Une hypothèque à taux réglable (ARM) a un plafond de taux d’intérêt. Cet article explorera combien un taux d’intérêt hypothécaire à bras peut augmenter après la fin de la période de taux fixe d’introduction. En général, l’ajustement maximal du bras moyen au cours de la première année est de 2%. En raison de la limite de la hauteur des taux d’intérêt, l’obtention d’un bras n’est pas aussi risqué que cela pourrait le paraître.
Je suis fan de l’hypothèque à taux ajusté depuis que j’ai acheté une propriété pour la première fois en 2003. Plus de 20 ans plus tard, je suis toujours fan de l’hypothèque à taux ajusté. Il aide les propriétaires à économiser plus sur les intérêts par rapport à une fixe de 30 ans.
Qu’est-ce qu’une hypothèque à taux réglable?
Une hypothèque à taux ajusté (ARM) est simplement une hypothèque qui offre un taux fixe inférieur à 1, 3, 5, 7 ou 10 ans. Il s’adapte ensuite à un plus haut ou reste plat après la fin du taux fixe initial. Je retire 5/1 bras car cinq ans est le point idéal pour un faible taux d’intérêt et la sécurité de la durée. Il y a même 5/5 bras.
La peur d’une augmentation excessive des taux d’intérêt après la fin de la période de taux fixe est la principale raison pour laquelle la plupart des propriétaires retirent des hypothèques fixes de 30 ans. L’autre raison pour laquelle les hypothèques fixes à 30 ans sont plus populaires est que les banques ont plus de marge de manœuvre pour gagner une marge bénéficiaire plus élevée.
Une hypothèque à taux ajusté a un plafond de taux d’intérêt
Ce qui est important à réaliser, c’est qu’il y a un plafond sur le fait que le taux d’intérêt peut augmenter pendant la période d’ajustement initiale. Il y a aussi un plafond à vie sur votre taux d’intérêt hypothécaire si vous décidez de tenir et de ne pas refinancer. Enfin, aucun de ces plafonds ne peut jamais être réalisé si le rendement des obligations du Trésor à 10 ans ou le LIBOR n’augmente pas.
Je suis un croyant que les taux d’intérêt hypothécaires seront plus bas pendant longtemps, car les taux de trésorerie américains resteront bas pendant très longtemps. Les taux d’intérêt baissent régulièrement depuis la fin des années 80 en raison de l’efficacité technologique et de la mondialisation. Oui, il y a eu une augmentation des taux d’intérêt hypothécaire pendant la pandémie, mais je m’attends à ce que les hypothèques se remettent à nouveau.
Par conséquent, retirer une hypothèque fixe de 30 ans où vous payez un taux d’intérêt de 1% à 2% plus élevé est sous-optimal. Une hypothèque à taux réglable est meilleure qu’une fixe de 30 ans si vous souhaitez économiser de l’argent.
N’oubliez pas que les bras sont différents des hypothèques d’amortissement négatives où l’équilibre principal augmente plutôt que diminue avec le temps. Permettez-moi d’utiliser mon dernier refinancement hypothécaire 5/1 ARM pour expliquer.
Exemple de mon refinancement du bras
Qu’est-ce qui a été refinancé: 981 000 $ hypothécaire à 2,625% avec un paiement mensuel de 4 318 $. Porte principale du paiement hypothécaire: 2 200 $. Portion d’intérêt: 2 218 $.
Nouvelle hypothèque: 850 000 $ à 2,375% avec un paiement mensuel de 3 303,55 $. Porte principale du paiement hypothécaire: 1 621,26 $. Portion d’intérêt: 1 682,29 $. J’ai remboursé un peu plus de 130 000 $ en principe pour se qualifier.
Étudiez ce tableau ci-dessous.
L’augmentation du taux d’intérêt maximum d’une hypothèque à taux ajusté
Remarquez le maximum que mon paiement peut augmenter est de 4 098 $, contre 3 303,55 $ la 6e année (1ère année d’ajustement). 4 098 $ équivaut à une hausse des taux d’intérêt de 2% à 4,375%.
Il y a une autre augmentation maximale de 2% de la septième année, par laquelle mon paiement mensuel passe à 4 955 $ sur la base de 6,375%. Enfin, l’augmentation maximale du taux d’intérêt à vie est de 5% par rapport à mon niveau de base initial, soit 7,375%.
Ce 2% / 2% / 5% Augmentation du taux d’intérêt à vie est assez standard pour tous les porte-bras. En d’autres termes, il n’y a pas de risque de taux d’intérêt sans fin pour les détenteurs de bras. Demandez simplement à votre banque quels sont vos plafonds de taux d’intérêt et votre indice, et marge par exemple LIBOR + 2,25%.
Si les taux hypothécaires augmentent après la période d’ajustement
Je ne pense pas que nous atteindrons à nouveau 7,375% de notre vie pour un bras 5/1. Mais même si nous le faisons, payer 5 400 $ par mois n’est pas si grave. Mon hypothèque coûtait 6 800 $ par mois il y a 10 ans lorsque mon solde principal était plus élevé et que mon taux d’intérêt initial était plus proche de 5,25%. Quiconque possède une maison depuis au moins 10 ans le sait.
La baisse continue des taux au cours des 35 dernières années a été une aubaine pour tous les acheteurs et propriétaires. Le marché s’adoucit maintenant. Mais si vous pouvez trouver une bonne affaire, vous pouvez vous permettre les paiements et savoir que vous prévoyez d’y rester plus de 10 ans, je préfère obtenir une inflation neutre en achetant que de la location.
Raisons pour lesquelles vous ne devriez pas vous soucier de frapper vos plafonds de taux d’intérêt:
1) Selon votre taux d’intérêt, après cinq ans, vous avez payé environ 10% à 12% de votre solde principal d’origine. 10 – 12% moins en principe signifie 10 à 12% de moins d’intérêts à payer. Considérez cela votre tampon de taux d’intérêt.
2) Vous pouvez toujours «économiser la différence» des intérêts ou des économies de trésorerie avec votre paiement 5/1 ARM par rapport à la prise de 30 ans. Après 60 mois d’économie de la différence, vous aurez un joli tampon en espèces au cas où vous devriez payer un taux d’intérêt plus élevé. Si je me refinancé à une fixation de 30 ans à 3,625% au lieu d’un ARM 5/1 à 2,375%, je paierais environ 82 000 $ de plus après cinq ans. 82 000 $ équivaut à 20 mois de versements hypothécaires que j’ai économisés. C’est une énorme marge de manœuvre.
3) Vous pouvez toujours rembourser le capital supplémentaire au fil des ans. Si vous n’êtes pas satisfait de la réduction automatique des prêts hypothécaires mensuels, vous pouvez toujours proposer un plan pour rembourser le capital supplémentaire chaque mois, trimestre ou année pendant votre période de taux fixe. Et si vous êtes vraiment gung ho, vous pouvez simplement rembourser le principal avant la fin de la période d’ajustement. Je viens toujours de lober 1 000 $ de plus à 5 000 $ après un mois particulièrement bon ou un bonus. Les paiements supplémentaires s’additionnent bien.
Plus de raisons pour lesquelles une hypothèque à taux réglable est meilleure
4) Vous aurez probablement une chance de refinancer à un moment donné avant que la période de taux fixe ne soit terminée comme je l’ai fait après quatre ans et deux mois avec mon précédent bras 5/1. Il y aura toujours la volatilité du marché, en particulier dans une fenêtre de cinq ans. Lorsque le marché boursier se bloque, le marché obligataire augmente et les taux d’intérêt baissent. Ce sont les meilleurs moments pour en profiter.
5) Vous connaissez déjà le pire des cas pour vos paiements mensuels. Une fois que vous connaissez le pire des cas, vous ne serez plus surpris si cela se produit. Vous ferez des choses qui vous protégeront naturellement des risques à la baisse. En fait, je pourrais juste commencer à payer 5 400 $ par mois (paiement maximum à 7,375%) pour avoir une idée du pire des cas maintenant.
À 5 400 $ par mois, 3 718 $ sont de remboursement. Après cinq ans, j’aurai automatiquement remboursé 223 000 $ en principe, me laissant avec seulement 627 000 $ pour refinancer. Même si j’étais si malchanceux que de faire face à un taux de 7,375%, ma nouvelle hypothèque serait toujours gérable de 4 331 $ par mois.
La réalité est qu’il n’y a pas de précipitation à rembourser votre bras avant qu’il ne réinitialise. Au moment où votre bras réinitialise, votre paiement ne sera probablement pas beaucoup plus élevé qu’il ne l’était, le cas échéant. Il y a de fortes chances que votre nouveau paiement de bras soit en fait inférieur étant donné que vous avez payé beaucoup de capital pendant la période de taux de lancement.
Une hypothèque à taux ajusté est la voie à suivre
Il est absolument bien de refinancer votre hypothèque fixe de 30 ans en une hypothèque fixe à 30 ans de taux d’intérêt. Profiter de cet environnement de taux d’intérêt bas est une décision sage. Mais si vous voulez vraiment économiser de l’argent, je crois que le refinancement dans un bras 5/1 ou l’achat d’une maison avec un bras 5/1 est la voie à suivre.
Après 13 ans de détenteur d’hypothèque à taux ajusté pour diverses propriétés, j’ai économisé environ 500 000 $ en frais d’intérêt jusqu’à présent. Chaque année qui passe, je économiserai probablement 30 000 $ à 40 000 $ en intérêts en empruntant avec un bras qu’avec une hypothèque fixe de 30 ans. C’est de l’argent réel qui peut être utilisé pour vivre une vie ou une réinvestissement plus confortable.
Malgré le retrait d’un bras 7/1 en 2020 et que les taux hypothécaires tiraient plus en 2022 et 2023, je n’ai aucun regret. Je suis confiant au moment où mon bras s’adapte en 2027, les taux hypothécaires seront de retour à la tendance. D’ici là, je suis également convaincu que les prix de l’immobilier seront beaucoup plus élevés que payer un paiement plus élevé ne sera pas un gros problème.
Explorez des opportunités immobilières privées
Si vous n’avez pas le versement pour acheter une propriété, ne voulez pas faire face aux tracas de la gestion de l’immobilier, ou que vous ne voulez pas lier votre liquidité dans l’immobilier physique, jetez un œil à Collecte de fondsl’une des plus grandes sociétés de crowdsourcing immobilier aujourd’hui. Vous pouvez en moyenne un coût en dollars avec seulement 10 $.
L’immobilier est un élément clé d’un portefeuille diversifié. Le crowdsourcing immobilier vous permet d’être plus flexible dans vos investissements immobiliers en investissant au-delà de l’endroit où vous vivez pour les meilleurs rendements possibles. Par exemple, les taux de plafond sont d’environ 3% à San Francisco et à New York. Mais les taux de plafond dépassent 10% dans le Midwest.
Une autre grande plate-forme d’investissement immobilier privé est Crowdsstreet. CrowdStreet propose des offres individuelles accréditées des investisseurs gérés par des sponsors qui ont été pré-vités pour de solides records de pistes. Beaucoup de leurs transactions se trouvent dans des villes de 18 heures où il y a potentiellement une plus grande hausse.
Les deux plateformes sont des sponsors de samouraïs financiers et les samouraïs financiers sont un investisseur à six chiffres dans les fonds de collecte de fonds.
