Si vous lisez sur l’échange 1031, vous penserez immédiatement que c’est la plus grande chose sur Terre pour les investisseurs immobiliers. Qu’est-ce qui ne veut pas payer zéro gains en capital de l’impôt après la vente d’une propriété? Cependant, cet article discutera des diverses raisons de ne pas effectuer de bourse 1031 pour économiser sur les impôts.
Le gouvernement taxait déjà les investisseurs immobiliers par le biais d’une taxe foncière annuelle et d’une taxe de transfert lors de la vente. Devoir payer l’impôt sur les gains en capital à la sortie peut être très douloureux. Cela est particulièrement vrai, car les prix de l’immobilier ont atteint des sommets de tous les temps dans de nombreuses régions du pays.
Cet article explore l’autre côté de l’échange 1031. Nous parlerons des raisons de ne pas faire de bourse 1031 pour économiser sur les impôts. En tant qu’investisseur immobilier, il est toujours sage de comprendre les deux côtés de l’équation.
Tout d’abord, discutons de ce qu’est un échange 1031.
Qu’est-ce qu’un échange 1031?
Une bourse 1031 permet à un investisseur de «différer» les impôts de gains en capital sur un immeuble d’investissement lorsqu’il est vendu, tant qu’une autre «propriété similaire» est achetée avec le bénéfice réalisé par la vente de la première propriété.
Pour effectuer un échange 1031 efficacement, vous devez échanger une propriété contre une autre propriété d’une valeur similaire. De plus, le prix d’achat et le montant du nouveau prêt doivent être identiques ou plus élevés sur la propriété de remplacement.
Pourquoi j’ai envisagé de faire un échange 1031
Dans mon cas, j’ai dû trouver une propriété unifamiliale ou multi-unités d’une valeur d’au moins 2 740 000 $. Je pouvais trouver une propriété d’une valeur inférieure à 2 740 000 $ après l’avoir vendu. Cependant, je devrais payer l’impôt sur les gains en capital sur la différence de prix de vente et le prix d’achat de la nouvelle propriété connue sous le nom de «démarrage».
Le propriétaire a 45 jours civils, après la fermeture de la première propriété, pour identifier jusqu’à trois propriétés potentielles du genre.
Une fois les propriétés identifiées, l’investisseur a 180 jours pour effectuer l’achat et lancer la bourse ou à la date d’échéance de la déclaration de revenus avec prolongation, selon la première éventualité.
Enfin, vous devez payer un intermédiaire qualifié entre 1 000 $ et 3 000 $ pour organiser votre produit (vous ne voyez jamais ou ne touchez pas le produit de votre vente à domicile) pour effectuer l’échange.
Si vous ne pouvez pas identifier et acheter une nouvelle propriété, vous perdez cet argent et tout ce temps.
Principales raisons de ne pas faire un échange 1031
Maintenant que nous comprenons ce qu’est un échange 1031, discutons des raisons de ne pas faire un échange 1031.
1) Cela ne vous dérange pas de payer des impôts
2) Vous n’avez pas trouvé la bonne propriété
3) Vous souhaitez réduire l’exposition à l’immobilier
4) Vous voulez simplifier votre vie
5) Vous avez vécu dans votre location pendant au moins deux des cinq dernières années. Par conséquent, vous pouvez profiter des bénéfices libres de 250 000 $ / 500 000 $
Pourquoi je n’ai pas fait d’échange 1031
En 2017, j’ai vendu une propriété locative pour 2 740 000 $ à San Francisco. En tant que nouveau père, je ne voulais plus faire face aux locataires tapageurs et aux problèmes de maintenance. De plus, les loyers baissaient un peu à l’époque.
J’ai décidé de réinvestir 550 000 $ de mon produit de vente au financement participatif immobilier pour simplifier la vie. Jusqu’à présent, cela a été une excellente décision car les investissements ont rendu plus de 10% par an. De plus, tous les revenus gagnés ont été passifs.
Échanger une propriété coûteuse contre une autre propriété coûteuse juste pour économiser sur les impôts n’atteindrait pas mes objectifs de simplification. Après avoir vendu, je me sentais un peu comme si je me suis échappé de la mort. J’avais traversé la crise financière avec une énorme hypothèque et je suis sorti indemne.
Avec une propriété tout aussi chère de San Francisco, j’ai examiné la propriété Honolulu pour un échange 1031. Nous avions envisagé de retourner à Honolulu une fois que notre fils est devenu éligible à la maternelle.
Étant donné que Honolulu est moins cher que San Francisco, nous finirons par acheter une propriété encore plus grande via un échange 1031. Cela ne simplifiant pas la vie. Ou, nous pourrions acheter notre maison de rêve de retraite près de la plage. Mais il faudrait être loué pendant au moins un an, sinon deux ans pour qu’il soit considéré comme une propriété locative par l’IRS.
1031 Échange par le financement participatif immobilier
Enfin, j’ai demandé à Fundrise, ma plateforme de financement participatif immobilier préféré, s’ils avaient des propriétés sur leur plate-forme éligibles pour un échange 1031. À l’époque où ma maison devait fermer, ils ont dit qu’ils ne l’ont pas fait, mais que quelque chose était en préparation.
Environ un mois après la fermeture de ma transaction, Fundrise m’a envoyé un e-mail disant qu’ils avaient lancé leur première propriété éligible en 1031. Il s’agissait d’un projet multifamilial de 272 unités qui cherchait à collecter 4 500 000 $ à Houston, au Texas. Il avait une période de détention de 8 ans et un TRI cible de 13%.
Je suis d’accord avec une période de détention de 8 ans. Cependant, avec 2 740 000 millions de dollars à mettre au travail, je prendrais plus de 50% de la taille de l’accord. Je ne recommande à personne de rendre compte de plus de 10% de tout accord en raison du risque de concentration. De plus, réfléchissez à la stress que je serais avant, pendant et après l’ouragan Harvey.
En pensant à cet appel rapproché, j’ai réalisé que le principal objectif de désactiver et de simplifier la vie est de minimiser le stress. Jusqu’à la naissance de mon fils, presque tout le stress que j’avais trait des problèmes de maintenance immobilière et des locataires.
La désintégration concerne la gestion du stress
Je me suis déjà débarrassé du stress du travail en 2012 en négociant une indemnité de départ. Je me suis débarrassé du stress monétaire en atteignant une cible de valeur nette et en atteignant un objectif de revenu passif. Le travail en ligne n’est pas si stressant car l’écriture me vient facile. Il n’y a que quelques personnes vraiment irréfléchies qui aiment dire des choses imprévues.
D’un point de vue financier, Bien que le gain brut de la vente de ma maison de location soit de ~ 1,22 M $ et ~ 1,8 M $ a atteint mon compte bancaire après des années à rembourser l’hypothèque, le gain imposable est beaucoup moins dû à l’exclusion de gain sans taxe de 250 000 $ / 500 000 $. Ensuite, il y a des dépenses de vente et des dépenses de rénovation des maisons que l’on peut déduire à la baisse de la responsabilité fiscale.
Par exemple, théoriquement, je ne pouvais payer aucune taxe sur les gains en capital si je dépensais 600 000 $ de rénovation de la maison et 150 000 $ en vendant ma maison. Lorsque vous ajoutez l’exclusion en franchise d’impôt de 500 000 $, le total est de 1 250 000 $, ou plus que le bénéfice brut que j’ai reçu.
Dans cet exemple, le négatif de ne pas payer d’impôts signifie que les gains n’étaient pas beaucoup plus élevés que les montants d’exclusion de gain en franchise d’impôt. Mais à la fin de la journée, je me retrouve avec 1,8 million de dollars à la banque. Pas mal par rapport au versement de 305 000 $ i premier en 2005.
J’ai réservé 150 000 $ pour la taxe sur les gains en capital (Federal + State) l’année prochaine. Cela a été agréable de ne plus posséder cette propriété locative. Les problèmes de maintenance et de locataires semblent toujours apparaître!
Concentrez-vous sur ce qui est le plus important
Pour que vous envisagez tous de faire un échange 1031, pensez à ces raisons pour lesquelles ne pas faire un échange 1031.
1) Si vous ne trouvez pas la bonne propriété pour réinvestir le produit, ne faites pas un échange 1031.
Il serait stupide d’essayer d’économiser sur les impôts, mais de perdre de la valeur principale parce que vous avez acheté la mauvaise propriété au mauvais moment dans le cycle. Vous pourriez ressentir beaucoup de pression pour identifier trois propriétés à acheter en 45 jours. Ensuite, vous pourriez payer un mauvais prix car vous devez fermer dans les 180 jours.
À moins que vous n’adorez absolument la prochaine propriété d’investissement, cela ne vaut pas la peine de faire un échange 1031.
2) Ne laissez pas votre facture fiscale dicter vos décisions.
Une facture fiscale importante est généralement excellente car cela signifie que vous avez réalisé un profit encore plus élevé. Je me souviens de beaucoup de gens lors de la buste Dotcom 2000 qui a refusé de vendre leur stock après avoir exercé leurs options parce qu’ils voulaient laisser les choses rouler.
Mais lorsque leur stock est finalement allé à zéro, non seulement ils n’avaient rien à faire, mais ils ont également dû payer des impôts sur la différence entre l’exercice et le prix d’exercice à l’époque. Ne faites un échange 1031 que si vous avez trouvé la bonne opportunité de propriété.
3) Concentrez-vous d’abord sur le style de vie, en deuxième position.
Vos investissements immobiliers devraient vous servir, et non l’inverse. Même si nous trouvions notre maison de rêve à Honolulu, nous ne déménagerions pas parce que nous ne voulons pas encore quitter notre style de vie à San Francisco.
Nous venons de terminer complètement notre maison. Nous avons nos médecins en qui nous avons confiance depuis des années et un pédiatre et ophtalmologiste que nous aimons pour notre fils. Nous avons un ensemble d’amis avec lesquels nous aimons traîner. Et nous avons également mis à l’écart et appliqué à plusieurs écoles d’âge préscolaire.
4) Serez-vous vraiment capable de tenir pour toujours?
Un échange 1031 vous permet de retarder le paiement de vos impôts. Cela n’élimine pas votre taxe sur les gains en capital. Ce n’est que si vous ne vendez jamais votre propriété échangée 1031 ou continuez à faire un échange 1031, que vous n’encourerez jamais de responsabilité fiscale.
Vous pouvez transmettre votre propriété à vos enfants qui peuvent accélérer la valeur de la valeur marchande actuelle. De cette façon, ils n’ont jamais non plus à payer d’impôts sur votre propriété.
Ce n’est qu’après que vos actifs dépassent la limite d’impôt successoral (13,61 millions de dollars par personne en 2024, 13,99 millions de dollars par individu en 2025), vos héritiers doivent payer environ 40% de taxe sur quoi que ce soit. La période de détention médiane pour la propriété en Amérique se situe entre 7 et 8 ans.
5) Avez-vous vraiment besoin des revenus de location?
Un échange 1031 est exclusivement pour les propriétés locatives, et non les résidences principales. Par conséquent, la principale raison de posséder une propriété locative est les revenus. Les flux de revenus peuvent changer avec le temps, comme ils l’ont fait pour nous. Je pensais que nous aurions besoin des revenus de location pour toujours parce que nous n’avons jamais voulu retourner au travail.
Nous ne savions pas que pendant les trois années où nous avons essayé de louer la maison, notre revenu en ligne a grandi au point où nous n’avions certainement plus besoin de biens locatifs. Même si notre revenu en ligne était réduit de 80%, nous n’aurions toujours pas besoin de partie de nos revenus de location dans notre portefeuille de revenus passifs.
Cela dit, post-pandémique, je suis optimiste sur les propriétés locatives. En conséquence, je cherche activement à investir dans des propriétés multifamiliales et des propriétés de construction sur CrowdStreet.
CrowdStreet se concentre sur de tels investissements dans les villes de 18 heures, où les évaluations sont inférieures et les rendements locatifs sont plus élevés. Vous pouvez vous inscrire ici et voir ce qu’ils ont à offrir gratuitement.
Avant d’investir dans un accord, assurez-vous de faire une diligence raisonnable approfondie sur chaque sponsor. Il est essentiel de comprendre les antécédents et l’expérience de chaque sponsor.
Une vie plus simple se sent bien
Dans un monde parfait, j’aurais 1031 échangé tous les profits dans un fonds immobilier privé diversifié qui a rendu au moins 10% par an pour toujours, garanti.
Hélas, je n’ai pas pu trouver une telle opportunité. J’ai déjà redéployé plus de la moitié du produit en 100% d’investissements passifs. Le produit restant restera plus que probablement liquide afin d’acheter enfin cette maison de rêve à Hawaï un jour.
Si vous souhaitez effectuer un échange 1031, je recommande d’identifier une poignée de propriétés locatives que vous souhaitez acheter avant de procéder. De cette façon, vous faites l’échange 1031 beaucoup plus rapidement sans autant de pression.
Le marché du logement restera probablement fort pendant très longtemps. Par conséquent, la possession de l’immobilier dans le cadre de votre portefeuille d’investissement est une sage décision. Assurez-vous simplement que vous faites un échange 1031 pour les bonnes raisons.
Explorer le financement participatif immobilier
Si vous cherchez à acheter une propriété en tant qu’investissement ou réinvestissez votre produit de vente de maison, jetez un œil à Collecte de fondsl’une des plus grandes plateformes de financement participatif immobilier aujourd’hui avec plus de 3 milliards de dollars d’actifs et près de 400 000 investisseurs.
Fundrise permet à tout le monde d’investir dans des accords immobiliers commerciaux résidentiels et industriels à travers le pays qui n’étaient que des institutions ou des particuliers nets de valeur nette. Son minimum d’investissement n’est que de 10 $.
Si vous êtes un investisseur accrédité, consultez également Crowdsstreet. La plate-forme offre des opportunités d’investissement immobilier individuelles principalement dans les villes de 18 heures. Les villes de 18 heures sont des villes avec une croissance plus rapide et des évaluations plus faibles.
J’ai déjà rencontré une douzaine de personnes de Crowdsstreet et je suis très impressionné par leurs offres. Assurez-vous simplement d’examiner en profondeur les sponsors avant d’investir dans des offres individuelles. Avec CrowdStreet, il est important de créer votre propre portefeuille de sélection diversifié.
J’ai personnellement investi dans 954 000 $ en 18 propriétés de financement participatif et deux fonds de l’immobilier et deux fonds à travers le cœur. Mon objectif est de gagner un revenu passif et de diversifier mes avoirs immobiliers coûteux.
