Le plafond de déduction des intérêts hypothécaires a diminué depuis l’adoption de la nouvelle Loi sur la réduction d’impôt et l’emploi en 2018. Dans le passé, vous pouviez déduire les intérêts hypothécaires sur une dette hypothécaire allant jusqu’à 1 million de dollars.
Aujourd’hui, selon l’IRS, le montant maximum de l’hypothèque sur lequel vous pouvez réclamer des intérêts est de 750 000 $ sur une première ou une résidence secondaire si le prêt a été contracté après le 13 octobre 1987. Vous pouvez également déduire les intérêts sur 100 000 $ pour un deuxième prêt hypothécaire utilisé pour autre chose que l’achat de votre première ou de votre deuxième maison.
Plus précisément, la dette sur valeur domiciliaire signifie «tout prêt dont le but n’est pas d’acquérir, de construire ou d’améliorer substantiellement un logement qualifié« . Intéressant, non ?
En d’autres termes, vous pouvez utiliser une marge de crédit sur valeur domiciliaire de 100 000 $ pour acheter une Porsche 911, un incroyable système de cinéma maison, faire un petit aménagement paysager et tous les intérêts sont déductibles ! Pas étonnant que tout le monde ait souscrit autant de marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) !
Vous savez déjà que le gouvernement est sexiste parce que le montant maximum de l’hypothèque où vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires reste à 750 000 $, même si les deux personnes pourraient avoir une hypothèque de 750 000 $. Je ne comprends pas pourquoi le gouvernement pense que deux personnes qui veulent se marier avec une hypothèque de 750 000 $ chacune ne méritent pas de conserver leurs déductions.
Mais quoi qu’il en soit, sachez simplement que si vous pouvez vous permettre un tel prêt hypothécaire, vous voudrez peut-être penser à cette perte de déduction cruciale avant de vous marier. Avec des taux moyens de 3,25 % en 2020, vous pourriez littéralement perdre des dizaines de milliers de dollars en déductions d’intérêts !
Limite de déduction des intérêts hypothécaires et élimination progressive du revenu Tueur
En 2011, si votre revenu brut ajusté dépasse 166 800 $, les intérêts de votre prêt hypothécaire commencent à disparaître progressivement. Pour chaque tranche de 100 $ de revenu supérieur à 166 800 $, vous perdez 3 $ de déduction détaillée X 33,3 % jusqu’à une perte maximale de 80 % de vos déductions détaillées. Parlez d’une autre règle trop compliquée que l’IRS/le gouvernement a mise en œuvre.
Exemple: Vous gagnez 266 800 $ et vous disposez de 50 000 $ en déductions d’intérêts hypothécaires. Prenez 266 800 $ – 166 800 $ = 100 000 $. Prenez ensuite 100 000 $ X 3 % = 3 000 $. Enfin, prenez 3 000 $ X 33,3 % = 999 $. Vous ne pouvez désormais déduire que 49 001 $ (50 000 $ – 999 $) de votre revenu, au lieu de 50 000 $ initialement.
Questions et conclusions que vous devriez avoir :
1) Où diable le gouvernement a-t-il fixé un plafond de revenu de 166 800 $ au début de l’élimination progressive ? Obama vise à augmenter les impôts des célibataires gagnant plus de 200 000 $ et des couples gagnant plus de 250 000 $ (pourquoi pas 400 000 $ puisque deux couples gagnant 200 000 $ = 400 000 $ !?). On suppose que seulement 2 % des Américains gagnent plus de 200 000 $. Je suppose donc que l’objectif est plutôt raisonnable, même si 45 % des Américains ne paient aucun impôt fédéral sur le revenu. Mais 166 800 $ ? Pourquoi pas 150 000 $ ou 162 300 $ ?
2) Quel est l’intérêt de multiplier par 1/3 après avoir multiplié par 3 % le revenu que vous gagnez au-delà de 166 800 $ ? Ça me bat la merde ! Il suffit de multiplier le « revenu excédentaire » au lieu de multiplier le « revenu excédentaire » par 3 % puis par 33,3 %, simplement de multiplier le revenu excédentaire par 1 % pour obtenir le MÊME MONTANT (100 000 $ X 1 % = 1 000 $) !
Vous pouvez voir à travers cet exemple à quel point le gouvernement et notre système fiscal sont inefficaces. Ils ajoutent une couche supplémentaire pour compliquer les choses. Ils attendent juste que vous gâchiez vos impôts pour pouvoir poursuivre quelqu’un et vous facturer une pénalité. Intelligent par eux!
3) Pourquoi les règles fiscales changent-elles constamment ? La raison en est qu’il y a toujours de nouveaux politiciens au pouvoir qui doivent faire avancer leur programme pour montrer qu’ils ne sont pas des outils inutiles. Si toutes les lois restaient les mêmes, un gouvernement aussi vaste ne serait vraiment pas nécessaire. Une année, nous aurons 166 800 $, 3 % et 33,3 % et l’année suivante, nous pourrions avoir 200 000 $ et 1 %. Nous devons toujours être conscients des principales lois fiscales.
4) Le revenu idéal pour un maximum de bonheur n’est pas loin de 200 000 $ par an. Si vous gagnez 200 000 $, le gouvernement ne vous persécutera pas. Vous ne perdrez que 331 $ en déduction des intérêts hypothécaires, car votre revenu est supérieur de 33 200 $ au plafond d’élimination progressive de 166 800 $. Ce n’est pas si mal. Malheureusement, vous ne pourrez pas profiter du crédit d’impôt pour enfants de 2 000 $, qui disparaît progressivement à 95 000 $.
5) Le gouvernement veut que vous soyez propriétaire. À toutes fins utiles, offrir jusqu’à 850 000 $ d’intérêts sur une dette hypothécaire à déduire de votre revenu est assez généreux. Le prix médian d’une maison n’est que de 340 000 $.
Il est généralement bon de suivre le gouvernement et de profiter de toutes ses offres. À l’ère des mesures de relance monétaire massives, vous devriez penser à posséder des actifs réels. Contractez une dette raisonnable étant donné que l’inflation gonflera davantage vos actifs et fera disparaître votre dette.
Si le montant de votre prêt hypothécaire dépasse la limite de déduction des intérêts hypothécaires de 750 000 $, voici comment le calculer.
Le plafond de déduction des intérêts hypothécaires vaut mieux que rien
La plupart des pays ne disposent pas de déduction des intérêts hypothécaires pour vous aider à réduire vos impôts. Les exemples incluent le Canada et Singapour. Même si le plafond de déduction des intérêts hypothécaires a diminué, il s’agit toujours d’un montant impressionnant de 750 000 $. Après tout, le prix médian des maisons aux États-Unis n’est que d’environ 420 000 dollars en 2023.
Heureusement, à partir de 2016, la suppression progressive commence avec des revenus de 254 200 $ ou plus et de 305 050 $ pour les couples mariés déclarant conjointement. Le taux d’imposition le plus élevé est désormais de 39,6 % également sur les revenus supérieurs à 400 000 $.
À la marge, la déduction moindre des intérêts hypothécaires aura un impact négatif sur les villes aux prix plus élevés qui nécessitent des prêts hypothécaires plus importants. Par conséquent, pour en profiter, j’investirais au cœur de l’Amérique. L’immobilier du Heartland est moins cher, a des taux de capitalisation plus élevés et bénéficie d’une évolution démographique positive.
La meilleure façon d’investir dans l’immobilier à fort potentiel à travers le pays est le financement participatif immobilier.
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N’oubliez pas de toujours faire vos recherches et d’investir une allocation d’actifs appropriée. Il n’y a aucune garantie pour tout investissement. J’ai personnellement investi 810 000 $ dans des fonds immobiliers privés pour gagner plus de revenus passifs et diversifier mes coûteux avoirs immobiliers à San Francisco.
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