En ce qui concerne l’immobilier, faites attention à l’illusion d’une valeur ajoutée. Les agents immobiliers et les vendeurs ont un moyen de marketing, il y a plus de valeur ajoutée depuis le dernier achat de la maison que la réalité.
Cet article met en évidence l’illusion d’une valeur d’une grande propriété que je suis suivie à Honolulu, Hawaï depuis 2014.
Pendant ce temps, j’ai vu des prix de dizaines de propriétés diminuer entre 10% et 25%. Les propriétés qui ne sont en baisse que 5% n’ont toujours pas été vendues des années plus tard. Le marché de luxe n’est pas fort, en particulier après la pandémie. Les taux hypothécaires sont en hausse et ces prix des maisons de luxe ne sont pas soutenus par l’économie locale.
L’économie intérieure n’est pas assez forte pour soutenir les prix haut de gamme. Ils n’ont jamais et probablement jamais donné des salaires à Hawaï sont de 20% à 60% inférieurs à ceux des salaires sur le continent pour des emplois similaires.
C’est vraiment le manque d’acheteurs internationaux qui ont adouci le marché immobilier haut de gamme. Les acheteurs de Chine ont disparu tandis que les acheteurs japonais sont stables, mais sans intérêt depuis des années. La Chine traverse un énorme marché baissier pour le moment.
Je vois une opportunité pour ma famille de géoarbitrage à Honolulu étant donné la douceur du marché immobilier, surtout si l’on étant donné que le marché immobilier de San Francisco a été si fort au cours de la même période.
Ma seule crainte est que si j’arrive sur le marché immobilier d’Honolulu, je ne pourrai jamais sortir si je change d’avis.
L’industrie immobilière délicate
Je crois toujours que dans l’immobilier, de l’argent est fait sur l’achat, pas sur la vente. Vous pouvez toujours refinancer votre hypothèque, mais vous ne pouvez jamais modifier votre prix d’achat.
Chaque acheteur doit être un maître négociateur lorsqu’il s’agit d’acheter un atout aussi coûteux. La personne qui est prête à s’éloigner a généralement le dessus.
Étant donné que nous sommes si profondément dans ce cycle de taureaux immobiliers dans de nombreuses régions du pays, la prudence est plus importante que jamais. Beaucoup des marchés immobiliers les plus chers du pays ont déjà renversé.
D’un autre côté, la vente d’une propriété est beaucoup plus stressante et nécessite une certaine pile. L’objectif de l’agent immobilier est de convaincre les acheteurs de payer le meilleur dollar, même s’ils estiment que l’effondrement de Lehman Brothers approche à grands pas.
J’ai écrit deux articles à lire à lire pour les acheteurs de propriétés:
1) 10 panneaux d’avertissement à rechercher avant d’acheter une propriété
2) Comment convaincre quelqu’un d’acheter votre propriété alors qu’il ne devrait vraiment pas.
Je voudrais me concentrer sur le deuxième poste et les efforts de certains agents immobiliers pour créer l’illusion d’une valeur ajoutée.
L’illusion de la valeur ajoutée dans l’immobilier
Créer une valeur réelle dans l’immobilier est facile. Vous pouvez soit rénover ou développer la maison. L’élargissement d’une maison est le meilleur coup pour votre argent donné que vous pouvez généralement construire pour moins que le prix de vente par pied carré.
Si vous n’avez pas créé de valeur réelle depuis l’achat, vous pouvez tenter de faire du tabac En faisant créer votre agent immobilier, créer l’illusion de la valeur.
Voici un excellent exemple.
Le 27/12/2016, le 4534, la rue Aukai a été vendu pour 4 850 000 $ après avoir été sur le marché depuis le 23/10/2014 pour le prix demandé délirant de 5 495 000 $. Découvrez l’historique des prix ci-dessous.
Pouvez-vous imaginer prendre deux ans pour vendre une propriété? C’est normal pour le cours dans le monde immobilier Honolulu haut de gamme.
J’ai visité la maison en 2016 juste avant la vente et j’ai trouvé que c’était une merveilleuse maison. Je pensais que quelque part dans la fourchette de 4 millions de dollars, était raisonnable et imaginait ce que la vie serait de vivre là-bas.
Mais étant donné que nous n’avions pas d’enfants à l’époque, vivre dans une maison de 6 066 pieds carrés avec seulement nous semblait stupide. De plus, il y avait le petit problème de ne pas avoir 4 à 5 millions de dollars!
Maison de retour à vendre à un prix plus élevé
C’était donc une agréable surprise quand j’ai vu la maison inscrite à la vente le 12/11/2018. Il est rarement rentable de vendre une maison dans les cinq ans suivant son achat, et encore moins deux ans après l’achat. En conséquence, j’ai senti l’occasion d’acheter la maison pour moins que le prix vendu précédent de 4,85 millions de dollars!
Mais l’agent a décidé de répertorier la maison pour 5 900 000 $, ou 21,6% plus élevé que ce qu’il a vendu en 2016! Absurde! Ceci malgré le marché immobilier haut de gamme, il y a une baisse de prix de 5% depuis 2016.
J’ai donc demandé à mon agent immobilier de demander à l’agent d’inscription d’expliquer le raisonnement du prix élevé. Certes, il doit y avoir eu une quantité incroyable de travail depuis 2016 pour justifier une telle augmentation.
Voici les commentaires écrits de l’agent inscripteur:
Les raisons du bon prix:
1) 4534 Aukai est une toute nouvelle maison de designer à l’aspect construit en 2015.
2) Valeur des terres estimée 1,82 million de dollars
3) Le développeur Tom ne construit pas de maison pour moins de 650 $ / piv. Actuellement. 650 / sqft x 6 066 (vivant SQFT) = 3,94 millions de dollars
Point 4) Mises à niveau / inclusion: volets insulaires, films UV, meublé avec goût avec des meubles de créateurs.
Point 5) Pool, Spa, Cost estimé du paysage basé sur l’agent du développeur au 4628 Kahala Ave: 300 000 $ Le paysage architecte a conçu ce paysage maître avec des arbres matures et des plantes spécifiquement sélectionnées survivent à Kahala.
Point 6) Coût estimé pour le paysage dur, le mur, la conduite de gaz pour Tiki Torch au 4628 Kahala Ave: 100 000 $. (En comparaison, 4534 Aukai n’a qu’un mur de corail.)
Point 7) Coût estimé pour deux portes / écran coulissant automatique: 60 000 $ x2 = 120 000 $
8) Le total tout-in est de 6,28 millions de dollars et personne ne se développe gratuitement.
9) Le développeur a mis huit ans à construire ce chef-d’œuvre.
10) Barclay Butera est le designer d’intérieur et son nom de marque de marque est l’inclusion.
Point 11) La valeur de la taxe foncière de 4534 Aukai est plus élevée que le 4528 Kahala récemment vendu à 6 900 000 $.
12) Aukai Avenue est une rue souhaitée de première classe par des familles, des sociétés, des PDG et des dignitaires gouvernementaux.
13) Analyse comparable: 4510 Aukai a été vendu au dignitaire du gouvernement néo-zélandais à 5,5 millions de dollars en 2014. Le prix moyen d’une maison unifamiliale de 5 chambres dans la région de Kahala en 2018, 6 006 100 $ est 1,65 fois supérieur à un en 2014, 3 641 667 $. $ / Sqft de cette maison, 972 $ est le moins du montant parmi les 3 maisons construites (4411 Aukai Ave 1 049,58 $ / sqft, 4534 Aukai Ave 972,63 $ / m², 4620 Kahala Ave 1 154,07 $ / m²) après 2015.
14) Propriété bien souhaitée dans un quartier bien désiré par Hawaii Five-O.
15) les intérêts forts des acheteurs qui ont raté l’occasion d’acheter en 2016.
Point 16) Le couple de célébrités hollywoodien est resté réservé pour 6400 $ / nuit x 6niuit = 38 400 $ et a passé la veille du Nouvel An et le Nouvel An dans cette maison.
Illusion de valeur dans l’immobilier
Si vous lisez attentivement, à l’exception de l’analyse des comparables, La plupart des points ne sont que des peluches! Il ne sert à rien qui met en évidence une expansion, ce qui est la seule raison de justifier la hausse des prix de 21,6%.
De plus, la plupart des points mis en évidence par l’agent inscripteur étaient les mêmes points que l’agent inscripteur m’a mis en évidence en 2016. Après avoir répertorié tous ces points, je lui ai ensuite dit que j’avais déjà vu la propriété lors de la dernière vente.
Si l’agent immobilier essaie d’en tirer un rapide sur moi, alors elle essaie sûrement de créer la même illusion de valeur pour tous les autres acheteurs potentiels.
Comment voir à travers l’illusion lors de l’achat de l’immobilier
C’est à votre agent immobilier de lire entre les lignes et de vous protéger contre le débit supplémentaire. Un bon agent immobilier examinerait l’histoire de la propriété et vous donnerait une analyse de ce qui s’est passé dans la propriété depuis la dernière vente et ce qui est également arrivé au marché immobilier.
Tout agent immobilier représenté par les acheteurs qui montre cette propriété et le souligne comme une bonne valeur ne rend pas service à ses clients.
J’ai de la chance d’avoir pu voir la propriété avant la dernière vente. De nombreux agents immobiliers et la plupart des acheteurs n’auront pas le même luxe. Les agents de vente le savent, c’est pourquoi ils font de leur mieux pour créer l’illusion d’une valeur accrue depuis l’achat.
Je comprends que c’est la responsabilité de l’agent de vente d’obtenir le meilleur dollar pour son client. Mais ne pas admettre que des travaux zéro ont été effectués depuis la dernière vente, puis mettre en évidence tous ces peluches est malhonnête.
Nous parlons d’énormes argent ici. Une telle malhonnêteté limite va finalement nuire à la réputation de l’agent immobilier et affecter négativement le prix de vente final du vendeur. Il y a Sans aucun doute dans mon esprit Cette maison ne se vendra pas près de ses 5 900 000 $ de prix demandé.
Au lieu de cela, il languisra pendant des années jusqu’à ce que le vendeur se randonne et réduit le prix demandé. Une fois qu’une propriété est stalefish, personne ne s’en soucie plus. La juste valeur marchande de la maison est quelque part plus proche de 4 500 000 $ ou 1,4 million de dollars de moins que demander. Quiconque paie plus est vraiment trop payant à mon avis.
Pour résumer, effectuez ce qui suit avant d’acheter
1) Analyser le prix de vente historique. Les propriétés qui ont échangé les mains dans de courtes périodes sont des drapeaux rouges. C’est la même chose avec un CV qui montre un nouvel emploi tous les 1 à 2 ans. Vous devez comparer le prix de vente historique à la tendance des prix de votre quartier pour voir si le prix demandé est raisonnable.
2) Demandez une liste de travaux de rénovation et d’expansion effectués. Si vous n’obtenez pas de liste détaillée avec des coûts estimés, vous savez que les performances des prix de la propriété doivent être en ligne avec le quartier ou les performances des prix de la ville, car la dernière vente est la dernière vente.
3) Souriez, hochant la tête, ignore. Le marketing est un outil très puissant. Lisez la belle brochure, écoutez les arguments de vente de l’agent, puis jetez-les immédiatement par la fenêtre. Vous devez supprimer l’émotion du processus d’achat du mieux que vous le pouvez. L’agent de vente et le vendeur ne se soucient pas si vous payez trop. Leur objectif est d’obtenir autant d’argent que possible.
4) Exécutez les nombres. Vous devez éliminer l’illusion et exécuter les chiffres. Posez-vous les questions suivantes: le flux de trésorerie de la propriété après avoir baissé 20%? Quel est le coût d’opportunité de l’achat de la propriété? Dans quelle direction est la direction de l’économie? Quelle a été la tendance des stocks, et que pourrait-elle aller de l’avant? Comment les dernières lois fiscales affecteront-elles mon coût comptable?
L’illusion de la valeur est partout parmi nous: les médias sociaux, les publicités, l’image de marque et plus encore. C’est à vous de Samurai financier de voir la réalité à la place.
Si vous envisagez de prendre votre retraite à Hawaï, je ne peux honnêtement pas penser à un meilleur état. Une fois que vous êtes d’accord sans plus de poursuivre l’argent, la culture hawaïenne vous accueillera à bras ouverts.
Suggestions financières
Profitez des taux inférieurs. Consultez Credible, l’une des plus grandes plateformes de prêt en ligne aujourd’hui qui permettra aux prêteurs de rivaliser pour votre entreprise. Remplissez-le vos besoins et obtenez de vraies citations de prêteurs qualifiés en moins de trois minutes. Le processus est facile et gratuit.
Investir dans l’immobilier. À mesure que les taux d’intérêt diminuent, la demande et le pouvoir d’achat pour l’immobilier augmentent. Jetez un œil au financement participatif immobilier pour trouver de la valeur dans le cœur de l’Amérique où les évaluations sont moins chères et les rendements de location nets sont plus élevés. Collecte de fondsse est la meilleure plateforme de financement participatif immobilier aujourd’hui qui propose des ereits privés et diversifiés. C’est gratuit de s’inscrire et d’explorer.
Vérifiez également Crowdsstreet Si vous êtes un investisseur accrédité. CrowdStreet se concentre sur les opportunités immobilières commerciales individuelles dans les villes de 18 heures. Les villes de 18 heures ont des évaluations plus faibles et une croissance potentiellement plus rapide en raison de la démographie positive. CrowdStreet est également libre de s’inscrire et d’explorer.
MISE À JOUR 2024: Hawaii Real Estate a été chaud dans la pandémie et s’est maintenant refroidi en raison de taux hypothécaires plus élevés. Vivre n’importe où dans le monde a rendu Hawaï plus cher. Le marché du logement national est également très fort.
