J’ai entendu parler de terribles histoires de propriétaires, cependant, c’est la pire histoire d’horreur des propriétaires que vous entendrez jamais.
J’ai un propriétaire depuis 2005. En général, cela a été une expérience valable car les loyers et les prix de l’immobilier ont considérablement apprécié depuis.
L’immobilier est ma classe d’actifs préférée pour construire la richesse. Vous pouvez acheter une propriété avec l’argent des autres à un taux d’intérêt bon marché. Vos coûts sont largement fixés pendant que les loyers continuent d’augmenter grâce à l’inflation. Vous obtenez de nombreuses déductions fiscales. Et vous obtenez un bénéfice gratuit de 250 000 $ / 500 000 $ sur la vente en Amérique, selon que vous êtes célibataire ou marié.
Mais je n’ai pas fait un assez bon travail au cours des huit dernières années pour vous parler des négatifs de la possession de l’immobilier. La raison principale est que j’ai été optimiste sur la classe d’actifs – à la fois l’immobilier de Heartland et maintenant l’immobilier de la ville côtière. Quelle honte ce serait de vous avoir convaincu de l’achat il y a des années.
Pour plus d’équilibre, j’aimerais partager L’histoire d’horreur d’un lecteur d’être un propriétaire dans le dernier cycle du bas. J’ai partagé ma propre histoire d’horreur, qui ressemble à un voyage de première classe à Paris en comparaison.
La pire histoire d’horreur du propriétaire: prendre un pari de Vegas
JEUITEURS DE 250 000 $. 9 000 $ / mois Dépôt direct Revenu de location facile. Tout cela semble si merveilleux, mais cela s’applique à une petite partie des zones métropolitaines des États-Unis avec des concentrations de professionnels instruits avec des revenus très élevés sirotant des lattes et conduisant leurs Prius vers le pays viticole le week-end pour rester dans un joli B&B.
J’ai déménagé de la région de la baie à Las Vegas en 2004. Je pensais que j’étais si intelligent pour vendre ma maison de ville de la région de la baie pour 425 000 $, me permettant d’acheter une maison LV à un étage ici pour 220 000 $. Ensuite, j’ai acheté deux maisons en rangée de location, une nouvelle construction pour 200 000 $ chacune. Espèces.
Je n’ai pas vu l’intérêt d’emprunter de l’argent et de payer des intérêts si je pouvais me permettre de l’argent. J’allais être un propriétaire heureux, collectant des loyers et des gains en capital sur mes investissements. Un jour, j’échangerais ma demeure dans la baie pour une plus belle demeure ici. De plus, j’aurais deux flux de location. Dans mon esprit, je me suis retraité tôt.
Faillite
En 2007, le constructeur du complexe de maisons de ville avait déposé un bilan avec 157 des 300 unités vides, et toutes les autres unités qui ont culminé à environ 250 000 $ ont été abandonnées par des personnes marchant de leurs hypothèques.
Les banques les laissaient souvent dans les limbes, les squatters vacants et vagabonds s’introduisaient et vivaient dans certaines unités (nouvelle construction, rappelez-vous). Comme les saisies ont été lentement traitées, le prix qui se déroule pour acheter une unité similaire à la mienne sur les marches du palais de justice est de 50 000 $.
Toutes les unités qui avaient été achetées avec financement ont été abandonnées, il était inutile de continuer à payer une hypothèque même pour 150 000 $ sur une unité d’une valeur de 50 000 $. Les nouveaux acheteurs des enchères de forclusion étaient principalement des propriétaires absents, hors de l’État, beaucoup de CA, mais de nombreux canadiens, australiens, etc. Ils ont simplement câblé de l’argent et ont demandé aux agents immobiliers de les acheter et de les faire louer.
Trouver des locataires de mauvaise qualité
Le revenu médian de cette ville était inférieur à 50 000 $ par ménage, et ces personnes ont principalement acheté une maison. La piscine des locataires était beaucoup plus pauvre. Et les postes vacants étaient hors de l’échelle, donc beaucoup de biens avec des propriétaires affamés avaient besoin de revenus. Par conséquent, les locataires de très mauvaise qualité ont obtenu de bonnes affaires.
Les agents immobiliers ont ensuite déclaré à leurs propriétaires hors de l’État que la meilleure façon d’obtenir un locataire qui pourrait payer et ne pas avoir à être expulsé serait de Section 8. Obtenez une personne pauvre avec un bon gouvernement pour emménager et le gouvernement vous paie 80% du loyer.
Vous percevez les 20% restants auprès du locataire, sauf qu’ils ne paient généralement pas. Un propriétaire peut expulser et perdre son flux de revenus, mais le plus souvent, les propriétaires prennent simplement le paiement de 80% du gouvernement et annulent le reste.
Un nouveau propriétaire en ville
Lorsque le constructeur a déposé un bilan, le tribunal a ordonné la vente des 157 unités restantes a été achetée en vrac par un investisseur pour 9 millions de dollars. Cela correspond à environ 60 000 $ par. Ils louent environ 1 000 $ par mois, créant un rendement locatif brut étonnant de 20%.
Cet investisseur a également connu des taux d’inoccupation élevés, ils ont donc pris la section 8, et ce nouveau complexe de construction dans une zone nouvelle et à venir a rapidement commencé à ressembler à un projet de logement du centre-ville.
Crime, drogue, personnes inactives qui se déchaînent toute la journée, assis dans leurs garages pour fumer du pot, des tonnes d’enfants partout. Différends domestiques. Présence policière continue, vous l’appelez. Avez-vous vu le fil?
Les frais de HOA ont commencé à 42 $ / mois mais sur quelques années, et trois managers plus tard, ils ont été élevés à 145 $ / mois.
Les zones communes ont été détruites par les locataires. Une salle de bains de piscine était allumée en feu. Des meubles de piscine ont été jetés dans la piscine. Un tout-petit non supervisé s’est noyé dans une piscine tandis que maman s’est évanouie dans une unité de drogue.
Des gangs d’enfants de voyou non supervisés ont terrorisé les résidents pour le plaisir. La piscine a été fermée depuis cinq ans en raison du manque de fonds pour l’ouvrir plus le sceptre du vandalisme répété. L’eau vers l’aménagement paysager externe a été désactivée il y a des années pour laisser l’aménagement paysager mourir, en raison du manque d’argent pour payer l’eau.
Les propriétaires ont connu un chiffre d’affaires continu et une rupture des baux. Personne ne vivrait là-bas, sauf des gens qui n’avaient pas d’autre choix. Les candidats de qualité de crédit les plus bas, la section 8 dont les antécédents ont amené d’autres propriétaires à les refuser, mais les propriétaires désespérés les prendraient ici. Les symboles de gangs ont été peints sur les bâtiments et les luminaires.
Voici ce qui est arrivé à mes locations
Je possède ces locations depuis 2005. Aujourd’hui, mes achats de 200 000 $ sont revenus à environ 130 000 $ de valeur actuelle, passant de 100 000 $. J’ai expulsé deux fois et répété les réparations et les revirements.
Le dernier coup est qu’il s’avère que le HOA a été géré pendant de nombreuses années par un directeur de communauté local qui n’avait pas de licence. L’étude de réserve montre qu’elle devrait avoir 1,6 million de dollars en réserves, mais a environ 200 000 $ à la place.
Un procès de défaut de construction de 900 000 $ a été remporté contre le constructeur d’assurance CO, qui aurait dû fournir des allégements, mais tout cet argent a été «dépensé». Dépensé légalement, en surfacturant par les gestionnaires, les entrepreneurs et autres aides.
Le département de l’État de RE a ordonné des audits, condamné à une amende du HOA et a une affaire en cours contre le président du conseil d’administration qui a ensuite lancé une société de lutte antiparasitaire et s’est assuré d’obtenir un contrat de 6 000 $ pour sa petite entreprise du HOA. Tous les propriétaires absents des absents paient leur cotisation et n’ont vraiment aucune idée de ce qui se passe.
Je soupçonne que je recevrai bientôt une lettre disant qu’un nouveau manager ou un nouveau receveur a été nommé. Il se retournera et nous dira que le HOA est terriblement sous-financé et que des évaluations spéciales de 1 000 $ supplémentaires par mois sont maintenant nécessaires pour maintenir le HOA à flot.
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Profils de mes locataires
Mes candidats locataires ont été: DJ, prostituées (légales), danseuse exotique, chauffeur de taxi, etc. Non merci.
Une autre application concernait des colocataires, trois jeunes chacun avec des revenus de 1000 $ / mois (McDonald’s) qui voulaient mettre leurs ressources pour louer pour 1000 $ / mois. La grande question est de savoir comment vous le permettez si l’un de vous déménage? Euh. Aucune idée. Lorsque j’ai souligné que le déménagement en coût serait un loyer d’un mois plus un mois comme dépôt, et chacun des trois aurait besoin de 660 $ en espèces, ils ont réalisé qu’ils ne pouvaient pas se permettre de déménager.
Ce ne sont pas des exemples isolés, c’est la réalité. Il s’agit du bassin de locataires de ce marché. Ils n’ont tout simplement pas le revenu.
Courir en place
Ma propre maison que j’ai achetée en 2004 pour 220 000 $ vaut à nouveau environ 220 000 $ aujourd’hui. En bas, il valait 100 000 $ et beaucoup autour ont été saisis. À ce moment-là, j’en ai acheté deux de plus, à 100 000 $, et donc clairement j’y ai un gain, ce qui compense mes pertes sur les catastrophes en ville.
Mon point est ce rêve de propriétaire heureux avec un travail continu, des réparations de toilettes et de nombreuses autres réparations (oui je fais tout moi-même) m’a peut-être valu une pause même sur le capital, et peut-être un rendement locatif de 5%. Et la pause a même nécessité des gains sur les maisons en rangée que j’ai achetées en 2012 pour compenser celles que j’ai achetées en 2004/5.
Tout cela semble si merveilleux dans le pays du blog. Si heureux, sans effort. Je suppose que beaucoup de personnes qui ont découvert les joies de cet investissement n’ont jamais vu de crash ou de ralentissement. Ou une unité détruite. Expulsions. Les locataires menaçaient votre vie en appelant au milieu de la nuit à tirer des armes à feu pour vous faire peur, car vous avez déposé un dossier pour commencer l’expulsion et ils n’ont pas d’argent à payer.
Peut-être que cela n’arrivera jamais à La La Land. Mais peut-être que ce sera le fera, et vous vous demanderez pourquoi diable vous avez attaché une grande partie de votre capital et votre vie à un actif extrêmement illiquide.
Si vous voulez une exposition immobilière, pensez à acheter une FPI ou à vous diversifier dans le financement participatif immobilier à la place. Gagner les revenus passivement est 100% meilleur. Votre santé mentale vous remerciera à l’avenir.
L’acheteur méfiez-vous toujours
J’espère que l’histoire de ce lecteur vous donne une idée claire de ce qui pourrait mal tourner lorsque le cycle immobilier se tourne vers le sud. Voici un propriétaire qui a payé en espèces pour trois propriétés en 2004. Il a également dû acheter deux autres propriétés en 2012. 13 ans plus tard, il s’est tout simplement cassé. Espérons que les choses vont bien mieux maintenant en 2021.
Ce qui est pire, c’est la quantité de stress et de chagrins qu’il a dû traverser pour gérer les propriétés. S’il devait s’étendre pour acheter toutes ces propriétés avec une hypothèque, je suis presque sûr que tout son nid de retraite aurait été anéanti.
Si vous êtes proche de la retraite ou à la retraite, la dernière chose que vous voulez faire est de passer votre temps libre à vous soucier de vos actifs. Je préfère de loin faire une croisière dans le monde entier et gagner des revenus à 100% passivement.
Bien sûr, il semble que le lecteur aurait pu embaucher un gestionnaire immobilier. Cependant, si vous saignez déjà de l’argent, vous n’êtes pas aussi susceptible de saigner encore plus d’argent. C’est vraiment la pire histoire d’horreur du propriétaire que j’aie jamais entendu.
Plus vous êtes un investisseur, plus vous ressentez de mauvais moments élevés. Il est facile de se sentir bien dans vos investissements après une course de taureau aussi prolongée.
Sachez que lorsque la tempête frappe, le sol tombe alors que le troupeau a peur. À ce moment-là, vous souhaiterez que vous ayez une énorme quantité de liquidité. Tout comme l’investisseur qui a acheté 157 unités pour seulement 9 millions de dollars avec un rendement de 20%.
Recommandations
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