Si vous êtes un investisseur dans des opérations de financement participatif immobilier privé, vous n’êtes pas censé en discuter publiquement. En tant qu’investisseur en financement participatif immobilier de 810 000 $ dans 17 transactions à travers le pays, je trouve dommage de ne pas avoir le droit de parler des détails de chaque transaction. Il est utile d’apprendre des gagnants et des perdants.
Cet article met en lumière mon expérience en essayant de parler d’un accord de financement participatif immobilier privé, puis en me faisant demander de ne pas le faire.
Ne parlez pas de vos offres de financement participatif immobilier privé
« La première règle du Fight Club est la suivante : vous ne parlez pas du Fight Club. »
Je pensais avoir eu une bonne idée en externalisant mes connaissances pour prendre de meilleures décisions d’investissement. Après tout, Partageons l’Éco compte un large lectorat averti en matière financière, venant de tout le pays et du monde entier. Pourquoi ne pas écrire sur un investissement potentiel dans le cadre de ma diligence raisonnable, laisser des milliers de personnes examiner l’investissement, puis prendre une décision éclairée après une analyse plus approfondie. Pas de problème, n’est-ce pas ? Faux.
Apparemment, les accords privés ne doivent pas être discutés publiquement en raison du règlement D, ou Reg D, en abrégé. Après avoir publié mon article, Crowdsourcing Knowledge For A Commercial Real Estate Investment in Conshohoken, on m’a demandé de le retirer et de republier l’article une fois la transaction conclue. Ne voulant pas causer de problèmes à moi-même ou à quelqu’un d’autre, j’ai accepté. Désolé, croyants au 1er amendement !
Alors pourquoi ne pouvons-nous pas analyser publiquement un investissement privé ? Pour autant que je sache, la logique est que même si nous pouvons tous accéder aux plateformes de financement participatif immobilier en nous inscrivant et en consultant gratuitement les différentes offres immobilières, toutes ne sont pas autorisées.
En effet, nous ne sommes pas tous des investisseurs qualifiés (revenu annuel de plus de 200 000 $, valeur nette de plus de 1 million de dollars hors résidence principale). Le gouvernement ne pense pas qu’il soit juste de laisser les personnes « plus pauvres » apprendre ou participer à de telles offres !
Tout le monde n’apprend pas gratuitement
L’éducation est l’une des clés de la liberté financière. Ici, j’essayais de devenir intelligent et d’aider les autres à le devenir au sujet d’une propriété commerciale en Pennsylvanie, un État que je ne connais pas. Et ici, le gouvernement, dans toute sa sagesse, nous a refusé la liberté d’apprendre.
Je comprends que les gens qui gagnent seulement 180 000 $ par an n’ont peut-être pas la sagesse de dépenser moins que ce qu’ils gagnent par rapport à ceux qui gagnent 201 000 $ par an. Mais ce que je ne comprends pas, c’est pourquoi les cours d’éducation financière ne sont pas obligatoires si le gouvernement est si inquiet que les moins riches se fassent exploser ? Serait-ce dû au fait que le gouvernement ne parvient pas à équilibrer son propre budget ?
Sur la base de la réglementation gouvernementale, je ne peux me parler que d’investissements privés, Un bel esprit style, ou à d’autres personnes qui gagnent plus de 200 000 $ ou ont une valeur nette de plus de 1 million de dollars. Ou peut-être que je peux créer un forum privé où les lecteurs doivent s’auto-accréditer pour pouvoir y accéder, puis facturer un prix élevé pour l’entrée !
Ah, alors c’est comme ça que la guerre des classes commence ! Merci le grand gouvernement.
Décision relative aux biens d’investissement commerciaux
Je ne veux vraiment pas être puni par le gouvernement tout-puissant ; par conséquent, j’obéirai à leurs règles. Les transactions de financement participatif immobilier privé doivent être discutées en privé. Mais ce que je peux faire, c’est partager avec vous les raisons pour lesquelles j’ai décidé d’investir 10 000 $ dans un investissement immobilier commercial Conshy sur une durée de 5 ans, maintenant que la transaction est conclue.
1) Une légère majorité a voté « Oui ».
Après avoir écrit mes avantages et mes inconvénients pour l’accord, 54 % d’entre vous ont voté « Oui ». J’ai toujours peur des sondages agressivement positifs, c’est-à-dire que si 70 % ou plus d’entre vous disaient « Oui », je me demanderais ce qui ne va pas. Le point idéal se situe en réalité autour de 55 % à 60 %, car je pense que dans cette fourchette, il y a suffisamment de doute pour créer suffisamment de potentiel de hausse future pour que cet accord fonctionne. Si tout le monde était optimiste, qui reste-t-il pour acheter ?
2) J’aime bloquer mon argent pendant très longtemps.
Les investissements mettent du temps à se réaliser. Tout comme trop de personnes abandonnent trop tôt leur activité entrepreneuriale, trop d’investisseurs ont tendance à vendre trop tôt. J’ai fait partie de ces personnes tout au long de ma vingtaine et au début de ma trentaine parce que j’étais impatiente. La plupart des investissements que j’ai vendus se sont révélés être des coups sûrs des années plus tard. Tous mes meilleurs investissements durent plus de 3 ans. Cette propriété commerciale Conshy a une durée de 5 ans.
3) Haussier sur les actifs générateurs de revenus dans cet environnement de taux d’intérêt bas.
En même temps, j’ai très peu envie de posséder plus de cinq propriétés physiques en raison de l’entretien, des taxes foncières, de la responsabilité et des locataires PITA. Au lieu de cela, je souhaite investir chirurgicalement mon argent dans tout le pays avec des taux de capitalisation plus élevés pour une diversification et, espérons-le, de meilleurs rendements. San Francisco, New York et Honolulu ont atteint le sommet. Il y a tellement plus de valeur dans tout le pays.
Dans la banlieue d’Atlanta, par exemple, la maison unifamiliale moyenne génère un rendement annuel brut de 25,8 %, sans compter les autres coûts potentiels, selon la société de données immobilières RealtyTrac. Cela se compare à un rendement d’environ 3 à 4 % dans la région de la baie de San Francisco, selon le fournisseur de données CoreLogic.
4) Il faut bien commencer quelque part.
D’ici la fin du 1er trimestre 2017, j’aurai plus de 700 000 $ en espèces sur la base de mon taux d’épargne actuel, d’un CD expirant et de la dernière tranche de mon indemnité de départ de 2012. J’ai pour objectif d’être aussi intelligent que possible en matière d’investissements immobiliers en crowdsourcing avant cette date afin d’investir l’argent avec plus de confiance.
Un investissement de 10 000 $ est un bon début. J’espère que j’aurai la confiance nécessaire pour investir entre 25 000 $ et 50 000 $ dans des transactions particulières qui me tiennent à cœur. Sinon, je serai plus agressif en remboursant une mauvaise hypothèque avec le produit de la transaction.
5) Fête dans le bain à remous.
Comme le destin l’a voulu, j’ai rencontré un couple de Conshy dans le bain à remous chez moi à Lake Tahoe avant la conclusion de l’affaire ! Ils étaient au Resort At Squaw Creek pour une conférence sur les médias numériques. J’ai eu le scoop sur le trafic de Conshy, le quartier concurrent, la réputation de la région, etc. En fait, ils m’ont donné envie d’investir 50 000 $ dans la transaction. Mais je me suis retenu car il est toujours bon de commencer petit et de progresser.
La transaction immobilière privée de Conshy a fini par rapporter 40 % trois ans plus tard. Rétrospectivement, j’aurais aimé investir 100 000 $, pas seulement 10 000 $. Cependant, il est toujours bon de commencer petit.
Déployez lentement votre argent
Lorsqu’il s’agit d’opérations de financement participatif immobilier privé, déployez lentement votre argent. Il est toujours bon de commencer petit et de progresser à mesure que vous vous familiarisez avec la classe d’actifs.
La levée de fonds est excellente car vous pouvez investir dans un fonds diversifié avec aussi peu que 500 $. Fundrise est la principale plateforme de financement participatif immobilier, fondée en 2012. Elle est le créateur de la catégorie des eREIT privés qui est en plein essor depuis.
L’immobilier est un élément clé d’un portefeuille diversifié. Le crowdsourcing immobilier vous permet d’être plus flexible dans vos investissements immobiliers en investissant au-delà de votre lieu de résidence pour obtenir les meilleurs rendements possibles.
Par exemple, les taux de capitalisation sont d’environ 3 % à San Francisco et à New York, mais supérieurs à 10 % dans le Midwest si vous recherchez uniquement des revenus d’investissement. Inscrivez-vous et jetez un œil à toutes les opportunités d’investissement résidentiel et commercial dans tout le pays que Fundrise a à offrir. C’est gratuit de regarder.
J’ai personnellement investi 810 000 $ dans des opérations de financement participatif immobilier privé pour gagner un revenu à 100 % de manière passive. De plus, je souhaite profiter de propriétés moins chères au cœur de l’Amérique.
Les transactions immobilières privées continuent de gagner en popularité. Pour plus d’informations, consultez mon centre d’apprentissage sur le financement participatif immobilier.
