un prêt hypothécaire de 650 000 $ équivaut à 16 250 $ d’intérêts hypothécaires. Par conséquent, vous n’économiseriez en réalité qu’au maximum 16 250 $ X 24 % = 3 900 $ d’impôt sur le revenu.
On peut donc conclure que posséder une maison avec une hypothèque est plus avantageux pour ceux qui ont des revenus plus élevés. On peut également conclure qu’il existe un avantage asymétrique pour ceux qui ont des revenus plus élevés.
Suppression progressive des revenus
Les impôts sont compliqués. Il existe un seuil de revenu auquel, une fois dépassé, chaque tranche de 100 $ de plus minimise la déduction des intérêts hypothécaires. Ce niveau est d’environ 200 000 $ par personne et 400 000 $ par couple pour 2021.
Voici comment fonctionne la suppression progressive du revenu avec le seuil de revenu précédent pour un particulier de 166 800 $.
Sachez simplement que si un particulier a un revenu brut ajusté de plus de 166 800 $, les intérêts hypothécaires commencent à disparaître progressivement. Pour chaque tranche de 100 $ de revenu supérieur à 200 000 $, vous perdez 3 $ de déduction détaillée X 33,3 %, jusqu’à une perte maximale de 80 % de vos déductions détaillées. Parlez d’une autre règle trop compliquée que l’IRS/le gouvernement a mise en œuvre !
Exemple: Vous gagnez 266 800 $ et vous disposez de 50 000 $ en déductions d’intérêts hypothécaires. Prenez 266 800 $ – 166 800 $ = 100 000 $. Prenez ensuite 100 000 $ X 3 % = 3 000 $. Enfin, prenez 3 000 $ X 33,3 % = 999 $. Vous ne pouvez désormais déduire que 49 001 $ (50 000 $ – 999 $) de votre revenu, au lieu de 50 000 $ initialement.
Dans mon exemple d’une personne gagnant 518 000 $ et payant 50 000 $ d’intérêts hypothécaires pour l’année, le propriétaire ne peut déduire qu’environ 45 800 $ compte tenu de l’élimination progressive. En conséquence, le propriétaire doit payer 2 000 $ de plus en impôts.
Note sur l’impôt minimum alternatif
L’AMT interdit toute déduction des intérêts sur un prêt sur valeur domiciliaire lorsque le produit du prêt est utilisé à des fins autres que l’amélioration de l’habitat. Quels que soient vos revenus, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires.
Toutefois, les déductions des impôts fonciers et des impôts sur le revenu nationaux et locaux ainsi que les exonérations pour le contribuable et les personnes à sa charge doivent être rajouté pour arriver au revenu minimum imposable alternatif du contribuable. Si l’impôt à payer selon cette méthode est supérieur à celui du calcul régulier, le montant le plus élevé doit être payé.
En fin de compte, vous n’obtiendrez pas la totalité de la déduction fiscale des intérêts hypothécaires si votre revenu individuel dépasse 200 000 $. Alors ne soyez pas surpris quand vient le temps des impôts.
Le meilleur revenu pour profiter du montant hypothécaire idéal
Étant donné qu’il y a une suppression progressive des revenus et de l’AMT, je dis que le revenu idéal qu’un propriétaire devrait viser à gagner est d’environ 300 000 $ par couple marié ou 250 000 $ par personne. Entre 250 000 et 300 000 dollars représentent un revenu suffisamment élevé pour vous permettre de mener une bonne vie, peu importe où vous vivez en Amérique.
Avec une déduction des intérêts hypothécaires, entre autres déductions, vous pouvez ramener votre AGI entre 200 000 $ et 250 000 $ pour passer juste sous le radar du seuil de revenu du gouvernement pour augmenter les impôts.
Je pense que 300 000 $ est vraiment le revenu d’un ménage qui est nécessaire pour vivre aujourd’hui comme une classe moyenne dans une grande ville. Après impôts, 300 000 $ équivaut à environ 210 000 $.
Le montant hypothécaire maximum à obtenir si vous souhaitez maximiser les déductions des intérêts hypothécaires est de 750 000 $. Ainsi, pour les maisons plus chères, vous devrez simplement verser une mise de fonds plus importante.
Déduction fiscale maximale pour les prêts hypothécaires Revoir
- L’accession à la propriété a plus de valeur pour les personnes aux revenus plus élevés, mais seulement jusqu’à un certain point.
- La suppression progressive des intérêts hypothécaires commence à environ 200 000 $ et peut atteindre un maximum de 80 % des intérêts hypothécaires.
- Le revenu idéal à gagner pour un propriétaire est d’environ 250 000 $ pour les célibataires et de 300 000 $ pour les couples.
- Gagner plus de 250 000 à 300 000 dollars ne contribue pas beaucoup à améliorer le bonheur. Cela pourrait vous rendre fou à cause des impôts plus élevés.
- Le montant hypothécaire idéal pour le revenu idéal est donc de 750 000 $, ce qui équivaut à 3X le revenu du ménage de 250 000 $. Cela correspond également parfaitement à ma règle des 30/30/3 pour l’achat d’une maison.
- Le gouvernement américain est favorable à l’accession à la propriété, alors profitez des avantages.
- Vous obtenez 250 000 $ de bénéfices non imposables si vous vendez votre maison et êtes célibataire, le double si vous êtes marié.
- Les déclarants célibataires bénéficient d’une déduction forfaitaire de 12 400 $ pour 2020 (24 800 $ pour les déclarants mariés). Le gouvernement vous permet de choisir automatiquement entre standardisé ou détaillé, selon la valeur la plus élevée. Étant donné que nous parlons d’un prêt hypothécaire de 750 000 $ comme montant hypothécaire idéal, des déductions détaillées seront toujours choisies.
Remarque : je ne suis ni avocat ni comptable en droit immobilier. Mais j’ai un portefeuille de propriétés multiples évalué à bien plus de 3 millions de dollars. De plus, j’ai discuté de ce sujet avec de nombreux comptables et avocats spécialisés en droit immobilier. Je suis un gestionnaire actif visant à réduire ma facture fiscale et à créer un patrimoine à long terme.
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L’avantage maximal de déduction fiscale hypothécaire dépend du revenu est un article original de FS. Les chiffres changent chaque année. Mais dans l’ensemble, plus votre taux marginal d’imposition sur le revenu et vos revenus sont élevés, plus l’avantage de la déduction fiscale hypothécaire est important. Cependant, après un revenu individuel d’environ 200 000 $, l’avantage de la déduction fiscale hypothécaire commence à disparaître en raison de l’AMT.
