Malheureusement, parfois, les rêves ne se réalisent pas. Dans ma quête pour simplifier la vie, j’ai été aveuglé par la conviction que la propriété locative que j’ai achetée en 2003 serait également admissible au complet Exclusion de bénéfices non imposables de 250 000 $ / 500 000 $ si je reviens demain et y vis pendant les deux prochaines années avant de vendre.
Je pensais que c’était vrai parce que j’avais vendu un bien locatif en 2017 qui était éligible à l’exclusion totale des bénéfices non imposables de 250 000 $/500 000 $. Je n’ai loué la propriété que pendant 2,5 ans après y avoir vécu 10 ans auparavant.
Tirer parti de la règle d’exclusion des bénéfices exonérés d’impôt
Avec ce nouveau bien locatif que j’envisage de vendre, j’ai vécu dans le bien pendant deux ans (2003, 2004), puis je le loue depuis 14 ans. Même si ma famille revenait dans la location pendant deux ans, nous ne pourrions obtenir qu’une exclusion de bénéfices non imposable au prorata égale à la durée pendant laquelle nous avons vécu dans la propriété divisée par la durée totale de propriété.
C’est normalement le cas pour les propriétés locatives achetées après le 1er janvier 2009. Cependant, une loi a été adoptée depuis que j’ai acheté la propriété selon laquelle toute utilisation de la location avant le 1er janvier 2009 est considérée comme une « utilisation autorisée ».
En d’autres termes, le montant au prorata de notre exclusion des bénéfices non imposables serait égal à Utilisation qualifiée/Années de propriété. Numérateur = 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 + 2018, 2019 (retour pour deux ans) = 8. Dénominateur = 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 = 17. Montant au prorata = 8 / 17 = 47 %. Si mon gain est de 720 000 $, alors mon gain non imposable = 47 % X 720 000 $ = 338 400 $. Avec un taux d’imposition effectif de 27 %, mes économies d’impôt = 91 368 $.
Gagner des bénéfices non imposables de 338 400 $ vaut mieux qu’un coup dans l’œil. Cependant, ce n’est certainement pas aussi attrayant que de gagner 500 000 $ de bénéfices non imposables en tant que couple marié. Et pour clarifier, je ne suis pas limité à 47 % du chiffre de 250 000 $/500 000 $.
Je suis limité à 47% des gagner. Ce gain est alors limité à 250 000 $/500 000 $. En d’autres termes, avec un montant au prorata de 47 %, je peux réaliser un gain en capital de 1 063 829 $ avant d’atteindre la limite de 500 000 $ en tant que couple marié.
Exemples d’exclusion des bénéfices en franchise d’impôt d’utilisation du code IRS 121
Pour mieux comprendre l’exclusion des bénéfices non imposables lors de la vente d’une maison, j’ai invité Amy, une avocate associée et copropriétaire qui a vécu le même exercice, à élaborer.
il avait déjà parlé de ce sujet lorsque j’avais envisagé pour la première fois de vendre ce bien locatif il y a plusieurs années, mais j’avais oublié. C’est pourquoi il est si important de assurez-vous de rédiger votre thèse et de l’expliquer au plus grand nombre de personnes possible AVANT de faire un geste financier important.
L’article 121(a) de l’Internal Revenue Code (règle d’exclusion des bénéfices exonérés d’impôt) dit : «Le revenu brut n’inclut pas les gains provenant de la vente ou de l’échange de biens si, au cours de la période de 5 ans se terminant à la date de la vente ou de l’échange, ces biens ont été possédés et utilisés par le contribuable comme résidence principale du contribuable pendant des périodes totalisant 2 ans ou plus.»
Pour un propriétaire qui achète et emménage dans la propriété, y habite pendant au moins deux ans, puis la revend sans jamais la louer, l’exclusion est simple. Vous obtenez tout cela. Mais pour les propriétaires qui ont transformé leur résidence principale en location pendant une partie de cette période, les nuances du § 121 deviennent importantes.
Exemples illustrant le fonctionnement de l’exclusion des bénéfices exonérés d’impôt :
Faits de base : Bob achète un logement le 1er janvier 2003 pour 500 000 $. Nous sommes maintenant en 2018 et il envisage de le vendre pour 900 000 $. Il essaie de déterminer le montant de la plus-value qu’il obtiendra. Il se demande également s’il devrait revenir dans la propriété pour économiser de l’impôt.
Scénario 1 :
Lorsque Bob a acheté sa maison en 2003, il y a immédiatement emménagé. Il y a vécu jusqu’au 1er janvier 2016 et a ensuite commencé à le louer. Il prévoit de le garder loué jusqu’à ce qu’il le vende. Tant qu’il le vend avant le 1er janvier 2019, toute son utilisation est une « utilisation qualifiée » en vertu du § 121. Les trois dernières années d’utilisation d’un bien locatif sont incluses dans « une utilisation qualifiée » en vertu du § 121(b)(5)(C)(ii). Cela signifie que la totalité de sa plus-value est potentiellement éligible à l’exclusion.
Son gain total est de 400 000 $, mais il est soumis aux plafonds de 250 000 $/500 000 $ du § 121. S’il est célibataire, il peut bénéficier de l’exclusion de 250 000 $ et il paie l’impôt sur les plus-values sur les 150 000 $ restants. S’il est marié, il peut bénéficier de l’exclusion totale de 400 000 $ à condition que lui OU son conjoint remplisse les conditions de propriété et tant que lui ET son conjoint satisfont aux conditions d’utilisation de la propriété.
Dans la mesure où Bob a déjà prélevé des déductions pour amortissement sur la propriété, soit pour le « bureau à domicile » ou pour toute autre utilisation professionnelle pendant qu’il y vivait, soit pour l’amortissement qu’il a pris pour avoir la propriété en location, ce montant de gain en capital doit être reconnu et imposé (« récupéré ») en vertu du § 1250, quelle que soit l’exclusion des gains en capital dont nous discutons ici.
Nous pourrions passer une journée entière à parler de cette section de code, donc pour l’instant, nous allons mettre ce problème de côté. Gardez simplement à l’esprit que dans chacun de ces scénarios, vous versez d’abord des plus-values sur la récupération de l’amortissementpuis vous effectuez le calcul des exclusions applicables en vertu du § 121.
Scénario 2 (un scénario délicat) :
Bob a acheté sa maison en 2003 et y a immédiatement emménagé. Il y a vécu jusqu’au 1er janvier 2016 et a ensuite commencé à le louer. Mais nous sommes mi-2018 et il craint de ne pas pouvoir le vendre avant le 1er janvier 2019. Alors, pour s’assurer de ne pas enfreindre la règle des 2 ans sur 5, il expulse son locataire et réemménage dans la propriété le 1er juillet 2018.
Eh bien, Bob vient de se tirer une balle dans le pied. L’exception pour les 3 années d’utilisation d’un bien locatif ne s’applique que si c’est après la dernière date à laquelle Bob a utilisé le bien comme résidence principale. En y retournant, il a transformé ces 2,5 années d’utilisation d’un bien locatif en une « utilisation non admissible ».
Il doit maintenant répartir son gain au prorata. Supposons qu’il ait vendu le bien le 31 décembre 2018. Son « utilisation admissible » s’est déroulée du 1er janvier 2003 au 1er janvier 2016 (13 ans), plus du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2018 (six mois), et son « utilisation non admissible » était de 2,5 ans. Ainsi, 13,5/16 ans sont « qualifiés » et environ 84 % de son gain est potentiellement exclu. Gain en capital de 400 000 $ x 84 % = 336 000 $. Les 64 000 $ restants de son gain sont imposables.
Il y a plus à calculer
Mais nous n’avons pas encore fini. Sur ce gain en capital potentiellement exclu de 336 000 $, Bob ne peut en retirer que 250 000 $ s’il est célibataire. S’il est marié (et si Bob et son épouse satisfont tous deux au critère d’utilisation), lui et son épouse pourraient bénéficier de l’exclusion totale de 336 000 $.
Si Bob continue de vivre dans son ancienne location, son inclusion au prorata des gains en capital continuera de croître, mais ne reviendra jamais à 100 %. Par exemple, s’il a vécu dans la propriété jusqu’au 1er janvier 2022 (pendant trois ans supplémentaires) après avoir emménagé le 1er juillet 2018, son exclusion serait de 16,5 / 19 ans, soit 87 %.
La meilleure chose que Bob aurait dû faire était d’expulser ses locataires avec suffisamment de temps pour vendre avant le 1er janvier 2019 afin d’obtenir l’exclusion complète et de ne pas emménager avant cette date.
Scénario 3 (la loi fiscale a changé le 1er janvier 2009) :
Supposons maintenant que Bob ait loué la propriété au début et qu’il y ait emménagé plus tard. Bob a acheté sa maison en 2003 et l’a immédiatement louée. À compter du 1er janvier 2009, les locataires ont déménagé et il a emménagé dans la propriété. Il envisage maintenant de vendre la propriété aujourd’hui.
La totalité du gain en capital de 400 000 $ de Bob est potentiellement exclue. Toute activité de propriété locative avant le 1er janvier 2009 est considérée comme une « utilisation admissible ». Cette nouvelle partie au prorata du § 121 est entrée en vigueur le 1er janvier 2009.donc toute utilisation de location avant cette date est gratuite, à condition que vous respectiez la règle des 2 sur 5 avant de vendre. Si Bob est célibataire, il peut bénéficier d’une exclusion de 250 000 $. S’il est marié (et si Bob et son épouse satisfont tous deux au critère d’utilisation), lui et son épouse pourraient bénéficier de l’exclusion totale de 400 000 $.
Exemple 4 (un autre délicat) :
Semblable à l’exemple 3, mais Bob emménage dans la propriété encore plus tard. Bob a acheté sa maison en 2003 et l’a immédiatement louée. À compter du 1er janvier 2014, les locataires ont déménagé et il a emménagé dans la propriété.
Nous sommes maintenant de retour dans le territoire du prorata. L’utilisation admissible de Bob comprend les 6 années pendant lesquelles il l’a possédé et loué, du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2008. Plus les 5 années pendant lesquelles il y a vécu du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2018. La période de location du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2013 (5 ans) est une utilisation non admissible.
Donc 11/16 ans sont des usages qualifiés, et environ 69% du gain est potentiellement exclu. Gain en capital de 400 000 $ x 69 % = 276 000 $. Sur ce gain en capital potentiellement exclu de 276 000 $, Bob ne peut en retirer que 250 000 $ s’il est célibataire. S’il est marié (et si Bob et son épouse satisfont tous deux au critère d’utilisation), lui et son épouse pourraient bénéficier de l’exclusion totale de 276 000 $, et le reste serait soumis à l’impôt sur les plus-values.
Vous pouvez voir plus de détails sur le site Web de l’IRS.
Parcourez attentivement les chiffres
Je suis sûr qu’un certain nombre d’entre vous sont encore confus après ces exemples. Lisez simplement chaque scénario plusieurs fois et demandez des éclaircissements et vous finirez par l’obtenir. L’exclusion des bénéfices non imposables peut prêter à confusion.
L’essentiel : afin de bénéficier de l’exclusion totale de la vente d’une maison en vertu du Code Sec. 121(a) Règle de propriété et d’utilisation pendant deux ans sur cinq, l’utilisation non admissible (immeuble locatif, bureau, etc.) après que le propriétaire a quitté sa résidence principale ne peut excéder trois ans.
Après trois ans, vous devez répartir l’exclusion au prorata en prenant le nombre d’années admissibles divisé par le nombre total d’années de propriété si vous avez habité la propriété pendant deux des cinq dernières années. Si vous ne respectez pas la règle des 2/5, vous n’obtenez aucune exclusion. Pas même au prorata.
Pour ceux d’entre vous qui possèdent un bien locatif depuis longtemps (c’est-à-dire plus de 10 ans) et qui disposent de gains importants, il n’a pas Cela vaut la peine de revenir dans une location pour essayer d’économiser sur les taxes. Au lieu de cela, la meilleure solution est de conserver votre bien locatif le plus longtemps possible. Vous souhaitez éviter les frais de vente et l’impôt sur les plus-values. Ou bien, vous pouvez faire un échange 1031 et acheter un nouveau bien locatif avec le produit de la vente.
Après avoir fait cet exercice, ma famille est probablement pas nous allons dégrader notre style de vie en revenant dans notre location de deux chambres. Nous pourrions économiser peut-être jusqu’à 43 200 $ 91 368 $ d’impôt sur les gains en capital en tant que couple marié. Mais ça n’en vaut pas la peine. Nous pouvons toujours ajouter des améliorations aux immobilisations pour augmenter notre base de coûts et réduire notre facture fiscale. Nous voulons vivre pleinement notre vie maintenant.
L’avenir s’annonce prometteur
Dans le futur, nous pourrions mettre le condo sur le marché une fois le bail de notre locataire expiré. Ensuite, nous ferons un échange 1031 contre une propriété plus chère à Honolulu.
Nous louerons la propriété d’Honolulu pendant au moins un an pour légitimer la propriété en tant que location en nature. Ensuite, dans 1 à 4 ans, nous emménagerons dans la propriété et en ferons une résidence principale. Ce sera juste à temps pour que notre fils aille à la maternelle ou à la maternelle.
Ou bien, nous conserverons simplement les deux propriétés. Ensuite, nous embaucherons un gestionnaire immobilier. Par la suite, nous économiserons diligemment pour acheter une propriété à Hawaï au moment de déménager. J’ai toujours pensé qu’il était préférable d’acheter une propriété pour en profiter plutôt que de la louer. Il y a un problème avec la conservation des deux propriétés SF. Je devrai trouver un moyen d’économiser 1 million de dollars de plus puisque je n’aurai pas les bénéfices de l’échange 1031.
Je suppose que je ne peux pas trop me relâcher avec Partageons l’Éco !
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