Les zones d’opportunité sont des zones d’investissement spéciales désignées pour offrir un report d’impôt ou des rendements exonérés d’impôt en fonction de la durée de l’investissement. Les zones d’opportunité sont généralement des zones plus délabrées qui pourraient utiliser des capitaux extérieurs pour améliorer l’environnement.
Lorsque je voyageais en Chine au début des années 2000 pour affaires, j’explorais fréquemment les zones économiques spéciales (ZES) qui bénéficiaient de taxes préférentielles et d’incitations pour les entreprises. L’essentiel de la croissance économique étant concentré autour de Pékin et de Shanghai, le gouvernement central souhaitait répartir les richesses. Grâce aux incitations fiscales, à la rationalisation des activités, aux investissements étrangers et à la technologie, les villes des ZES telles que Shenzhen et Zhuhai comptent désormais parmi les villes les plus riches et à la croissance la plus rapide du pays.
Je me suis toujours demandé pourquoi les États-Unis n’avaient pas fait de même. Bien sûr, au niveau des États, les gouverneurs peuvent offrir des incitations économiques et fiscales aux entreprises pour qu’elles s’installent dans leurs États respectifs. Mais il n’existait pas de programme de ce type au niveau fédéral, où la fiscalité et la réglementation sont souvent les plus élevées.
Jusqu’en décembre 2017, une nouvelle loi fiscale a été adoptée, appelée Investing In Opportunity Act. La loi est conçue pour attirer les capitaux soumis à un lourd impôt sur les plus-values vers des fonds d’opportunité, ou O-Funds, qui investissent dans environ 8 700 zones d’opportunité, ou O-Zones. Ces zones O sont généralement considérées comme des villes en difficulté ou des villages ayant besoin d’un réaménagement.
Ce qui est passionnant avec cette loi fiscale, c’est que potentiellement des centaines de milliards, voire des milliards de dollars de capital « d’argent intelligent » pourraient être injectés dans les régions les plus pauvres de notre pays. Des fonds d’opportunité seraient créés pour investir dans tout, de l’immobilier aux startups technologiques, afin de contribuer à créer des emplois et la prospérité dans les zones à faible croissance.
À long terme, si la capitale parvient à rester dans la région, les zones d’opportunités devraient en bénéficier énormément.
Avantages fiscaux d’investir dans des fonds d’opportunité
Pensez à investir dans un fonds d’opportunité comme un 1031 Exchange pour les investisseurs immobiliers cherchant à reporter leur impôt sur les plus-values, mais avec plus d’options. Par exemple, vous cherchez peut-être à diversifier les actions de votre entreprise après son introduction en bourse. Au lieu de payer un lourd impôt sur les plus-values, vous pouvez investir le produit dans un fonds d’opportunité axé sur le réaménagement immobilier dans ce que vous pensez être la prochaine Silicon Valley.
Voici comment fonctionnerait l’avantage fiscal.
1) Report de la plus-value. Un report d’impôt pour tout gain en capital transféré dans un fonds Opportunity. Le gain reporté serait constaté le 31 décembre 2026 ou la date à laquelle le placement dans le Fonds est vendu, selon la première éventualité.
2) Une majoration de la base des plus-values en capital transférée dans un fonds d’opportunité. La base de l’investissement initial est majorée de 10 % si l’investissement est détenu par le contribuable pendant au moins 5 ans, et de 5 % supplémentaires s’il est détenu pendant au moins 7 ans. En d’autres termes, si au 31 décembre 2026 un investisseur détient un investissement dans un Opportunity Fund depuis 7 ans, alors l’impôt sur le gain initialement différé sera réduit de 15 %, ou réduit de 10 % s’il est détenu depuis seulement cinq ans. Voici le rapport entre la base de majoration et l’impôt sur les successions. Il est important de comprendre comment l’un affecte l’autre.
3) Aucun impôt sur les gains en capital provenant d’un investissement dans Opportunity Fund. Dans le cas de tout investissement dans un Opportunity Fund détenu par un contribuable depuis au moins 10 ans, la base de ce bien sera égale à la juste valeur marchande de cet investissement à la date à laquelle l’investissement est vendu ou échangé. En bref, après une période de détention de 10 ans, il n’y aurait aucun impôt fédéral sur les plus-values sur les bénéfices provenant de la vente d’un investissement dans un Opportunity Fund.
La figure ci-dessus illustre la comparaison des rendements potentiels après impôt d’un investisseur en supposant une période de détention de 10 ans, une appréciation annuelle de l’investissement de 7 % et un taux d’imposition des plus-values à long terme de 23,8 % (impôt fédéral sur les plus-values de 20 % et impôt net sur le revenu de placement de 3,8 %).
Après 10 ans, un investisseur verrait 44 000 $ supplémentaires pour chaque 100 000 $ de gains en capital réinvestis dans un fonds d’opportunité au 31 décembre 2018, par rapport à un investissement équivalent dans un portefeuille d’actions plus traditionnel générant la même appréciation annuelle. L’efficacité fiscale double essentiellement les rendements de l’investisseur dans ce scénario hypothétique.
Investissement dans des fonds d’opportunités immobilières
L’immobilier est par nature une classe d’actifs à long terme et, par conséquent, s’adapte bien à la période de détention de 10 ans d’un Opportunity Fund afin d’éviter de payer tout impôt sur les plus-values.
Parce que l’immobilier offre un abri, produit des revenus et constitue un actif physique, j’ai été beaucoup plus à l’aise d’investir une plus grande partie de mes actifs dans l’immobilier au fil des ans que dans le marché boursier. Contrairement au marché boursier, l’immobilier ne se contente pas de *POOF* en période de ralentissement.
L’une des stratégies fondamentales d’investissement immobilier à long terme consiste à acquérir des propriétés à faible coût dans un quartier urbain émergent. À mesure que les quartiers populaires environnants se développent et deviennent plus chers, les gens commencent à s’installer dans des quartiers adjacents plus abordables, générant une nouvelle demande et une nouvelle croissance.
Un tel exemple est le quartier Koreatown de Los Angeles et le sud de Los Angeles dans son ensemble. Avant de faire des recherches pour cet article, je ne savais pas qu’une ville chère comme Los Angeles disposait de zones d’opportunités. En raison de la demande excessive, cette partie de Los Angeles a bénéficié d’une forte appréciation des prix.
Si la prévision de Zillow d’une augmentation de 5,9 % des prix des logements dans le sud de Los Angeles se réalise, alors investir dans l’immobilier dans les quartiers de la zone O du sud de Los Angeles s’avérera être une décision d’investissement judicieuse.
Fonds d’opportunité de collecte de fonds
Le seul fonds d’opportunité que je connaisse pour le moment est le fonds d’opportunité Fundrise. Sur la base de la présentation qu’ils m’ont fait parvenir, le Fundrise Opportunity Fund entend acquérir, améliorer et gérer un portefeuille de biens immobiliers selon les critères suivants :
- Au moins 90 % des actifs doivent être situés et investis dans des biens immobiliers qualifiés en zone d’opportunité ;
- Les propriétés ne sont admissibles que si elles sont acquises après le 31 décembre 2017
- Les actifs éligibles doivent être des investissements en actions et non des dettes ; et
- L’utilisation originale de cette propriété doit commencer avec le Fonds d’opportunité, ou le fonds doit améliorer considérablement la propriété dans les 30 mois suivant l’acquisition.
Au cours des prochains mois, l’IRS et le Département du Trésor prévoient de publier des directives sur la mise en œuvre du nouveau programme. Les investisseurs intéressés saisiraient simplement leur e-mail pour être inscrits sur la liste d’attente pour plus de détails.
Voici les étapes à suivre pour investir dans un fonds d’opportunité.
1. 31 décembre 2018 : Invest in Opportunity Fund (Jour 1)
2. 15 avril 2019 : Faites un choix sur votre déclaration de revenus indiquant le transfert des gains en capital dans un fonds d’opportunité.
3. 15 avril 2027 : Payer l’impôt sur les plus-values différées 4.
4. 31 décembre 2028 : Opportunity Fund devient désormais éligible à la vente hors taxe (détention de 10 ans)
Avantages et inconvénients des fonds d’opportunité
J’adore les investissements fiscalement avantageux, c’est pourquoi j’ai toujours maximisé mon 401(k) et contribué au plan d’épargne-études 529 de mon fils. J’aime également investir une bonne partie de la monnaie dans un fonds à long terme afin de ne pas avoir à penser constamment à mes investissements. L’argent est meilleur lorsqu’il est hors de vue et hors de l’esprit, car il n’est qu’un moyen d’accéder à une vie meilleure.
Non seulement les investisseurs peuvent réduire ou éliminer le fardeau fiscal des plus-values grâce aux fonds d’opportunité, mais ils peuvent potentiellement gagner de l’argent grâce à de nouveaux investissements, tout en aidant les communautés mal desservies. Qu’est-ce qu’il ne faut pas aimer ?
Voici quelques points négatifs auxquels je peux penser :
1) Le gestionnaire du Opportunity Fund pourrait faire de mauvais investissements.
2) Certaines zones d’opportunité peuvent être confrontées à des défis structurels qui dureront plus longtemps que votre patience ou la période de détention du fonds.
3) Les fonds Opportunity sont illiquides et peuvent avoir des conditions défavorables si vous souhaitez retirer votre argent plus tôt.
4) Le gouvernement pourrait modifier la loi et recommencer à imposer les plus-values.
5) Plus de paperasse d’investissement arrive au moment des impôts.
Pas de taxes, ça semble génial
Étant donné que les fonds d’opportunité et les zones d’opportunité sont nouveaux, les règles finales ne sont pas claires à 100 %. Mais tout indique que des traitements fiscaux favorables seront accordés aux investisseurs souhaitant transférer leurs plus-values vers les régions mal desservies du pays.
Enfin, en plus des fonds d’opportunité, un entrepreneur peut s’installer dans une zone d’opportunité où les coûts sont moins chers pour profiter également d’avantages fiscaux. Il faut souvent 10 ans pour qu’une entreprise réussisse. Dommage que les zones d’opportunité n’existaient pas lorsque Partageons l’Éco a débuté en 2009. Si c’était le cas, je vendrais probablement mon entreprise en 2019 et je m’envolerais vers le coucher du soleil !
En tant qu’investisseurs, il est de notre devoir d’essayer d’identifier les opportunités potentielles à long terme afin que, lorsque vient le temps d’investir, nous puissions profiter de toutes les opportunités. Je suis sûr que les fonds spéculatifs, les sociétés de capital-investissement et les sociétés de capital-risque lanceront prochainement des fonds d’opportunité.
Grâce à Collecte de fonds pour être un partenaire affilié à long terme et un sponsor de Partageons l’Éco. J’ai également investi jusqu’à présent plus de 400 000 $ dans Fundrise pour accéder à l’immobilier commercial et au capital-risque. Investir dans des entreprises privées d’IA est l’avenir. De leur offre publique sur Internet à leurs eREIT, je suis toujours impressionné par leur innovation dans le domaine.
