Vous êtes-vous déjà demandé quelle est la différence entre un bras 5/1 et un bras 5/5 ou un bras 7/1 et un bras 7/6 et ainsi de suite? Permettez-moi de vous expliquer dans cet article parce que la différence ajoute à un autre dilemme que les emprunteurs hypothécaires devraient considérer.
Une hypothèque à taux réglable (ARM) est un prêt immobilier avec un taux d’intérêt fixe d’introduction à l’avance, suivi d’un ajustement des taux après cette période initiale. La période de taux d’intérêt fixe d’introduction est signifiée par le premier chiffre, c’est-à-dire une période de taux fixe à 5 ans pour un bras 5/1.
La période de taux fixe après la fin de la période d’introduction initiale est signifiée par le deuxième chiffre, c’est-à-dire la période de taux fixe à 1 an pour le nouveau taux pour un bras 5/1.
La principale différence entre un bras 5/1 et 5/5 est que le bras 5/1 s’ajuste chaque année après la fin de la période de verrouillage de cinq ans. Tandis qu’un bras 5/5 s’adapte tous les cinq ans.
Étant donné que nous savons que les bras ne constituent qu’une petite partie des prêts totaux, les bras avec une période de taux fixe de réglage de plus d’un an sont encore plus rares. Mais discutons de toute façon.
Les durées de taux fixe les plus courantes
Un bras a généralement un taux hypothécaire inférieur à une hypothèque à taux fixe de 30 ans car il est à l’extrémité la plus courte de la courbe de rendement. En conséquence, davantage de personnes élimineront probablement les armes à mesure que les taux hypothécaires augmentent.
Dans un bras 3/1, la période de taux d’intérêt fixe initial est de trois ans. Dans le bras 5/1 plus courant, la période initiale du taux d’intérêt fixe est de cinq ans. Personnellement, j’ai un bras 7/1 avec une période de taux fixe initiale de sept ans.
Ensuite, il y a le bras 10/1 avec une période de taux fixe initial de dix ans. Les armes 10/1 ne sont pas aussi courantes car elles commencent à empiéter sur l’hypothèque à taux fixe de 15 ans, qui a tendance à avoir des taux très compétitifs.
Veuillez noter qu’il y a aussi 7/6 bras et 10/6 bras! Le 6 représente six moispas six ans. En d’autres termes, une fois la période de taux d’introduction terminée, le nouveau taux d’intérêt hypothécaire s’adaptera tous les six mois.
Choisir le type de bras basé sur la courbe de rendement
Lorsque j’ai retiré mon bras 7/1 en 1h 2020, les bras 7/1 ont fourni la meilleure combinaison du taux le plus bas avec la période fixe initiale la plus longue car la courbe de rendement a été pliée à 5-7 ans.
Voir la courbe de rendement en dessous de deux mois avant de verrouiller mon bras 7/1 à 2,125% sans frais. Les taux d’intérêt pour un bras 7/1 étaient en fait légèrement inférieurs aux taux d’intérêt pour un bras 5/1. Par conséquent, j’ai décidé d’emprunter l’itinéraire 7/1 ARM pour deux années de stabilité de taux d’intérêt supplémentaires. Après tout, j’avais acheté notre «maison pour toujours».
Avant de sortir un bras, Jetez un œil à la dernière courbe de rendement. Identifiez s’il y a des baisses dans la courbe de rendement et décidez si cette durée à taux fixe est quelque chose avec lequel vous êtes à l’aise. La durée où il y a une baisse est où vous obtiendrez la meilleure valeur.
5/1 bras ou 5/5 bras?
La plus grande différence entre le bras 5/1 et 5/5 est qu’il y a des ajustements de taux d’intérêt plus réguliers sur le prêt 5/1, c’est-à-dire chaque année contre tous les cinq ans. Par conséquent, si les taux hypothécaires et les coûts pour obtenir l’hypothèque sont égaux, il est préférable d’obtenir un bras 5/5 qu’un bras 5/1.
Cependant, il n’y a pas de déjeuner gratuit pour obtenir une hypothèque. Même les refinances sans coût ont des coûts. Le coût ne se présente que sous la forme d’un taux hypothécaire plus élevé que vous devez payer.
Il est plus facile pour les banques de faire des refinances sans coût ou de nouvelles hypothèques sans coût sur des soldes hypothécaires plus importants. Il y a une propagation plus importante pour couvrir les coûts et réaliser un profit plus important.
Un bras 5/5 a généralement un taux d’intérêt légèrement plus élevé qu’un bras 5/1. Par conséquent, vous devez décider et connaître ce qui suit:
- Combien vaut la tranquillité d’esprit de quatre années supplémentaires d’une période d’ajustement à taux fixe
- Le taux d’intérêt le plus peut sauter pendant chaque période de réglage (plafond de réglage initial et ultérieur)
- Le plafond de taux d’intérêt hypothécaire à vie sur le bras 5/1 et 5/5
- Où vous pensez que les taux d’intérêt seront après la fin de la période de taux fixe (difficile à savoir!)
- La marge chargée et l’indice utilisé. Marge + indice = taux d’intérêt entièrement indexé ou taux d’intérêt ajusté.
Une fois que vous connaissez ces facteurs, vous pouvez alors prendre une décision plus éclairée.
Exemple 5/1 ARM versus 5/5 ARM
Un lecteur financier de samouraï a commenté,
J’ai fermé un achat en février avec un bras 5/5 à 1,875%. La marge est de 2% et le plafond de réglage est de 2%. L’indice est le rendement du Trésor à 5 ans. Le taux maximum à vie est de 6,875%.
Par conséquent, le taux d’intérêt maximum des années 6 à 10 serait de 3,875%. L’autre bras que j’ai considéré était un 5/1 avec une marge de 2,5% et un taux maximum à vie de 7,875%. L’indice aurait été le trésor d’un an. Le plafond de réglage est également de 2%.
J’aimerais penser que j’ai fait le meilleur choix avec le 5/5 contre le 5/1. Peut-être que lorsque le taux réinitialise, la différence entre le rendement à 5 ans et à 1 an serait inférieure à 0,5%? Qu’en penses-tu?
(La banque a presque fait une erreur à la table de clôture et m’a presque donné un bras 5/1 avec les termes 5/5 (marge de 2% sur un 5/1 au lieu de 2,5%). Cela a peut-être été une erreur bancaire en ma faveur!)
Je pense que le lecteur a fait un excellent choix pour éliminer un bras 5/5 au lieu d’un bras 5/1.
Tout d’abord, payer une marge inférieure est meilleur. La marge est le profit que la banque réalise. Deuxièmement, actuellement, les taux augmentent davantage à la fin par rapport à la fin. L’indice de 5/5 ARM est hors du rendement du Trésor à 5 ans tandis que l’indice de 5/1 ARM est basé sur le rendement du Trésor d’un an.
Enfin, la certitude d’avoir à payer un maximum de 3,875% des années 6 à 10 est réconfortante. Même si le bras 5/5 s’adapte au maximum de 2%, la moyenne combinée du taux hypothécaire à 10 ans n’est que de 2,875%.
Si vous obtenez une hypothèque à taux ajusté avant que les taux hypothécaires augmentent beaucoup, je ne m’inquiéterais pas autant. Au moment où votre période de taux d’introduction sera terminée, les taux diminueront probablement à nouveau.
Il n’y a pas de précipitation à rembourser un bras tôt car votre nouveau paiement lors de la réinitialisation sera probablement à peu près le même ou peut-être plus bas. Lorsque vous remboursez votre prêt principal, il contrecarrera toute augmentation future des taux d’intérêt.
Pas étonnant que les hypothèques à taux fixe de 30 ans soient plus populaires
Sur la base de cet exemple ci-dessus, il est facile de voir pourquoi la plupart des hypothèques sont des hypothèques à taux fixe à 30 ans.
Malgré des taux hypothécaires plus élevés et une durée de taux fixe bien plus longtemps que le mandat moyen de l’accession à la propriété, les hypothèques fixes à 30 ans sont plus faciles à comprendre. Et mieux vous comprenez quelque chose, plus vous êtes confiant dans cette direction.
Mais si votre objectif est d’augmenter la probabilité d’économiser le plus d’intérêts hypothécaires possible, vous apprendrez naturellement tout ce qu’il y a à savoir sur un bras. En conséquence, vous pouvez finir par vous économiser des centaines de milliers de dollars!
J’ai déjà payé plusieurs hypothèques auparavant, et il y a un inconvénient pour rembourser votre hypothèque, les premières personnes ne discutent pas. Et c’est le manque de motivation pour travailler dur et gagner de l’argent lorsque vous n’avez plus d’hypothèque.
Quand obtenir un bras 5/1 ou un bras 5/5
Dans un environnement de taux d’intérêt en hausse, un bras 5/5 est généralement plus attractif. Un emprunteur 5/5 du bras bénéficie des ajustements retardés lorsque les taux augmentent. Les taux d’intérêt les plus rapides augmentent après la fin de la période de taux fixe d’introduction, les bras les plus attractifs sont avec une durée de réinitialisation plus longue d’un an.
Dans un environnement de taux d’intérêt en baisse, un bras 5/1 est généralement plus attractif. À mesure que les taux diminuent, l’emprunteur 5/1 ARM peut en bénéficier plus facilement. Les tarifs les plus rapides diminuent après la fin de la période de taux fixe d’introduction, plus un bras 3/1, 5/1, le bras 7/1 et le bras 10/1 deviennent.
Sachez qu’il est difficile de prédire l’avenir des taux hypothécaires dans les 12 à 24 mois, sans parler de 3 à 10 ans. Par conséquent, en général, il est préférable d’obtenir le taux d’intérêt hypothécaire le plus bas possible avec les frais les plus bas. Un oiseau dans la main vaut mieux que deux dans le ciel.
Investir dans l’immobilier plus chirurgicalement
La combinaison de la hausse des loyers et de l’augmentation des valeurs de capital est un constructeur de richesse très puissant. J’encourage tout le monde à investir dans l’immobilier pour construire plus de richesse à long terme.
En 2016, j’ai commencé à me diversifier dans l’immobilier de Heartland pour profiter des évaluations plus faibles et des taux de plafond plus élevés. Je l’ai fait en investissant 954 000 $ avec des plateformes de financement participatif immobilières. C’est un excellent moyen de gagner plus de revenus passivement tout en diversifiant votre portefeuille immobilier sans effet de levier.
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Collecte de fonds: Un moyen pour les investisseurs accrédités et non accrédités de se diversifier dans l’immobilier par le biais de fonds immobiliers privés. Le collecte de fonds existe depuis 2012 et gère désormais plus de 3,5 milliards de dollars. Il investit principalement dans la région de la ceinture de soleil où les évaluations sont inférieures et les rendements sont plus élevés. Pour la plupart des gens, investir dans un fonds immobilier privé diversifié est le moyen le plus simple d’obtenir une exposition immobilière.
Crowdsstreet: Un moyen pour les investisseurs accrédités d’investir dans des opportunités immobilières individuelles principalement dans des villes de 18 heures. Les villes de 18 heures sont des villes secondaires avec des évaluations plus faibles, des rendements locatifs plus élevés et une croissance potentiellement plus élevée en raison de la croissance de l’emploi et des tendances démographiques. Si vous avez beaucoup plus de capital, vous pouvez construire votre propre portefeuille immobilier diversifié.
Les deux plateformes sont des sponsors de samouraïs financiers et les samouraïs financiers ont investi 250 000 $ dans les fonds de collecte de fonds.
