Mon dernier refinancement hypothécaire basé sur la tarification relationnelle a été l’une des expériences de refinancement les plus frustrantes de tous les temps. La tarification relationnelle devrait vous aider à obtenir un taux hypothécaire plus bas. Cependant, vous devrez peut-être franchir plus d’obstacles que vous ne le souhaiteriez.
Il est très difficile d’obtenir un prêt hypothécaire de nos jours compte tenu des critères de souscription stricts. Vous pouvez entendre les agents de crédit hypothécaire dans leurs propres mots expliquer à quel point il est difficile de refinancer un prêt hypothécaire si vous voulez en savoir plus.
Dans le cadre de l’accord visant à obtenir le meilleur taux hypothécaire possible à l’époque, j’ai décidé de transférer 1 million de dollars d’actifs à mon nouveau prêteur hypothécaire. Il s’agissait d’une nouvelle relation bancaire pour obtenir les meilleures conditions possibles.
Transférer des actifs pour obtenir une tarification relationnelle
Les actifs transférés consistaient en un portefeuille d’investissement d’environ 770 000 $ et en espèces d’environ 230 000 $. Je pensais que ce serait un processus simple, mais ce n’était pas le cas.
J’ai pu transférer avec succès environ 900 000 $, une semaine après le début des formalités administratives. Mais les 100 000 dollars restants sont restés dans l’incertitude pendant encore deux semaines. Pourquoi?
Parce qu’apparemment, il existe une règle qui stipule que si une obligation du Trésor arrive à échéance dans les 30 jours, une banque ne peut pas transférer l’actif tant que l’obligation n’est pas arrivée à échéance et n’est pas entièrement réglée.
J’ai demandé aux deux banques pourquoi les bons du Trésor ne pouvaient pas d’abord être transférés puis laissés à échéance dans la nouvelle banque. La banque réceptrice a reproché à la banque émettrice d’avoir refusé d’envoyer le paiement en raison de cette règle. Ensuite, la banque émettrice a reproché à la banque réceptrice d’avoir refusé d’envoyer le paiement en raison de la règle. En fin de compte, tout ce que je pouvais faire, c’était attendre.
Ne pas connaître cette règle de transfert m’a coûté du temps et de l’argent. Lorsque j’ai rencontré ce problème, j’étais déjà engagé dans le processus de refinancement hypothécaire depuis trois mois. Le pire, cependant, c’est que le prêteur m’avait informé en toute confiance que ce refinancement serait finalisé dans deux mois.
En conséquence, chaque jour après deux mois représentait une dépense d’intérêts imprévue de 35 $, car mon ARM 5/1 était déjà réinitialisé de 2,5 % à 4,5 %.
La tarification relationnelle peut créer de l’anxiété
Ce qui a rendu ce processus particulièrement stressant, c’est que pendant cette période de trois semaines où j’essayais de transférer 1 000 000 $, le marché s’effondrait. J’étais là, essayant d’économiser environ 13 200 $/an en flux de trésorerie alors que mon portefeuille perdait des milliers de dollars par jour !
Pendant les deux semaines supplémentaires que j’ai dû attendre pour que les 100 000 $ restants des bons du Trésor à 3 mois soient réglés et transférés, j’ai demandé à ma nouvelle banque si elle pouvait lancer le processus hypothécaire final. J’avais peur que si nous attendions une semaine supplémentaire, les actifs combinés ne totaliseraient pas 1 000 000 $ en raison de la volatilité du marché boursier.
La semaine précédente, mon portefeuille était tombé à environ 985 000 $, ce qui signifiait que je devrais trouver 15 000 $ de plus pour obtenir le taux hypothécaire convenu. C’était comme faire un pas en avant pour économiser de l’argent et deux pas en arrière parce que je perdais de l’argent.
De plus, une fois lancé, le processus final de refinancement hypothécaire prendrait encore une semaine. Pourquoi attendre encore une semaine pour que les 100 000 dollars soient atteints alors qu’ils pourraient lancer la phase finale maintenant pendant que nous attendions ? Efficacité, les amis ! La banque savait que l’argent arrivait. Mais ils ont refusé.
J’avais l’impression qu’ils ne me faisaient pas confiance, ce qui est pas la façon dont vous souhaitez démarrer tout type de relation commerciale. La confiance est tout. La bonne volonté est importante. L’ensemble du processus a commencé à sembler un peu sale.
Le transfert d’un million de dollars n’était pas prévu à l’origine
Certains d’entre vous se demandent peut-être pourquoi, étant donné la volatilité des marchés boursiers, je n’ai pas simplement transféré plus d’argent ou de titres et dépassé largement la barre des 1 000 000 $ ?
Surprendre! En tant que père au foyer avec une femme qui ne travaille pas non plus, nous n’avons pas une somme d’argent infinie. Nous nous sommes étirés au maximum. Et vous vous demandez pourquoi j’aimerais me concentrer davantage sur l’entrepreneuriat et moins sur le plaisir à l’avenir. Ressentir des contraintes financières fait du mal.
Bien que j’aie des portefeuilles d’investissement supplémentaires que j’aurais pu transférer, ils se trouvaient dans une autre institution. Je ne voulais pas impliquer de variables supplémentaires qui pourraient retarder le processus.
Trois larmes de clients pour la tarification des relations
La nouvelle banque qui refinançait mon prêt hypothécaire propose trois niveaux de tarification relationnelle en fonction des montants d’actifs que vous apportez :
- Niveau 3 = 250 000 $ à 499 999 $
- Niveau 2 = 500 000 $ – 749 999 $
- Niveau 1 = 1 000 000 $ ou plus
Mon plan initial était de simplement transférer environ 770 000 $ d’actifs parce que j’avais un portefeuille conservateur composé principalement d’obligations municipales et de certaines actions que je n’échange jamais. Comme vous vous en souvenez peut-être, en 2017, j’ai acheté environ 550 000 $ d’obligations municipales après avoir vendu mon bien locatif à SF.
Cependant, après avoir subi le premier mois de ce douloureux processus de refinancement hypothécaire, je me suis dit que si je me donnais la peine de transférer des actifs, je pourrais tout aussi bien essayer de transférer plus de 1 000 000 $ pour obtenir un taux inférieur de 0,125 % pour les sept prochaines années. (7/1 BRAS). Arriver à 1 $ sur 1 000 000 $ serait le meilleur rapport qualité-prix.
Gagnez plus d’argent Défi pour économiser
J’ai transformé l’écart d’environ 230 000 $ en un défi ! D’une manière ou d’une autre, je trouverais un moyen de réunir 230 000 $ supplémentaires en trois mois et j’y suis parvenu à peine. Voici comment procéder :
- Un CD d’environ 103 000 $ sur 12 mois est arrivé à échéance au milieu du processus de refinancement
- J’ai économisé 100 % de mes revenus en ligne pour les trois prochains mois
- J’ai été rattrapé par mes remboursements de dépenses
- Réduire les dépenses discrétionnaires de 25 %
- J’ai eu de la chance car le marché boursier et le marché obligataire ont continué de grimper toute l’année
- J’ai eu de la chance car le marché boursier a rebondi la semaine dernière. J’attendais que les 100 000 $ soient transférés
J’ai profité d’une situation difficile. Lorsque le produit des bons du Trésor, actuellement d’environ 102 386 $, a finalement été transféré, mon portefeuille s’élevait à 1 006 014 $ ! Ouf ! L’agent de crédit a déclaré qu’il initialiserait le processus final de refinancement hypothécaire, ce qui prendrait encore une semaine.
Positif sur les actions et l’immobilier à l’avenir
Même si la bourse et le marché obligataire s’effondraient dès le lendemain, le nouveau taux de 2,625 % pour un ARM 7/1 était le mien. Heureusement, les stratèges de Wall Street sont optimistes quant au S&P 500 en 2025. Parallèlement, les analystes du logement sont également optimistes quant aux prix de l’immobilier en 2025.
Veuillez noter qu’il y a aucun actif courant sous frais de gestion avec le nouvel argent que j’ai transféré. En fait, 230 000 $ sur plus de 1 000 000 $ rapportent actuellement 2,2 % sur l’un de leurs comptes du marché monétaire. Je pourrais théoriquement transférer plus de 1 000 000 $ en espèces vers la nouvelle banque pour obtenir un taux d’intérêt de 2,2 %.
Le refinancement des prix relationnels devrait en valoir la peine
Voici quelques leçons apprises et un récapitulatif de mon dernier et dernier processus de refinancement hypothécaire de ma vie :
- Les bons du Trésor qui expirent dans les 30 jours ne seront pas acceptés par de nombreux prêteurs jusqu’à leur échéance et leur règlement.
- Pour la tarification des relations, vous pouvez attendre jusqu’à la toute fin pour décider du montant d’actifs que vous souhaitez transférer afin de déterminer la remise finale du taux hypothécaire.
- Dans un long processus de refinancement hypothécaire, vous pouvez négocier une baisse de votre taux si le rendement des obligations à 10 ans a baissé.
- Assurez-vous de ne pas payer pour les extensions de blocage de taux en discutant dès le départ de qui paie.
- Utilisez un long processus de refinancement hypothécaire pour vous motiver à épargner et à investir davantage.
- Utilisez un long processus de refinancement hypothécaire pour examiner vos finances et voir si vous avez des dettes impayées, des remboursements impayés et des investissements impayés arrivant à échéance (CD, capital-investissement, dette privée, obligations, etc.).
- Ne vous inquiétez pas au moment des impôts. Lors du transfert d’un portefeuille, la nouvelle institution doit avoir des registres de votre coût de base pour chaque titre si vous choisissez de vendre.
- Assurez-vous qu’aucun frais de gestion d’actifs continus n’est facturé sur vos actifs transférés. S’il y en avait, ce serait contre-productif.
- Le refinancement d’un prêt hypothécaire peut être un processus douloureux. Mais cela vaut la peine de faire tout son possible pour réduire les dépenses. Une fois que vous avez effectué votre allocation d’investissement, vous n’avez aucun contrôle. Contrôlez toujours ce que vous pouvez contrôler pour créer de la richesse.
Vous avez la possibilité de transférer des actifs une fois le prêt hypothécaire conclu
Selon la manière dont ma nouvelle banque me traite comme un « client de niveau 1 », je pourrai simplement retransférer tous mes actifs à mon ancienne institution. C’est l’une des beautés de la tarification relationnelle : aucun engagement ! Mon agent de crédit m’a explicitement dit que je pouvais retransférer mes actifs si je n’étais pas entièrement satisfait.
Qui sait, peut-être que ma nouvelle banque m’épatera avec ses services, offrira des taux d’épargne plus élevés, des frais de transaction inférieurs et m’invitera occasionnellement à un dîner de steak wagyu et à un jeu de balle.
En fin de compte, je n’ai pas aimé l’interface de trading de Wells Fargo, j’ai donc transféré mes actifs vers Fidelity quelques années plus tard.
Exemple de tarification relationnelle pour les prêts jumbo
Vous trouverez ci-dessous un exemple récent de tarification relationnelle pour le refinancement d’un prêt géant ou l’achat d’une propriété avec un prêt géant. Plus vous transférez d’actifs, plus votre taux d’escompte hypothécaire est élevé. J’ai reçu cela de mon ancien agent hypothécaire de Wells Fargo après avoir effectué un suivi avec mon hypothèque initiale quatre ans plus tard.
J’envisage de procéder à un refinancement par retrait d’argent sur une maison pour laquelle j’ai payé tout en espèces en octobre 2023. Par conséquent, cette remise sur le prix de la relation pour un refinancement par retrait d’argent est intrigante.
Le plus gros inconvénient du transfert d’actifs pour la tarification des relations
Le principal inconvénient du transfert d’actifs pour obtenir un meilleur taux hypothécaire est le temps. J’ai naïvement déclaré au Wall Street Journal dans une interview sur la tarification des relations que le transfert d’actifs ne me prendrait que « deux ou trois heures supplémentaires ».
Au lieu de cela, j’ai probablement passé le triple du temps prévu en raison de toutes les pièces mobiles. Vous pouvez rechercher sur Google « Quand les prêteurs font passer la « tarification relationnelle » au niveau supérieur » pour contourner le paywall.
Mais tout comme la rénovation d’une maison est un processus extrêmement douloureux lorsque vous y êtes, une fois tout terminé, vous êtes heureux d’avoir investi du temps, de l’argent et des efforts.
Heureux d’avoir finalement transféré les actifs
Je suis heureux d’avoir pu profiter de l’effondrement des taux d’intérêt et de bénéficier d’un taux hypothécaire de 2,625 % jusqu’en 2027. Mon versement hypothécaire est passé de 3 918 $ à moins de 2 850 $.
Malgré le paiement inférieur, je prévois toujours de rembourser régulièrement le capital pour garantir que le nouveau prêt hypothécaire soit remboursé en sept ans. Le remboursement d’un prêt hypothécaire présente un triple avantage et en vaut la peine pour la plupart des emprunteurs.
Le refinancement me donne également plus de liquidités pour profiter de toute opportunité d’investissement future. Lorsque la courbe des taux est plate ou inversée et qu’une récession se profile à l’horizon, il est préférable de ne pas rembourser un prêt hypothécaire.
La tarification relationnelle peut vous faire économiser beaucoup d’argent. Soyez simplement prêt à déplacer beaucoup d’actifs et à franchir davantage d’obstacles.
Investissez dans l’immobilier de manière plus stratégique
L’immobilier est mon moyen préféré pour atteindre la liberté financière. Il s’agit d’un actif corporel moins volatil, qui offre une utilité et génère des revenus. Les actions se portent bien, mais les rendements boursiers sont faibles et les actions sont beaucoup plus volatiles. Avec la baisse des prix de l’immobilier, j’utilise désormais la moyenne des coûts en dollars dans l’immobilier.
Jetez un œil à mes deux plateformes d’investissement immobilier préférées.
Collecte de fonds: Un moyen pour les investisseurs accrédités et non accrédités de se diversifier dans l’immobilier via des fonds immobiliers privés. Fundrise existe depuis 2012, compte plus de 350 000 investisseurs et gère plus de 3,2 milliards de dollars. Pour la plupart des investisseurs, investir dans un fonds diversifié est la solution.
FouleRue: Un moyen pour les investisseurs accrédités d’investir dans des opportunités immobilières individuelles, principalement dans les villes de 18 heures. Les villes de 18 heures sont des villes secondaires avec des valorisations plus faibles et des rendements locatifs plus élevés. La croissance de l’emploi est généralement plus rapide en raison de tendances démographiques positives. Assurez-vous simplement d’examiner attentivement chaque sponsor lorsque vous créez votre fonds immobilier sélectionné.
J’ai personnellement investi 954 000 $ dans des fonds immobiliers privés pour profiter de valorisations plus faibles au cœur de l’Amérique. Mes investissements immobiliers représentent environ 50 % de mon revenu passif actuel d’environ 300 000 $. Vous trouverez ci-dessous mon tableau de bord Fundrise où j’ai investi plus de 295 000 $ avec eux.
Les deux plateformes sont des sponsors de Partageons l’Éco et Partageons l’Éco est un investisseur à six chiffres dans les fonds Fundrise.
Les difficultés de la tarification relationnelle pour obtenir un taux hypothécaire inférieur est un article original de FS.
