Si vous souhaitez trouver une meilleure valeur lors de l’achat d’une maison, évitez la Frenzy Zone. La Frenzy Zone est essentiellement le niveau de prix du logement où la majorité des gens peuvent acheter, le prix médian du logement étant de +/- 50 %. Si vous recherchez des maisons dont le prix est supérieur à la zone de frénésie, la demande chute considérablement. En conséquence, vous devriez pouvoir obtenir une meilleure offre.
Le marché immobilier ralentit enfin avec une hausse des taux hypothécaires et un ralentissement des bénéfices des entreprises. Dans le même temps, certaines régions sont confrontées à d’intenses guerres d’enchères en raison de la force du secteur technologique et de l’intelligence artificielle. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier maintenant, je vous suggère de remonter la courbe des prix des logements pour trouver une meilleure valeur.
Les maisons dont le prix ne dépasse pas de plus de 30 % le prix médian des maisons dans la région sont très demandées en raison de la nature des ménages à double revenu. Les maisons dont le prix est inférieur à la médiane s’envolent des étagères à mesure que la génération du millénaire devient la plus grande génération d’acheteurs de maisons. La concurrence est rude !
Si vous montez la courbe des prix de l’immobilier, votre concurrence diminue. En raison de tout ce qui se passe avec la pandémie et l’économie, les normes de prêt se sont vraiment durcies. De nos jours, les banques exigent plus de 720 cotes de crédit et 20 % d’acomptes. Les prêts géants sont donc très difficiles à obtenir.
Laissez-moi vous expliquer comment vous pouvez obtenir une meilleure valeur si vous montez la courbe des prix. Je vais utiliser ma propre recherche de logement comme exemple.
Évitez la zone de frénésie : montez la courbe des prix des logements pour trouver une meilleure valeur
En 2004, je cherchais à passer à un condo de trois chambres et deux salles de bains à San Francisco. J’avais acheté un condo de deux chambres et deux salles de bains au début de 2003 pour 580 000 $, mais j’avais un pincement au cœur de ne pas avoir acheté un logement plus grand pour plus d’argent parce que les prix continuaient d’augmenter. C’était ma première place, alors j’avais décidé qu’il valait mieux être conservateur.
Ce que j’ai découvert dans ma recherche d’une nouvelle maison, c’est que le prix de 900 000 $ à 1 400 000 $ pour un condo de trois chambres et deux salles de bain était un prix raisonnable. frénésie absolue des acheteurs. Chaque condo que j’ai observé a coûté 10 à 20 % de plus que ce qui était demandé en raison de plusieurs offres. Après avoir été projeté hors de l’eau à plusieurs endroits, j’ai décidé de suspendre temporairement mes projets d’achat d’un plus grand condo. C’était trop décourageant.
Une trouvaille de maison chanceuse
Puis, un week-end pluvieux de l’hiver 2004, je suis tombé sur une maison unifamiliale dont le prix était juste au-dessus de la zone de frénésie, soit 1 550 000 $. Oui, c’était dans une rue très fréquentée à côté d’une rue plus fréquentée, mais il s’agissait d’une maison de trois chambres et deux salles de bains avec une belle-famille avec sa propre salle de bain. Il y avait aussi une cour et une petite terrasse pour démarrer.
Je n’aurais jamais imaginé à cette époque pouvoir acheter une maison unifamiliale dans un bon quartier de San Francisco, donc je n’ai jamais pris la peine de chercher. Mais c’était là. J’ai remonté la courbe des prix de l’immobilier pour trouver un meilleur rapport qualité-prix !
Contrairement aux condos dont le prix se situe entre 900 000 $ et 1 400 000 $, il y avait aucune demande pour cette maison unifamiliale à 1 550 000 $ malgré 50 % de superficie en plus et un terrain précieux. La propriété était là depuis des mois.
Ainsi, au lieu d’essayer d’acheter un condo de 1 300 000 $ pour 1 400 000 $ à 1 100 $/pied carré, j’ai décidé d’acheter une maison de 1 550 000 $ pour 1 525 000 $ à 720 $/pied carré. J’ai fermé début 2005. Qui n’aime pas une réduction de 35 % ?
Maison mal commercialisée
La maison était commercialisée par un agent de l’extérieur de la ville avec un fragile dépliant d’une page. Elle ne faisait pas un excellent travail car elle n’était pas connectée au réseau immobilier de San Francisco. La maison ne se présentait pas bien car elle n’avait pas été nettoyée ou aménagée car ses propriétaires existants habitaient toujours les lieux et cherchaient à récupérer leur loyer.
En 2004, le taux hypothécaire fixe sur 30 ans était plus proche de 6 % et le revenu médian des ménages était inférieur d’environ 30 %. Avec 1 400 000 $ au sommet de la fourchette de frénésie, 1 500 000 $ était le plafond absolu. Même la Banque de Maman et Papa avait ses limites.
Que se passe-t-il dans la nouvelle décennie
L’acheteur type d’un ménage de San Francisco (et non le revenu médian) gagne désormais entre 200 000 et 500 000 dollars par an. En conséquence, la fourchette de prix frénétique est passée de 900 000 $ à 1 400 000 $ à 1 200 000 $ à 1 900 000 $. Selon tous les agents immobiliers à qui j’ai parlé, encore plus de parents contribuent à la mise de fonds.
Ce que j’ai découvert aujourd’hui, c’est qu’une fois que vous montez la courbe des prix de l’immobilier et dépassez le prix de 2 500 000 $ à San Francisco, la valeur que vous obtenez augmente à nouveau. Pour acheter confortablement une maison de 2 500 000 $, il faut au moins un acompte de 500 000 $ plus un coussin de liquidités de 100 000 $. Avoir 500 000 $ à consacrer à un seul actif n’est pas la chose la plus simple à faire, même si vous gagnez un bon revenu de 300 000 $ par an pour la classe moyenne.
Aujourd’hui, je regarde toujours en ligne pour m’amuser chaque semaine parce que c’est ce que je fais depuis mon arrivée ici en 2001. Il y a toujours des opportunités à saisir ou des histoires à raconter.
En fait, la maison de 2,2 millions de dollars pour laquelle j’avais proposé une offre modeste de 1 950 000 $ en mai est de retour sur le marché parce que le prêt de l’acheteur potentiel n’a pas abouti. Être sur le marché depuis plus de six mois, c’est du jamais vu à San Francisco.
Ce fixateur est au prix de 530 $/pied carré (688 $/pied carré après avoir effectué 500 000 $ de travaux de rénovation), tandis que les petites maisons situées dans des emplacements inférieurs connaissent toujours une bonne demande à 1 000 $/pied carré à cet endroit, car leur prix est inférieur à 2 000 000 $. Sortir de la zone de frénésie immobilière a fonctionné !
Heureux d’avoir pu vendre ma maison
La forte baisse de la demande, à 2 500 000 $, était l’une des raisons pour lesquelles j’ai décidé de faire une offre lorsqu’un homme voulait acheter ma précédente maison pour 2 740 000 $ en 2017. C’était tellement au-dessus du plafond de 2 500 000 $ que j’espérais obtenir un jour. parce que j’avais essayé de vendre la maison pour 1 700 000 $ en 2012 sans preneur.
Mon acheteur a dû contracter une première hypothèque de 2 000 000 $ et un prêt relais afin de conclure la transaction. Sans lui, il n’y aurait pas de vente car il n’y avait pas d’autres intéressés après un mois de recherche.
Avec de nouveaux devoirs paternels, une tolérance zéro pour la perte de temps et une stratégie détaillée pour réinvestir mes bénéfices, j’ai décidé qu’il valait mieux retirer de l’argent de la table.
Le prix final était d’environ 1 320 $/pied carré contre mon achat de 720 $/pied carré. Ce fut une heureuse issue car j’ai tenu bon. Mais il y a eu environ trois ans pendant lesquels je n’aurais peut-être même pas pu obtenir mon prix d’achat initial si j’avais besoin de vendre.
Votre mission d’achat de maison si vous choisissez d’accepter
Si vous choisissez d’acheter une propriété lorsque les prix sont à des sommets historiques ou proches de ceux-ci, mettez en œuvre ma stratégie de communication pour essayer d’obtenir jusqu’à 5 % de réduction sur la juste valeur marchande. Il est essentiel de remonter la courbe des prix de l’immobilier pour éviter la zone de frénésie.
De plus, vous devriez considérer ma méthode spray n’ Prayer car elle est si simple avec les contrats électroniques de nos jours. Enfin, vous devriez également consacrer du temps à la recherche des propriétés des poissons rassis. Les propriétés Stalefish à un prix un niveau plus élevé que celui auquel vous êtes habitué offriront une grande valeur. C’est gratuit de regarder, alors c’est mieux.
Faites de votre mieux pour sortir de la frénésie des prix. Le niveau de prix frénétique est celui où tout couple à double revenu dans votre ville peut se permettre d’acheter. C’est là que vous obtiendrez le moins de valeur.
Étant donné que l’immobilier est local, vous devrez déterminer quel est le prix pour votre région. Demandez à votre agent immobilier ou fixez un multiple au revenu du ménage d’un acheteur typique.
Par exemple, la zone de frénésie pour un ménage typique gagnant 100 000 $ pourrait être de 300 000 $ à 500 000 $, sur la base d’un multiple de 3X à 5X.
Il existe des niveaux de prix artificiels que, mentalement, les acheteurs ont du mal à franchir. Ces prix sont généralement de 250 000 $, 500 000 $, 750 000 $, 1 000 000 $, 1 250 000 $, 1 500 000 $, 1 750 000 $, 2 000 000 $, 2 500 000 $, 3 000 000 $, 5 000 000 $ et ainsi de suite.
Les maisons de démarrage augmentent à un rythme beaucoup plus rapide
Pour vous prouver que vous pouvez obtenir une meilleure affaire en achetant une maison plus chère, jetez un œil à ce tableau de CoreLogic ci-dessous. Découvrez à quel point les prix des maisons de démarrage s’apprécient à un rythme beaucoup plus rapide que les maisons plus chères.
À l’inverse, si vous êtes un investisseur immobilier, ce que j’espère, vous devriez alors investir dans des maisons de démarrage. Si vous le faites, vous constaterez probablement un pourcentage d’appréciation plus important. Il n’y a tout simplement pas assez de maisons de démarrage construites en Amérique.

Prédire où se situera la future zone de frénésie des prix
Votre objectif est d’anticiper ce qu’est la future zone de frénésie et de posséder cette propriété maintenant. Pendant que vous attendez, vous passerez un bon moment à en avoir plus pour votre argent que tout le monde.
Si vous ne prédisez pas correctement la future zone de frénésie, vous pourriez avoir des difficultés à vendre à l’avenir.
J’ai décidé d’aller encore plus loin en investissant au cœur de l’Amérique. Je prédis qu’au cours des prochaines décennies, les castors avides des côtes et titulaires de diplômes universitaires hors de prix se rendront compte que travailler dans des villes encombrées et coûteuses ne sera plus attrayant.
Le travail à domicile étant désormais une grande tendance en raison de la pandémie, il devrait y avoir une accélération du déplacement des personnes vers les régions du pays à moindre coût.
Oui, parce que nous sommes tous des lemmings, il faudra du temps pour constater un changement. Mais si vous pouvez investir dans une tendance à long terme, je suis convaincu que votre richesse sera supérieure à celle de ceux qui ne le font pas.
Les prévisions tablent sur une autre année solide en matière de prix de l’immobilier pour 2025. Veuillez remonter la courbe des prix de l’immobilier pour trouver une meilleure valeur. Je suis sûr que vous serez surpris des meilleures offres que vous pourrez trouver.
Envisagez d’investir dans l’immobilier passif
Si vous cherchez à investir dans l’immobilier, jetez un œil à Collecte de fonds. Fundrise est aujourd’hui l’une des plus grandes plateformes de financement participatif immobilier. Ils sont les pionniers des fonds eREIT qui offrent aux investisseurs une exposition plus large à l’immobilier avec moins de volatilité.
Grâce à la technologie, il est désormais beaucoup plus facile de profiter de propriétés à faible valorisation et à rendement locatif net plus élevé partout en Amérique.
Fundrise est ma plateforme d’investissement immobilier préférée car elle se concentre sur l’investissement dans des propriétés unifamiliales et multifamiliales dans la Sunbelt. L’immobilier Sunbelt a des valorisations inférieures et des rendements plus élevés, parfaits pour les revenus passifs et la diversification.

Investissement immobilier privé pour les investisseurs accrédités
Une autre excellente plateforme d’investissement immobilier à consulter est FouleRue. Si vous êtes un investisseur qualifié, vous pouvez trouver des opportunités immobilières individuelles principalement dans les villes de 18 heures sur la plateforme CrowdStreet. Les villes de 18 heures sont des villes secondaires offrant généralement de meilleures perspectives de croissance à des valorisations plus faibles.
J’ai personnellement investi 954 000 $ en financement participatif immobilier dans 18 projets pour profiter de la baisse des valorisations au cœur de l’Amérique. Mes investissements immobiliers représentent environ 50 % de mon revenu passif actuel d’environ 300 000 $.
Les deux plateformes sont des sponsors de Partageons l’Éco et Partageons l’Éco est un investisseur à six chiffres dans les fonds Fundrise.
Vous trouverez ci-dessous mon tableau de bord d’investissement immobilier Fundrise. L’immobilier est vraiment ma classe d’actifs préférée pour créer de la richesse. Il est stable, génère des revenus et fournit une utilité. De plus, l’immobilier profite de l’inflation. Difficile de battre ces attributs si vous essayez de faire croître votre patrimoine.
