Avant d’acheter quoi que ce soit, calculez toujours le coût d’opportunité lorsque vous réalisez un investissement majeur. Si vous le faites, vous dépenserez moins et créerez de la richesse plus rapidement.
J’adore faire du lèche-vitrines et je n’achète jamais rien. Les vendeurs me détestent, mais mon compte bancaire pense le contraire.
Cette habitude a commencé lorsque j’étais adolescent et je gagnais le salaire minimum avec des chaussures et des vêtements. Passer 30 heures à trimer derrière un grill pour pouvoir acheter une nouvelle paire de chaussures de basket semblait être un mauvais métier. Mais au moins, ces travaux pénibles m’ont fait apprécier la valeur d’un dollar.
Puis, lorsque j’avais un travail quotidien régulier, mes habitudes de lèche-vitrines se sont transformées en visites chez les concessionnaires automobiles et en essais de conduite des derniers modèles. Il y avait plusieurs concessionnaires sur le chemin du retour, alors je me suis dit pourquoi ne pas y passer, manger un cookie gratuit et prendre une boisson gratuite tout en respirant cette agréable odeur de voiture neuve ! J’ai dû faire en moyenne 20 visites par an pendant 10 ans. Il était impossible d’acheter une nouvelle voiture quand je savais que l’argent pouvait être investi pour gagner plus d’argent et enfin échapper au travail.
Maintenant, je suis accro aux offres lowball sur les maisons et aux négociations rigoureuses. Si je gagne, de l’argent sera probablement gagné. Si je perds, c’est génial, car entretenir une propriété et payer des taxes foncières interminables ne sont pas amusants. Depuis le deuxième semestre 2017, j’ai soumis quatre offres modestes et d’autres sont probablement à venir.
C’est incroyable de marcher jusqu’au bord, de regarder en bas et de revenir en sécurité. Avez-vous déjà ressenti ce type d’excitation, c’est-à-dire presque vous séparer de votre argent durement gagné ?
Calculer le coût d’opportunité : une contre-offre légèrement meilleure
Dans un article précédent sur les grandes maisons et les egos, j’ai mentionné que j’avais fait une offre en espèces de 1,95 million de dollars pour une maison plus grande demandant 2,2 millions de dollars. Ils sont revenus verbalement et ont dit qu’ils voulaient 2,3 millions de dollars, ce que j’ai trouvé absurde, donc je n’ai pas pris la peine de répondre par écrit. Depuis lors, quelques semaines se sont écoulées et ils proposent désormais un autre compteur, cette fois au prix initialement demandé de 2,2 millions de dollars.
C’était bien qu’ils aient baissé de 100 000 $, mais le prix n’était toujours pas assez attractif compte tenu de la quantité de travail qu’impliquerait la mise à jour de la maison. J’ai envisagé de contrer par écrit avec une offre de 1,98 million de dollars, mais je leur ai ensuite écrit cette lettre.
L’intention initiale de la lettre était de les convaincre de me vendre à moins de 2 millions de dollars, mais elle a fini par me convaincre de ne pas poursuivre la transaction !
La lettre d’amour de l’immobilier
Cher vendeur,
Merci pour la contre-offre, mais nous ne pouvons pas nous permettre ce prix. Nous y sommes retournés plusieurs fois pour vérifier les fondations avec quelques professionnels, et des travaux de fondation doivent être effectués pour niveler la maison et la rénover en cas de tremblement de terre.
La ville a déjà rendu obligatoire la rénovation des immeubles à logements multiples à ossature de bois avec garage pour un montant de 100 000 $ à 300 000 $. Nous pensons que ce n’est qu’une question de temps avant que la ville identifie des maisons à plusieurs étages à ossature de bois d’avant 1970 au-dessus d’un garage qui nécessiteront également des rénovations. En plus des travaux de rénovation prévus, il ne nous reste tout simplement pas assez de fonds pour acheter confortablement votre maison.
Le marché immobilier est également à un niveau record, mais il ralentit à mesure que les taux d’intérêt augmentent, que les loyers stagnent et que le marché boursier est bloqué en baisse de 10 % sur l’année. Le marché boursier laisse présager un ralentissement des bénéfices des entreprises et de la croissance de l’emploi. Avec l’institution de la déduction des intérêts hypothécaires et du plafonnement de l’impôt sur le revenu au niveau des États et des localités cette année, il est inévitable que les prix de l’immobilier ralentissent.
Nous avons besoin d’espace dans notre budget pour tenir compte des dépenses imprévues liées à la rénovation d’une vieille maison et au respect des nouvelles règles de rénovation de la ville. À 2,2 millions de dollars, il serait beaucoup plus logique d’acheter simplement une maison entièrement neuve sur le marché pour 2,7 millions de dollars et d’économiser tous les tracas et le temps.
Enfin, l’alternative à l’achat de la maison est simplement de réinvestir l’argent dans des bons du Trésor sans risque à 10 ans rapportant 3 %. Avec un investissement de 2 M$, nous gagnerions 60 000 $ par année, soit 5 000 $ par mois garantis, sans avoir à faire de travaux ni à nous inquiéter. Une vie plus simple nous semble plutôt bien alors que nous prenons soin de notre petit garçon.
Si vous souhaitez reconsidérer notre offre dans le futur, faites-le-nous savoir. Nos lignes de communication sont toujours ouvertes.
Salutations,
Sam
Analyse des contre-lettres
Le paragraphe clé qui m’a convaincu de ne pas acheter cette maison était celui sur l’investissement de 2 millions de dollars dans des bons du Trésor à 3 %. Gagner 5 000 $ par mois, sans impôt sur le revenu, représente beaucoup d’argent pour nous. C’est suffisant pour payer tous nos frais de logement existants et quelques dîners de sushi hebdomadaires.
Non seulement dépenser 2 millions de dollars pour cette maison aurait un coût d’opportunité de 60 000 dollars par an, mais cela entraînerait également un coût de possession permanent de 25 000 dollars en impôts fonciers.
Par conséquent, le coût réel de possession de cette maison, sans tenir compte des coûts de rénovation et d’entretien continu, est de 60 000 $ + 25 000 $ = 85 000 $/an.
Lorsque j’ai pris conscience du véritable coût de possession de cette maison, il est devenu très clair pour moi que même avec son prix demandé par pied carré beaucoup plus bas, la maison n’était pas une bonne affaire.
À un prix d’achat de 2 millions de dollars, j’ai estimé qu’il en coûterait entre 350 000 et 500 000 dollars supplémentaires pour réparer la maison. Ajoutez 85 000 $ de coût d’opportunité et nous parlons maintenant d’un coût tout compris de 2 435 000 $ à 2 585 000 $. Ajoutez 130 000 $ supplémentaires en taxes et commissions pour vendre la maison, il n’y a tout simplement pas assez de profit pour le risque.
Parcourez divers scénarios de coûts d’opportunité
Que vous achetiez une propriété de vacances ou que vous investissiez la totalité de votre bonus dans des actions Netflix, il est toujours important de calculer le coût d’opportunité de ne pas investir ailleurs.
Pour calculer le coût d’opportunité, sachez quel est le coût d’opportunité de base.
Le coût d’opportunité de base est toujours le taux de rendement sans risque, également appelé bon du Trésor américain. J’utilise le rendement des bons du Trésor à 10 ans comme baromètre.
Le gouvernement américain ne fera pas défaut sur sa dette et vous récupérerez 100 % de votre capital et le coupon annuel si vous le conservez jusqu’à l’échéance. Si vous décidez de vendre avant l’échéance, vous êtes soumis à une plus-value ou à une perte du capital.
Plus d’exemples de coûts d’opportunité utilisant un investissement de 2 millions de dollars
1) Indice S&P 500. L’indice rapporte actuellement environ 2 %, vous recevrez donc 40 000 $ de dividendes chaque année. Vous vous attendez à ce que le S&P 500 rapporte +/- 10 %. Par conséquent, votre rendement potentiel est de -8 % (-10 % + 2 % de rendement) à +12 % (+10 % + 2 % de rendement), ou -160 000$ à + 240 000$.
Cependant, si vous prenez en compte le coût d’opportunité de perdre un rendement garanti de 3 % sur vos 2 millions de dollars, le véritable rendement attendu de votre indice S&P 500 est donc de -11 % (-10 % + 2 % de rendement – 3 %) à +9 % (+10 % + 2 % de rendement – 3 %) = -220 000$ à +180 000$.
2) Financement participatif immobilier. Vous pouvez acheter des offres individuelles ou investir dans différents types de fonds. L’un de mes types de fonds préférés sont les eREIT proposés par Fundrise. Les eREIT permettent à tous les investisseurs d’investir plus facilement dans le financement participatif immobilier par région ou par objectif. Ma plage de rendement attendue est -100 000$ à +200 000$.
Si vous prenez en compte le coût d’opportunité de perdre un rendement garanti de 3 % sur vos 2 millions de dollars, le véritable retour attendu sur mon investissement en financement participatif immobilier est de -8 % (-5 % + -3 %) à +7 % (+10 % – 3 %) = -160 000$ à +140 000$.
En d’autres termes, le coût d’opportunité rend la perte encore plus importante et les rendements attendus moins élevés. Le financement participatif immobilier est actuellement ma source de revenus passifs préférée.
L’appréciation principale est nécessaire
Le coût d’opportunité de ne pas investir dans un actif sans risque n’a pas autant d’impact lorsque les prix des actifs augmentent rapidement. Cependant, dès que les taux d’intérêt commencent à augmenter et que le rythme de l’appréciation des actifs commence à ralentir, le coût d’opportunité prend tout son sens.
Lorsque le rendement des obligations à 10 ans était de 1,5 %, le coût d’opportunité sans risque était insignifiant. Les investisseurs ont préféré prendre plus de risques pour obtenir un taux de rendement potentiellement plus élevé. Mais avec un taux sans risque d’environ 3 %, il devient enfin plus tentant de réduire son profil de risque.
La clé est d’amasser suffisamment de capital pour qu’il ne soit plus nécessaire de prendre des risques excessifs.
Pensez à un scénario dans lequel vous disposez de 10 millions de dollars de liquidités à investir et pourriez vivre heureux avec 250 000 dollars de revenu brut par an. Pourquoi voudriez-vous investir la majeure partie de vos 10 millions de dollars dans des actifs risqués comme des actions et des biens immobiliers qui pourraient vous faire perdre des millions, alors que vous pouvez gagner 300 000 dollars par an sans risque ?
Dans un tel scénario, j’investirais 40 % des 10 millions de dollars dans des bons du Trésor sans risque, 30 % dans des obligations municipales AAA, 20 % dans des actions et 10 % dans des investissements alternatifs. Faites cela et vous mènerez une vie heureuse et sans soucis, ce que devrait offrir l’argent.
En conclusion, le coût d’opportunité ne concerne pas seulement la perte d’argent garanti, c’est aussi une question de temps perdu et de bonheur. Plus nous sommes âgés et riches, plus nous devons nous soucier de ces derniers. Après 50 ans, cela n’a plus de sens de se bousculer aussi fort parce qu’on a déjà versé sa cotisation.
Calculer le coût d’opportunité avec Habiliter
Inscrivez-vous à Empower, l’outil de gestion de patrimoine gratuit n°1 sur le Web, pour mieux gérer vos finances. En plus d’une meilleure surveillance financière, gérez vos investissements via leur outil primé de vérification des investissements pour voir exactement combien vous payez en frais.
Je payais 1 700 $ par an en frais que je n’avais aucune idée que je payais. Après avoir lié tous vos comptes, utilisez leur calculateur de planification de retraite qui extrait vos données réelles pour vous donner une estimation aussi pure que possible de votre avenir financier à l’aide des algorithmes de simulation de Monte Carlo.
Investissez dans des sociétés privées de croissance
Enfin, envisagez de vous diversifier dans des sociétés privées en croissance via un fonds de capital-risque ouvert. Les entreprises restent privées plus longtemps et, par conséquent, davantage de gains reviennent aux investisseurs des entreprises privées. Trouver le prochain Google ou Apple avant de devenir public peut être un investissement qui changera votre vie.
Découvrez le Fonds d’innovationqui investit dans les cinq secteurs suivants :
- Intelligence artificielle et apprentissage automatique
- Infrastructure de données moderne
- Opérations de développement (DevOps)
- Technologie financière (FinTech)
- Immobilier et technologie immobilière (PropTech)
Environ 35 % du Fonds d’innovation est investi dans l’intelligence artificielle, ce dont je suis extrêmement optimiste. Dans 20 ans, je ne veux pas que mes enfants se demandent pourquoi je n’ai pas investi dans l’IA ni travaillé dans l’IA !
L’investissement minimum est également de seulement 10 $. La plupart des fonds de capital-risque ont un minimum de 250 000 $ et plus. De plus, vous pouvez voir ce que détient le Fonds d’innovation avant de décider d’investir et combien. Les fonds de capital-risque traditionnels nécessitent d’abord un engagement de capital, puis espèrent que les commandités trouveront de bons investissements.
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