Si vous voulez devenir riche, il est probablement sage d’acheter des biens immobiliers aussi jeunes que possible. L’inflation est trop puissante d’une force à combattre. Plus tôt vous achetez des biens immobiliers, plus vous pouvez laisser vos retours composés. De plus, l’achat de biens immobiliers vous permet de discipliner en tant que mécanisme d’épargne forcé lorsque vous remboursez votre hypothèque.
Pensez à toutes les fois où vous avez entendu vos grands-parents acheter une propriété pour si bon marché. Il était temps qui leur a donné le plus grand cadeau à la création de richesse! Maintenant, vous pouvez sagement acheter des biens immobiliers aujourd’hui et faire vous admirer vos enfants et petits-enfants en 20 à 40 ans
Mon plus grand regret immobilier a été d’acheter un condo de deux chambres, deux salles de bains à double balcon avec une vue sur le bâtiment Chrysler de Manhattan en 2001. J’avais 24 ans et j’aurais pu déposer 10% sur la propriété de 760 000 $ qui vaut plus de 2000 000 $ aujourd’hui.
Maintenant, j’ai 46 ans et je n’ai plus le désir de «devenir ma dette» par l’agitation agressive. Au lieu de cela, je suis à l’origine de la dette et de simplifier la vie. Élever deux enfants est épuisant!
Pourquoi j’aime l’immobilier
Je suis un grand fan de l’immobilier parce que vous n’avez qu’à faire quatre choses pour développer votre richesse:
1) Promenez-vous avec un versement en utilisant ma règle d’achat de maison 30/30/3
2) Payez votre hypothèque à temps
3) Essayez de ne pas acheter en haut du marché
4) Posséder votre propriété pour toujours.
Si vous faites ces quatre choses, je suis convaincu que grâce à l’inflation, à tout le moins, votre valeur nette sera plus saine que si vous venez de louer. Après des décennies de location, vous n’aurez pas de capitaux propres. Au moins avec l’immobilier, vous avez la chance de devenir plus riche.
Il y a quelque temps, j’ai décidé de créer un «graphique de progrès» pour voir où je me tiens avec l’une de mes propriétés locatives. Je venais de refinancer la propriété et je me sentais bien à ce sujet.
Quelques personnes ont mentionné que 850 000 $ était encore une hypothèque assez importante. J’ai accepté. C’est pourquoi j’ai proposé un plan de paiement accéléré. Je suis à la création d’objectifs, à faire des graphiques, à consulter les autres et à suivre mes finances pour m’assurer que je suis sur la cible. Vous devriez faire de même. C’est très instructif.
Ce que j’ai réalisé à partir de cet exercice, c’est que je passais peut-être trop de temps à essayer de construire de la richesse avec trop de classes d’actifs différentes. Si je me concentre sur l’optimisation de cette propriété locative dans mon portefeuille, il y a de fortes chances que cela seul puisse faire de moi un multimillionnaire!
Pourquoi tu devrais acheter des biens immobiliers jeunes
Quand il s’agit de construire la richesse, Simple est mieux. Comprendre l’immobilier en tant qu’investissement est à peu près aussi simple que possible.
1) Les prix des biens immobiliers passent dans des cycles de 7 à 10 ans.
2) Il y a un vent arrière naturel en raison de l’inflation.
3) Vous voulez posséder des actifs réels parce que l’argent n’est qu’un moyen d’échange qui perd de la valeur chaque jour en raison de l’inflation.
4) Avec l’inflation, les loyers augmentent naturellement. Si vous restez un locataire, vos coûts augmenteront toujours plus rapidement que les coûts d’un propriétaire, ce qui rend la retraite un peu plus difficile à gérer.
5) Les humains sont des épargnants et des dépensiers indisciplinés. Le fait d’avoir une hypothèque vous oblige à économiser car chaque mois, vous payez le capital.
6) Après avoir fini de rembourser votre propriété, si vous le souhaitez, vous pouvez ajouter la valeur totale de la propriété à votre valeur nette. Tout le monde devrait faire ce calcul pour voir quelle sera sa valeur nette minimale.
7) Vivre dans votre maison ne nécessite pas de travail d’investissement. Vivre est juste la vie. Par conséquent, envisagez d’abord d’acheter des biens immobiliers pour le style de vie, d’appréciation du capital deuxième.
Tableau de construction de richesse immobilière
Voici mon tableau de progression pour une propriété que j’ai achetée à la fin de 2004 pour 1 525 000 $. J’ai acheté Real Estate Young, d’abord à 26 ans, puis cette propriété à 28 ans.
Pendant des années auparavant, j’ai économisé et investi 50 à 75% de mon revenu après impôt afin de me libérer d’un jour d’une carrière non durable. Les nombres sont des estimations à moins de 10% de la valeur / coût réel.
Analyse des cartes de logement
En 2005, je suis déjà adulte depuis 10 ans. J’ai raté mon occasion d’acheter une place à Manhattan à l’âge de 24 ans. À 26 ans, j’ai finalement acheté ma première propriété à SF, un condo 2/2. L’endroit était agréable, mais j’ai regretté de ne pas avoir acheté à mon potentiel maximum parce que j’avais peur.
Par conséquent, à 28 ans, je suis allé tout-in et j’ai acheté une maison unifamiliale pour 1 525 000 $ en retirant une hypothèque de 1 220 000 $. C’était un peu fou d’avoir plus de 1 600 000 $ de dette à un si jeune âge. Mais je me sentais optimiste à propos de mon avenir, venant de recevoir une promotion dans mon entreprise. Pas de risque, pas de récompense.
Le coût total de posséder après les déductions était d’environ 4 800 $, y compris les taxes foncières, l’assurance et l’entretien. Étant donné que vous ne pouvez déduire que 1 000 000 $ en dette hypothécaire, mon objectif était de réduire l’hypothèque à 1 000 000 $ plus tôt.
Cependant, après les 305 000 $ de liaison, je n’avais pratiquement rien à la banque, donc je n’ai pas effectué de paiements principaux supplémentaires les cinq premières années. Au lieu de cela, mes objectifs immédiats étaient de travailler dur à mon travail, donc je ne serais pas licencié et que je ne reconstituais pas par compte d’épargne en économisant 70% + de mon revenu après impôt.
Si vous contrecarrez une énorme dette, votre motivation à travailler dur tirera à travers le toit!
Coût d’opportunité pour un acompte
Il y a un coût d’opportunité pour couler 305 000 $ dans un acompte. Dans mon cas, je n’aurais investi cet argent de versement que dans des classes d’actifs plus conservatrices comme les CD, les bons du Trésor ou les obligations Muni, ce qui donne environ 4% à l’époque.
Alors oui, j’aurais pu gagner environ 1 000 $ par mois sans risque, mais je voulais me balancer pour les clôtures pendant que j’étais encore jeune. J’allais me faire exploser ou devenir riche le plus tôt possible.
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Un déclin effrayant
J’ai eu deux bonnes années d’appréciation du prix de l’immobilier jusqu’à ce que l’effondrement financier soit coupé d’environ 22% par rapport au sommet de 2007. J’ai estimé que la valeur de ma propriété est passée à 1 400 000 $ – 1 450 000 $ en 2010, car c’est la valeur que j’ai pu convaincre la ville de concevoir de réduire ma facture d’impôt foncier pendant plusieurs années.
Le ralentissement ne se sentait pas bien, mais cela n’a pas nui à mon style de vie. J’ai toujours aimé vivre à ma place avec un paiement fixe. Je viens de verrouiller toutes les dépenses superflues. Mon véhicule de 6 000 $ nommé Moose était assez bon!
Lorsque vous ne prévoyez jamais de vendre, les dévaluations ne font pas de mal aussi mal. Les samouraïs financiers sont nés à cette époque de troubles.
La reprise du marché immobilier
À la mi-2011, les choses ont commencé à récupérer. Le S&P 500 a rebondi sur ses bas et les gens étaient à nouveau intéressés à acheter une propriété. Les taux d’intérêt ont diminué et j’ai refinancé ma propriété avant de quitter mon emploi de jour en 2012.
2012 était le moment où je pensais sérieusement à vendre ma maison étant donné que je n’avais plus de revenu W2 stable et Facebook venait de devenir public. Avoir 1 075 000 $ de dette juste à partir de cette maison sans avoir un travail de jour était préoccupant. Pourtant, tout ce à quoi je pensais était de simplifier la vie!
Heureusement, je n’ai pas vendu parce qu’un joli bull run de cinq ans s’ensuivit. Rétrospectivement, j’aurais dû acheter plus de propriété en 2012.
Le va-t-il s’améliore
En 2015, malgré plus de 1 000 000 $ en capitaux propres dans une propriété que j’ai évalué à 2 300 000 $ par rapport aux estimations en ligne de 2 800 000 $, je ne pouvais toujours pas refinancer mon hypothèque 5/1 ARM de 2,625% parce que je n’avais pas deux ans de revenus indépendants à mon actif. J’ai été déçu, mais je me sentais fortement qu’une autre occasion se présenterait avant que la note fixe ne soit ajustée en juin 2017.
En 2016, j’ai finalement refinancé mon hypothèque à 2,375%. Le coût de possession est tombé à environ 3 000 $ par mois après les déductions (coût d’intérêt hypothécaire de 1 682 $, taxe foncière de 1 600 $, 200 $ pour assurance et 200 $ pour l’entretien). Pendant ce temps, le loyer estimé de la maison varie désormais de 8 800 $ à 10 000 $. C’est une bénédiction de pouvoir réduire les coûts grâce à un refinancement et augmenter les loyers.
De 2017 à 2019, le marché immobilier a diminué à mesure que la croissance mondiale se ramollit, les évaluations des sociétés de technologies privées / Internet ont diminué, les licenciements ont augmenté, plus de nouveaux inventaires de condos ont rempli le marché et de mauvaises introductions en bourse.
Le marché du logement était fort pendant la pandémie et les loyers ont augmenté de manière agressive. En conséquence, l’achat de l’immobilier aussi jeune que possible s’est avéré être un choix judicieux. Désormais, les prix se sont refroidis compte tenu de l’augmentation des taux hypothécaires, ce qui signifie qu’il y a une autre accalmie pour donner à nouveau aux acheteurs une chance.
En 25 ans, vos enfants s’émerveilleront probablement à quel point les prix de l’immobilier sont bon marché aujourd’hui.
Plans futurs pour l’immobilier
D’ici 2025, je prévois de rembourser complètement une hypothèque de propriété locative et d’acheter une autre maison pour toujours pour vivre pendant 10 ans. À mesure que notre valeur nette augmente, j’aimerais continuer à bien vivre en fonction de ma résidence principale en pourcentage du guide de valeur nette.
Si je ne fais rien d’autre, cette propriété seule fera de moi une petite fortune. J’en aurai besoin, car dans 10 ans, 4 millions de dollars pourraient être le nouveau million de dollars.
Bien sûr, il pourrait y avoir un tremblement de terre massif, un incendie ou un autre énorme effondrement économique d’ici 2025 qui détruira mes plans. Dieu merci pour l’assurance des propriétaires et les actifs sans risque.
Mais si je m’en tiens au programme, il y a une réelle possibilité que le scénario que j’ai créé dans ce graphique se réalise. Maintenant, c’est à votre tour de créer votre propre scénario.
Ce qui est réellement arrivé à cette propriété
Lorsque j’ai écrit ce post pour la première fois en 2015, j’ai estimé que la valeur de la maison était d’environ 2 300 000 $. J’ai modelé que la propriété vaut environ 2 500 000 $ en 2025. Grâce à un marché haussier déchaîné, j’ai pu vendre la maison pour 2 740 000 $ en 2017.
C’était une situation fortuite parce que je n’avais qu’un seul acheteur. Je n’étais pas excité de vendre, mais avec un nouveau-né, je devais me concentrer. J’étais heureux de vendre la maison pour 2 500 000 $. Mais quand je l’ai obtenu jusqu’à 2 740,00 $, 240 000 $ de plus et huit ans plus tôt que mes prévisions, je devais juste vendre.
J’ai fini par réinvestir les ~ 1 800 000 $ en produit dans le financement participatif immobilier, le S&P 500 et les obligations municipales par incréments de 34/33/33.
Jusqu’ici, tout va bien. J’ai pu générer un retour beaucoup plus élevé dans mes cours d’actifs réinvestis. De plus, le revenu a été généré à 100% passivement.
Ma plate-forme de financement participatif immobilier préféré est Collecte de fonds. Vous pouvez investir dans un portefeuille diversifié d’investissements immobiliers privés qui génèrent un flux de revenus stable. C’est gratuit de s’inscrire et d’explorer.
Bâtiment de richesse automatique
Acheter des biens immobiliers jeunes. Quand nous sommes jeunes, le temps est de notre côté. Mais une fois que nous avons atteint l’âge moyen, le temps commence à devenir notre ennemi. Nous perdons notre enthousiasme et notre énergie plus nous vieillissons. Nous ne sommes plus prêts à commettre les capitaux propres de la transpiration à rénover ou à développer un fixateur supérieur pour les bénéfices.
Lorsque vous achetez des biens immobiliers, vous pouvez plus facilement parcourir les cycles. Il faut du temps pour construire des capitaux propres et profiter des opportunités de refinancement.
Tout ce que je veux faire en tant que gars de 46 ans, c’est détendre! Une fois que nous avons dépassé les 55 ans, il devient plus difficile de justifier l’achat d’une propriété car nous pourrions mourir avant de le rembourser.
Économisez autant que possible, déterminez où vous voulez vivre pendant les 10 prochaines années et obtenez une longue inflation en achetant au moins une propriété aussi jeune que possible. Après le règlement de fixation des prix de l’association nationale, les prix de l’immobilier résidentiel devraient également augmenter la hausse car les taux de commission baisseront.
Si vous n’investissez pas un seul dollar dans une autre classe d’actifs, vous vous retrouverez au moins avec une propriété entièrement remboursée dans les 30 ans pour assurer une sécurité financière. Si vous pouvez construire une valeur nette diversifiée, tant mieux!
Investissez dans l’immobilier privé plus stratégiquement
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