Il en a fallu beaucoup pour réussir à refinancer mon créancier hypothécaire. Le secteur hypothécaire est tendu en raison de la pandémie. Il y a un moratoire sur les loyers et des millions de chômeurs supplémentaires. Les banques sont désormais beaucoup plus strictes, surtout avec des taux plus élevés et une récession potentielle.
Voici un récapitulatif de ce qu’il a fallu pour refinancer avec succès mon dernier prêt hypothécaire. C’était très difficile à faire. Si vous effectuez votre propre refinancement hypothécaire, mon histoire vous aidera peut-être à traverser le processus.
Ce qu’il a fallu pour réussir à refinancer mon prêt hypothécaire
Après presque quatre mois, mon dernier refinancement hypothécaire à 2,375 % contre 2,625 % pour un ARM jumbo 5/1 est maintenant terminé !
Ce qui prenait entre 30 et 60 jours pour refinancer un prêt hypothécaire avant la crise prend désormais régulièrement trois mois, voire plus, en raison de la surveillance accrue de la part des prêteurs. Des normes de prêt plus élevées sont l’une des principales raisons pour lesquelles je ne pense pas qu’il y aura une correction immobilière aussi douloureuse que celle de 2007-2010.
Les nouveaux lecteurs ne le savent peut-être pas, mais en 2015, j’ai échoué lors de ma première tentative de refinancement de mon ARM jumbo 5/1 au cours de sa quatrième année. La principale raison de mon échec était que je n’avais pas deux années complètes de revenus de conseil à mon actif.
Pour tous ceux d’entre vous qui sont indépendants, même si vous gagnez 1 000 000 $ en 1,9 an, les banques ne compteront rien dans leurs calculs de souscription jusqu’à ce que vous ayez passé la deuxième année.
Pour ceux d’entre vous qui envisagent de quitter leur emploi quotidien et de devenir un freelance rockstar, veuillez refinancer avant de quitter votre emploi. Une fois que vous n’avez plus de revenus W2, vous devenez mort pour les banques.
Le facteur décisif de refinancement hypothécaire
Après environ le deuxième mois, mon agent hypothécaire m’a annoncé la mauvaise nouvelle que je n’étais pas éligible au refinancement du montant total d’environ 981 000 $ parce que mon ratio d’endettement était encore trop élevé. Je devais le ramener à 42 % ou moins. Le maximum que je pouvais emprunter était 800 000 $ si mes revenus restaient les mêmes.
Rembourser 181 000 $ était possible parce que j’avais environ 190 000 $ en espèces à l’époque. Mais cela ne faisait pas du bien de perdre autant de liquidités d’un coup.
Rembourser le capital pour pouvoir bénéficier d’un refinancement est généralement une décision judicieuse. Vous remboursez vos dettes et obtenez ainsi un taux hypothécaire inférieur. Cependant, vous devez également disposer de suffisamment de liquidités pour survivre après coup.
Une solution différente pour refinancer un prêt hypothécaire
Au lieu de cela, je lui ai demandé et si je gagnais simplement un revenu plus élevé ? Après tout, je gagnais délibérément un revenu mensuel inférieur pour économiser sur les impôts et me donner la possibilité d’obtenir un bonus plus important en fin d’année.
Elle a dit que cela fonctionnerait si je pouvais m’accorder une augmentation sans être dirigeant/propriétaire de mon entreprise. Je lui ai dit qu’il n’y avait pas de problème puisque le propriétaire et moi sommes proches.
Comme proposé, mon salaire a augmenté de 9 000 $ par mois à 20 000 $ un mois au cours du troisième mois du refinancement. J’ai demandé à l’entreprise d’écrire une lettre à ma banque indiquant que j’avais reçu une promotion au poste de « vice-président du marketing » de l’entreprise. Ouah hou ! La banque a maintenant déclaré que je pouvais refinancer jusqu’à 936 000 $ contre seulement 800 000 $ auparavant, mais toujours pas 981 000 $.
Étant donné que j’étais prêt à rembourser 181 000 $ de principal pour refinancer 800 000 $ si la banque rejetait mon revenu plus élevé et l’explication de la lettre de l’entreprise, j’ai décidé de partager la différence et de rembourser. ~ 130 000 $ et refinancement 850 000 $. Cela faisait du bien de rembourser le capital tout en ayant encore environ 60 000 $ en banque au lieu de seulement 9 000 $.
Vous trouverez ci-dessous un aperçu de mon nouveau prêt final. Le coût total de clôture était en réalité d’environ 2 800 $. Les 4 779,25 $ indiqués dans le document comprennent près de deux mois d’intérêts prépayés avant l’échéance de mon premier paiement régulier.
Points clés à retenir de mon dernier refinancement hypothécaire réussi
À retenir n°1 : dans toute négociation, il y a toujours un compromis.
J’ai refusé de croire que devoir rembourser 181 000 $ de capital était le seul moyen, alors j’ai travaillé avec mon agent hypothécaire pour trouver des solutions alternatives. Demandez à votre officier de quoi il s’agit. Aussi, en cas de doute, choisissez une voie médiane.
Une partie de moi voulait refinancer au maximum autorisé 936 000 $ et rembourser seulement 45 000 $ de capital parce que mon nouveau taux d’intérêt de 2,375 % était si bas. Diviser le milieu en payant environ 130 000 $ au lieu de 181 000 $ m’a permis de enfin me décider et de me sentir bien dans cette décision.
À retenir n°2 : flexibilité de l’emploi et des salaires
La plupart des gens n’auront pas cette chance d’avoir un patron qui leur accordera une augmentation et une promotion à tout moment. Mais la plupart des gens ne demandent pas non plus à accepter des réductions de salaire volontaires, comme je l’ai fait au début d’un an pour économiser sur l’impôt sur le travail indépendant. La plupart des gens n’ont pas non plus suffisamment confiance pour confier la propriété à 100 % d’une entreprise à quelqu’un d’autre.
Le fait d’avoir un revenu mensuel inférieur au cours d’une année à celui de l’année précédente a nui au souscripteur. Ils craignaient que je m’oriente dans la mauvaise direction. Donc, si vous envisagez de refinancer ou d’obtenir un prêt hypothécaire, gagnez toujours le même revenu ou un revenu croissant.
Mon plan initial était de gagner un petit salaire, puis de recevoir un bonus plus important à la fin de l’année pour me donner, ainsi qu’à l’entreprise, le plus d’options possible. Un propriétaire d’entreprise adorerait que tous les employés acceptent de gagner un petit salaire jusqu’à la fin de l’année.
En tant qu’entrepreneur, vous ne savez jamais exactement quel sera votre revenu total. Il est donc préférable de rester prudent jusqu’à ce que les poules reviennent à la maison.
Je ne vis pas des revenus de mon entreprise en ligne en raison de mes flux de revenus passifs. Pour ceux que cela intéresse, je peux écrire un nouvel article sur la façon dont j’ai structuré mon entreprise pour créer de meilleures efficacités fiscales si cela m’intéresse.
À retenir n°3 : Un refinancement hypothécaire à long terme peut être une bénédiction.
Le refinancement d’un prêt hypothécaire est stressant car vous êtes confronté à une échéance. Plus le délai est long, moins vous ressentirez de stress et plus vous aurez de temps pour améliorer vos finances.
Pour prouver que j’obtenais une augmentation, j’avais besoin de 15 à 30 jours supplémentaires pour pouvoir montrer ma nouvelle fiche de salaire. Tant que vous ne payez pas de frais supplémentaires pour un refinancement hypothécaire plus long, encouragez-les à prendre leur temps. Faites glisser vos pieds s’ils traînent les pieds.
Vous souhaitez maximiser le taux fixe de votre ARM existant jusqu’à la période d’ajustement afin de pouvoir obtenir un taux fixe plus long sur le back-end. Étant donné que cette hypothèque a duré près de 4 mois, j’ai gagné deux mois supplémentaires de « temps libre ». Mon prochain changement de taux d’intérêt aura lieu en août 2021 au lieu de juin 2021. En d’autres termes, j’ai pu utiliser mon précédent ARM 5/1 à 2,625 % pendant 4 ans et 2 mois.
À retenir n°4 : Soyez diligent tout au long du processus
Non seulement vous devez déterminer le bon moment pour le verrouillage du refinancement, mais vous devez également obtenir l’approbation. J’ai eu le bon timing en un an lorsque le rendement des obligations à 10 ans s’est effondré. Mais je n’ai pas réussi à obtenir l’approbation parce que je n’avais pas encore deux ans de revenus d’indépendant.
J’ai continué à surveiller le marché obligataire jusqu’à ce que les taux s’effondrent à nouveau début février 2016, lorsque le marché boursier a chuté de 10 %. Les banques veulent votre entreprise. Ils feront donc tout leur possible pour le gagner. Ce sont les régulateurs et les assureurs qui rendent les choses difficiles.
À retenir n°5 : Restez flexible dans votre quête de refinancement
Si cela se produit, il existe une opportunité de refinancement entre le 1er janvier et le 15 avril, merveilleux ! Le refinancement pendant la saison des impôts rend le processus plus facile car vous devez de toute façon rassembler tous vos documents pour l’IRS. Il n’y a qu’environ 20 % de documents supplémentaires que vous devez rassembler pour votre demande de prêt hypothécaire, par exemple des fiches de salaire mensuelles, une preuve d’assurance habitation, une preuve d’emploi de consultant, etc.
Vous devrez peut-être ou non faire vos impôts pour l’année précédente pour que votre prêt hypothécaire soit approuvé. Je ne l’ai pas fait parce que j’ai déposé une prolongation en raison d’une déclaration K-1 retardée. Ils m’ont juste demandé d’envoyer une preuve de prolongation.
Plus besoin de refinancer cette propriété !
Je suis fatigué. Je suis propriétaire de cette propriété refinancée depuis 2005 et je n’ai plus jamais l’intention de la refinancer. Étant donné que j’ai pu rembourser une de mes propriétés locatives en 12 ans, je souhaite absolument rembourser cette propriété en 20 ans ou moins (2025). Oui, 850 000 $, c’est une lourde dette à rembourser en neuf ans, mais je vais essayer !
Ma stratégie consistera à attendre la quatrième ou la cinquième année pour voir à quoi ressemblent les taux et l’économie avant de verser plusieurs sommes forfaitaires. 2,375 % est tout simplement un taux trop bas pour que je puisse rembourser de manière agressive plus tôt.
Je n’ai pas encore regretté d’avoir remboursé mon hypothèque de 464 000 $ sur un bien locatif au début de 2015. Je doute que j’aurai des regrets d’avoir remboursé cette hypothèque plus importante plus tôt lorsque le moment sera enfin venu.
Mise à jour: J’ai également remboursé 815 000 $ d’hypothèque en 2017 en vendant ma location unifamiliale. Cela fait du bien de se désendetter alors que le marché haussier commence à montrer des signes de fissures dans les actions et l’immobilier. 2018 a été une année en baisse pour le S&P 500, tandis que le prix médian de l’immobilier à SF a chuté de 11,5 % par rapport à son sommet de 2018.
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Ce qu’il a fallu pour réussir à refinancer mon prêt hypothécaire est un article original de FinancialSamurai.com.
