L’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a annoncé de nouvelles limites de prêt conformes pour 2022 pour les prêts conventionnels. La limite de prêt conforme de base pour 2022 sera de 647 200 $, en hausse de 98 950 $ par rapport à la limite de 2021 de 548 250 $. Il s’agit d’une augmentation record de 18 % sur la base de l’indice des prix des logements FHFA.
Dans les zones où les coûts sont plus élevés, la nouvelle limite de prêt passe à 970 800 $, soit 150 % de la limite de prêt de base. Ce plafond s’applique aux résidents de l’Alaska, d’Hawaï, de Guam et des îles Vierges américaines, ainsi qu’aux zones dans lesquelles 115 % de la valeur médiane locale de la maison dépasse la limite de prêt conforme de base.
Les prêts hypothécaires dépassant ces limites sont considérés comme des prêts non conformes ou des prêts jumbo. Si le montant de votre prêt est considéré comme un prêt géant, vous pouvez être confronté à des critères de souscription plus stricts, tels qu’une cote de crédit et des exigences de mise de fonds plus élevées.
Pourquoi il est important de comprendre les limites de prêt conformes
En tant qu’investisseur immobilier, comprendre les limites de prêt conformes chaque année peut vous aider à allouer le capital de manière plus stratégique. Pour gagner le plus d’argent, vous souhaitez investir dans l’immobilier là où il y a le plus de demande. Par conséquent, la demande immobilière la plus importante devrait correspondre aux limites de prêt conformes plus un pourcentage d’acompte.
En d’autres termes, étant donné que la limite de prêt de référence pour 2022 est de 647 200 $, nous pouvons supposer avec une grande certitude que les maisons unifamiliales dont le prix peut atteindre 647 200 $ bénéficieront des taux hypothécaires les plus avantageux. Si nous supposons une mise de fonds de 20 %, nous pouvons estimer que presque toutes les maisons dont le prix ne dépasse pas 809 000 $ bénéficieront des taux hypothécaires les plus avantageux.
Pour les zones où les coûts sont plus élevés, la demande la plus importante concernera les maisons situées entre 970 800 $ et 1 213 500 $. Bien sûr, à mesure que nous atteignons les tranches supérieures de 809 000 $ et 1 213 500 $, la demande diminuera légèrement car tout le monde n’est pas en mesure de mettre de côté 20 %.
Stratégiquement, pour 2022, vous consulteriez alors Zillow ou Redfin ou les différentes plateformes de financement participatif immobilier pour des opportunités allant jusqu’à 809 000 $ et jusqu’à 1 213 500 $, selon la zone.
Dans quelle mesure les prêts conformes sont-ils moins chers que les prêts non conformes ?
D’après mon expérience des prêts hypothécaires depuis 2005, j’ai observé que les prêts conformes ont généralement tendance à se situer autour de 0,25% moins cher que les prêts non conformes en moyenne. La différence en pourcentage n’est pas grande. Cependant, si vous avez besoin d’obtenir un prêt non conforme dans une ville où les coûts sont élevés comme San Francisco, le montant absolu peut être important.
Par exemple, si vous contractiez un prêt non conforme de 1 500 000 $, cela vous coûterait 204 $ de plus par mois à 3,25 % qu’à 3 %. À 3,375 %, l’augmentation serait de 307 $ de plus par mois comparativement à un prêt hypothécaire à 3 %.
La raison pour laquelle les taux des prêts conformes ont tendance à être moins chers que ceux des prêts non conformes est due à Freddie Mac et Fannie Mae. Fannie Mac et Fannie Mae sont des sociétés de prêts immobiliers soutenues par le gouvernement fédéral et créées par le Congrès des États-Unis. Ils soutiennent environ la moitié de tous les prêts hypothécaires américains et ne sont pas des prêteurs. Au lieu de cela, ils achètent des prêts conformes auprès des prêteurs et les revendent aux investisseurs.
Les actions de Freddie Mac et Fannie Mae rendent les prêts moins chers pour les prêteurs, car ils permet aux prêteurs de réduire les risques et de prêter plus d’argent.
Considérez-vous comme un prêteur. Disons que vous prêtez 100 $ à Slim Shady à un taux d’intérêt de 10 % pendant un an. 100 $, c’est tout l’argent que vous avez au monde. Au lieu d’attendre 12 mois pour récupérer 110 $, vous pouvez vendre votre prêt à Freddie Mac pour 106 $. De cette façon, vous empochez un bénéfice de 6 $ et pouvez à nouveau prêter votre argent pour potentiellement plus de profit.
Grâce à Freddie Mac, vous pourriez même facturer un taux d’intérêt inférieur à 9 % parce que vous bénéficiez du soutien du gouvernement. Le système fonctionne jusqu’à ce que vous prêtiez trop d’argent à trop d’emprunteurs sans scrupules qui ne vous remboursent pas.
Conforme aux exigences de prêt
Les acheteurs de maison utilisant des prêts conformes doivent généralement répondre aux exigences suivantes :
- Pointage de crédit minimum : 620
- Limites maximales de prêt : 647 200 $ et 970 800 $ pour les zones à coûts plus élevés pour 2022
- Ratio d’endettement maximum : 43%
- Acompte minimum requis : Au moins 3%
Vous pouvez certainement acheter une maison beaucoup plus chère que les limites maximales de prêt conformes si vous avez un prêt hypothécaire plus important. Vous ne pouvez tout simplement pas obtenir un prêt conforme avec un taux probablement inférieur au-delà des limites maximales du prêt.
En catégorisant les prêts à solde plus élevé comme conformes, davantage d’acheteurs peuvent être admissibles à des prêts qui sont généralement moins chers, nécessitent des acomptes moins élevés et permettent des cotes de crédit inférieures.
Exigences de prêt non conformes (prêts géants)
Lorsque les gens pensent à un prêt non conforme, ils pensent souvent à des prêts supérieurs aux limites de prêt conformes, d’où le terme « prêts jumbo ». Cependant, ce n’est pas toujours le cas.
Un prêt non conforme est tout simplement toute hypothèque qui n’est pas conforme aux exigences énoncées par Fannie Mae et Freddie Mac. Les prêts non conformes incluent également les prêts garantis par le gouvernement comme les prêts VA, les prêts FHA ou les prêts USDA.
Voici quelques conditions générales pour être admissible à un prêt non conforme :
- Pointage de crédit minimum : 580 (mais il y a vraiment peu de prêteurs qui prêteraient à ce niveau bas)
- Limites maximales de prêt : Varie selon le programme et le prêteur
- Ratio d’endettement maximum : Varie selon le programme et le prêteur
- Acompte minimum requis : Cela varie selon le programme et le prêteur, mais vous aurez peut-être plus de chances d’être approuvé avec un acompte d’au moins 20 %.
Pourquoi les taux des prêts non conformes sont parfois plus bas
Il y a eu quelques cas au cours de mes 18 années d’expérience en matière d’emprunt hypothécaire où les taux des prêts non conformes ont été plus bas. Ces situations se produisent lorsque les prêteurs ont soif de plus d’affaires. En conséquence, les prêteurs peuvent prendre plus de risques en abaissant les taux d’intérêt des emprunteurs.
Les taux des prêts non conformes sont parfois inférieurs aux taux des prêts conformes. Cette anomalie se produit en cas de dysfonctionnement du gouvernement ou de limites à ce que Freddie Mac et Fannie Mae peuvent acheter. Ces dernières années, nous avons vu le gouvernement fournir des ressources financières illimitées pour lutter contre les récessions. Cependant, cela n’a pas toujours été le cas. Par exemple, nous avons été témoins d’une indécision au cours des premiers mois de la crise financière mondiale de 2008-2009.
Que signifient des limites de prêt plus élevées et conformes pour le marché du logement ?
Des limites de prêt plus élevées signifient une demande supplémentaire de logements plus élevée en 2022. Un plus grand nombre de personnes peuvent se permettre des prêts hypothécaires plus abordables. Le fait de n’avoir qu’à verser 3 % pour bénéficier d’un prêt conforme rapporte également beaucoup plus de capital. Un acompte de 20 % pour être admissible à un prêt non conforme peut tout simplement être trop élevé pour certains.
Pour les travailleurs indépendants, les prêts conformes permettent également plus de flexibilité en ce qui concerne les exigences de revenus. Habituellement, sans au moins deux années de revenus solides 1099 ou de travail indépendant, vous ne serez probablement pas admissible à un quelconque type de prêt hypothécaire. Toutefois, les travailleurs indépendants peuvent désormais bénéficier d’une dispense pour ne fournir que la déclaration de revenus de l’année la plus récente, au lieu de deux en 2022.
L’augmentation de 18 % du plafond de prêt conforme est un autre signe que le gouvernement est du côté des propriétaires. Par conséquent, à long terme, tout comme il n’est pas judicieux de parier contre la Réserve fédérale en vendant des actions à découvert, il est probablement imprudent de parier contre l’Agence fédérale de financement du logement en louant.
Le gouvernement sait que la plupart des Américains sont propriétaires de leur logement. De plus, la majeure partie de la valeur nette d’un propriétaire typique est constituée de sa résidence principale. Le gouvernement serait donc insensé de ne pas rester accommodant face à l’évolution des temps.
Investissez dans l’immobilier de manière plus chirurgicale
La combinaison d’une hausse des loyers et d’une hausse de la valeur du capital constitue un puissant générateur de richesse. J’encourage les lecteurs à investir dans l’immobilier pour créer plus de richesse à long terme. Les taux hypothécaires réels négatifs rendent également l’investissement immobilier très attractif.
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Lecteurs, que pensez-vous de l’énorme augmentation des limites de prêt conformes pour 2022 ? Pensez-vous que cela soit sain pour le marché immobilier et pour la société dans son ensemble ? Comment utilisez-vous à votre avantage des limites de prêt plus élevées et conformes ?
