Dans un environnement de taux d’intérêt bas, il s’agit d’actifs générateurs de revenus. À terme, les taux d’intérêt baisseront à nouveau et les actifs à risque prendront de la valeur.
Il y a eu étonnamment peu de débats concernant mon classement en matière d’investissement à revenu passif. Il a fallu environ 10 heures pour déterminer les cinq scores factoriels pour chacun des sept investissements, alors j’ai peut-être été suffisamment minutieux pour aborder tous les points.
Tout le monde s’accorde à dire que l’investissement en dividendes est l’un des meilleurs moyens de générer des revenus passifs. Les deux principaux investissements qui ont suscité le plus de discussions étaient l’immobilier et la création de votre propre produit.
L’inconvénient de l’investissement immobilier est que cela ressemble trop à du travail. Lorsque vous essayez de trouver le locataire idéal et de suivre le rythme des impôts fonciers, l’immobilier peut vous sembler un ours.
Pendant ce temps, personne n’était en désaccord avec la création de votre propre produit comme étant l’un des principaux actifs générateurs de revenus passifs. Cependant, je n’ai tout simplement pas eu l’impression que quiconque était vraiment motivé pour commencer à créer quelque chose.
Dans ce court article, je souhaite démontrer, à l’aide de quelques graphiques et d’un raisonnement logique, le pouvoir d’acheter un bien locatif et de créer un produit.
Les taux d’intérêt étaient sur une tendance à la baisse
Tout d’abord, j’aimerais que tout le monde jette un œil au rendement historique du Trésor à 10 ans. Remarquez à quel point le rendement diminue régulièrement depuis les années 1980. En juillet 1981, le rendement des obligations à 10 ans était de 15,84 % ! Bien entendu, le rendement des obligations à 10 ans est revenu à près de 5 % grâce aux hausses agressives des taux de la Fed depuis 2022.
Certaines raisons de cette chute incluent : la Réserve fédérale a abaissé le taux des Fed Funds, la baisse de l’inflation, l’amélioration de l’efficacité monétaire, le ralentissement économique, la demande mondiale continue pour les actifs américains et la stabilité relative des États-Unis par rapport aux autres marchés.
Dans un environnement de taux d’intérêt en baisse, il faut investir davantage de capital pour générer un revenu fixe. La baisse des taux d’intérêt est un gros problème pour les retraités qui investissent dans des rentes, des obligations, des CD et des actions à dividendes, car tout est relatif au taux sans risque.
Une banque ne va pas émettre un CD à un rendement de 10 %, alors qu’elle ne peut gagner que 2,5 % sur son argent ! Une société ne paiera pas un rendement de dividende de 8 % à moins qu’elle n’ait complètement épuisé les moyens de réinvestir ses bénéfices.
Jetez un œil à ce tableau que j’ai élaboré mettant en évidence les flux de revenus provenant de l’immobilier et d’un produit.
À un taux d’intérêt de 6 %, il ne faut que 917 000 $ et 333 333 $ de capital pour générer respectivement 55 000 $ de revenus de location et 20 000 $ de revenus de livres électroniques. Si le taux d’intérêt tombe à seulement 2 % comme c’est le cas actuellement, alors il faudra 2 750 000 $ et 1 000 000 $ de capital pour générer les mêmes 55 000 $ de revenus de location et 20 000 $ de revenus de livres électroniques !
En d’autres termes, si vous êtes propriétaire d’un tel bien immobilier et d’un tel eBook, vous avez vu la valeur de votre actif augmenter de 500 % ! Une baisse persistante des taux d’intérêt a généré beaucoup de richesse pour les propriétaires générateurs de revenus.
Pour calculer les valeurs de chaque colonne, divisez simplement le flux de revenus par le taux d’intérêt.
Sachez simplement que les taux d’intérêt remontent maintenant un peu en raison du renforcement de l’économie. Les anticipations d’inflation augmentent également. En conséquence, les actifs générateurs de revenus devraient également générer des revenus plus élevés à l’avenir.
Créer quelque chose de nouveau est très précieux
Disons que la location immobilière produit le même revenu annuel de 20 000 $ par an (après toutes dépenses, avant impôts) que le livre de négociation d’indemnités de départ de Partageons l’Éco. Dans mon modèle simpliste, basé sur le taux sans risque actuel de 2 %, la valeur du livre électronique et de la location immobilière valent toutes deux 1 000 000 $.
Pour acheter une maison de 1 000 000 $, il faudra une mise de fonds de 200 000 $ et un revenu d’environ 200 000 $ par an si nous appliquons un ratio de 4:1 entre l’hypothèque et le revenu aux taux actuels. Ce n’est pas particulièrement facile de gagner 200 000 $ par an.
Même si vous gagnez 200 000 $ par an, il ne vous restera peut-être pas beaucoup de revenu disponible. (Voir : Comment gagner 200 000 $ par an sans se sentir riche) Même si vous gagnez 200 000 $ par an, il faudra un certain temps à une personne moyenne pour économiser 200 000 $ après impôt pour un acompte.
Parlons maintenant de la création d’un produit. Il m’a fallu environ trois mois pour passer au moins cinq heures par jour à rédiger mon livre électronique de 100 pages sur la négociation des indemnités de départ. Le livre a ensuite subi plus de 20 révisions avec l’aide de mon père et de mon meilleur ami. J’ai ensuite dû dépenser plusieurs centaines d’euros en travaux de conception et d’emballage. Finalement, j’ai dû payer 55 $ pour enregistrer mon livre auprès de la Bibliothèque du Congrès et 295 $ pour 10 codes ISBN.
On peut dire que je n’aurais pas pu écrire mon livre sans mes années d’expérience de travail dans les entreprises américaines. Mais le livre était un X Factor, parce que j’allais de toute façon travailler pendant des années dans le Corporate America. Je ne travaillais pas chez Corporate America pour essayer d’écrire ce livre ! J’ai juste été assez diligent pour prendre de nombreuses notes pendant mon processus de négociation d’indemnité de départ et créer quelque chose.
En d’autres termes, je pense que créer son propre produit qui génère 20 000 $ par an est un beaucoup plus facile que d’essayer de gagner 200 000 $ de revenu par an, d’économiser 200 000 $ pour une mise de fonds, puis d’acheter et de gérer une propriété qui génère 20 000 $ par an.
Non seulement créer quelque chose de nouveau est plus facile, mais il n’y a aucun risque en capital. Tout ce que vous avez à faire est d’utiliser votre créativité et votre éducation. Tout le monde devrait au moins avoir son propre site Web et se démarquer en ligne. Un site Web est votre CV dynamique de nos jours.
N’oubliez pas la prime de risque
Bien entendu, mon modèle de taux d’intérêt présenté dans le graphique ci-dessus est simpliste. Personne n’investira 2 750 000 $ dans une propriété qui génère 55 000 $ pour un rendement de 2 % alors qu’il peut investir 2 750 000 $ dans des bons du Trésor à 10 ans pour un rendement de 2 % et ne rien faire. Il doit y avoir une prime de risque pour compenser l’investisseur qui prend le risque et les tracas liés à la possession d’un tel actif sans risque.
La prime de risque est la raison pour laquelle il existe un marché pour les actifs. Dans un marché haussier, la prime de risque s’effondre parce que les gens aiment le risque. Ils estiment que le risque de variation à la baisse de la valeur de l’actif ou du flux de revenus est faible. Dans un marché baissier, la prime de risque augmente.
Disons que nous assistons à une augmentation du taux de chômage et que le Congrès adopte une loi qui supprime complètement la déduction des intérêts hypothécaires pour TOUS les salariés. Il est clair que la prime de risque augmenterait pour l’immobilier.
De manière très réelle, même nos emplois sont devenus plus précieux dans un environnement de taux d’intérêt en baisse si vous pouvez en trouver un qui vous rapporte un montant constant ou en constante augmentation. Le problème c’est que tout est Yin Yang en finance.
Je crois les actifs générateurs de revenus sont sous-évalués en raison de cette crainte énorme que les taux d’intérêt montent bientôt en flèche. À mesure que de plus en plus de gens croient comme moi, les prix de ces actifs augmentent en valeur. Par conséquent, utilisez votre revenu de travail régulier pour investir dans autant d’actifs générateurs de revenus que possible.
Depuis 2003, je suis convaincu que nous resterons dans un environnement de taux d’intérêt bas pendant des années. Je continue de croire que les taux d’intérêt bas resteront pendant des années. L’avantage de la technologie est qu’elle nous permet de faire plus avec moins.
La vraie question est la suivante : allez-vous réellement prendre des mesures pour améliorer votre avenir financier ?
C’est à vous de décider si vous souhaitez investir dans des actifs générateurs de revenus comme l’immobilier. Demandez-vous simplement dans 30 à 40 ans ce que penseront vos enfants si vous ne le faisiez pas.
J’ai investi de manière agressive dans l’immobilier à San Francisco depuis 2003 et depuis 2016, j’ai commencé à investir de manière agressive dans l’immobilier du cœur du pays pour trouver le prochain San Francisco grâce au financement participatif immobilier.
Une fois que vous avez fini de constituer votre portefeuille immobilier physique, vous devez également renforcer votre présence immobilière en ligne. Il ne se passe pas un jour sans que je sois reconnaissant d’avoir lancé Partageons l’Éco en 2009. Si je ne l’avais pas fait, je serais probablement encore en train d’exercer un travail de jour que je n’aime plus.
Atteindre la liberté financière grâce à l’immobilier
L’immobilier est mon actif générateur de revenus préféré. C’est également un actif tangible, moins volatil et qui offre une utilité. Les actions se portent bien, mais les rendements boursiers sont faibles et les actions sont beaucoup plus volatiles. La baisse de -32 % en mars 2020 en est le dernier exemple. Cependant, l’immobilier est resté stable et a alors pris de la valeur.
Jetez un œil à mes deux plateformes de financement participatif immobilier préférées, gratuites à inscrire et à explorer :
Collecte de fonds : un moyen pour les investisseurs accrédités et non accrédités de se diversifier dans l’immobilier via des eFunds privés. Fundrise existe depuis 2012 et a constamment généré des rendements constants, quelle que soit l’évolution du marché boursier.
CrowdStreet : Un moyen pour les investisseurs accrédités d’investir dans des opportunités immobilières individuelles, principalement dans les villes de 18 heures. Les villes de 18 heures sont des villes secondaires avec des valorisations plus faibles, des rendements locatifs plus élevés et une croissance potentiellement plus élevée en raison de la croissance de l’emploi et des tendances démographiques.
J’ai personnellement investi 810 000 $ en financement participatif immobilier dans 18 projets afin de profiter des valorisations plus faibles au cœur de l’Amérique. Mes investissements immobiliers représentent environ 50 % de mon revenu passif actuel d’environ 300 000 $.
Investissez dans des sociétés privées de croissance
Enfin, envisagez de vous diversifier dans des sociétés privées en croissance via un fonds de capital-risque ouvert. Les entreprises restent privées plus longtemps et, par conséquent, davantage de gains reviennent aux investisseurs des entreprises privées. Trouver le prochain Google ou Apple avant de devenir public peut être un investissement qui changera votre vie.
Découvrez le Fonds d’innovationqui investit dans les cinq secteurs suivants :
- Intelligence artificielle et apprentissage automatique
- Infrastructure de données moderne
- Opérations de développement (DevOps)
- Technologie financière (FinTech)
- Immobilier et technologie immobilière (PropTech)
Environ 35 % du Fonds d’innovation est investi dans l’intelligence artificielle, ce dont je suis extrêmement optimiste. Dans 20 ans, je ne veux pas que mes enfants se demandent pourquoi je n’ai pas investi dans l’IA ni travaillé dans l’IA !
L’investissement minimum est également de seulement 10 $. La plupart des fonds de capital-risque ont un minimum de 250 000 $ et plus. De plus, vous pouvez voir ce que détient le Fonds d’innovation avant de décider d’investir et combien. Les fonds de capital-risque traditionnels nécessitent d’abord un engagement de capital, puis espèrent que les commandités trouveront de bons investissements.
À propos de l’auteur :
Sam a commencé à investir son propre argent depuis qu’il a ouvert un compte de courtage en ligne en 1995. Sam aimait tellement investir qu’il a décidé de faire carrière dans l’investissement en passant les 13 années suivantes après ses études à travailler chez Goldman Sachs et le Credit Suisse Group. Pendant cette période, Sam a obtenu son MBA à l’UC Berkeley avec une spécialisation en finance et en immobilier.
