Le refinancement peut s’avérer judicieux dès maintenant, car les taux hypothécaires sont bas, mais il pourrait augmenter à mesure que l’économie se redresse. Cependant, si vous avez du mal à payer votre prêt hypothécaire, vous envisagez peut-être de vous retirer. Si vous le faites, il existe des États sans recours dans lesquels vous pouvez renoncer à votre prêt hypothécaire sans que la banque ne s’en prenne à vos autres actifs.
Disons que vous êtes tellement sous-marin sur votre prêt hypothécaire que vous pensez qu’il n’est pas logique de continuer à payer parce que vous ne pensez pas que la valeur se rétablira un jour.
Cela s’est souvent produit pendant la crise financière de 2008-2009. Les propriétaires ont tout simplement abandonné parce que les banques étaient très obstinées à permettre aux propriétaires sous-marins de se refinancer. En conséquence, de nombreux propriétaires ont tout simplement arrêté de payer.
Vous êtes-vous déjà demandé pourquoi il y a eu autant de saisies immobilières dans des États comme la Californie, l’Arizona et le Nevada ? Je vais vous le dire. Ce sont des États sans recours.
Les 12 États sans recours
Voici les 12 États sans recours dans lesquels vous pouvez renoncer à votre prêt hypothécaire et ne pas laisser les prêteurs s’en prendre à vos autres actifs. Bien entendu, chaque État disposera de méthodes différentes pour tenter de récupérer ses créances douteuses.
- Alaska
- Arizona
- Californie
- Connecticut
- Idaho
- Minnesota
- Caroline du Nord
- Dakota du Nord
- Oregon
- Texas (oui pour les prêts sur valeur domiciliaire, les première et deuxième hypothèques pourraient être sollicitées pour recours)
- Utah
- Washington
Si vous possédez une propriété dans l’un de ces États et possédez des actifs importants ailleurs, vous pouvez légalement remettre les clés à la banque et vous exonérer de l’hypothèque sans pénalité sur vos autres actifs !
L’avantage des États sans recours
Voici un exemple de retrait d’un prêt hypothécaire si vous vivez dans l’un des États sans recours.
Vous avez un million de dollars en banque et vous avez acheté une maison pour 800 000 $ il y a plusieurs années en contractant une hypothèque de 750 000 $. Le marché immobilier s’effondre et la valeur de la maison s’élève désormais à 400 000 $. Vous avez déjà payé 50 000 $ de capital hypothécaire au fil des ans.
300 000 $ de votre prêt hypothécaire ne sont désormais pas garantis (solde hypothécaire de 700 000 $ – valeur de la propriété de 400 000 $), ce qui signifie que votre maison est désormais une dette sous-garantie.
Parce que vous vivez dans un état sans recours, si vous remettez la garantie (votre maison), votre prêteur ne peut pas recouvrer la dette non garantie de 500 000 $. Le prêteur a assumé ce risque lorsqu’il a approuvé votre demande de prêt hypothécaire, et vous pouvez repartir avec votre million de dollars en espèces et vivre heureux pour toujours.
Cependant, disons que vous avez acheté la maison pour 800 000 $ avec une hypothèque de 300 000 $, puis que quelques années plus tard, vous avez contracté une deuxième hypothèque d’une valeur de 500 000 $. Le marché immobilier s’effondre et la maison vaut désormais 100 000 $, ce qui vous laisse tête en bas sur la maison de 300 000 $.
Si vous remettez la maison, vous pouvez renoncer à la première hypothèque de 300 000 $, mais vous êtes toujours responsable de la deuxième hypothèque de 300 000 $. Puisque vous n’avez plus de garantie, la deuxième hypothèque est désormais une dette non garantie. Les dettes non garanties peuvent être libérées en cas de faillite.
Option de faillite pour l’immobilier
Si vous souhaitez déclarer faillite, le million de dollars en espèces est un problème. Puisque vous disposez de l’argent nécessaire, le tribunal va dire que vous devez rembourser votre deuxième hypothèque. Mais qui possède 1 million de dollars de liquidités dans cette économie ? De manière plus réaliste, vous disposez de 1 000 $ en espèces.
Chapitre 13 Faillite
Si votre revenu est supérieur à la médiane, vous avez droit à un Faillite du chapitre 13. Dans une faillite du chapitre 13, la dette n’est pas complètement effacée, mais est plutôt consolidée et restructurée en un paiement mensuel abordable. Le débiteur crée un plan de remboursement abordable sur trois à cinq ans pour rembourser une partie de la dette totale.
Chapitre 7 Faillite
Si votre revenu mensuel est inférieur à la médiane de l’État dans lequel vous vivez, vous avez droit à une Faillite du chapitre 7ce qui représente une liquidation et une libération totales de toutes vos dettes, y compris la deuxième hypothèque de 300 000 $. L’ardoise est effacée et vous obtenez un « nouveau départ » pour commencer à reconstruire votre crédit. Vous êtes éligible à un nouveau prêt immobilier FHA 2 ans après la libération de votre faillite.
Si vos créanciers vous harcèlent ou si un créancier vous a assigné une assignation au tribunal, si vous faites face à une reprise de possession ou à une forclusion, ou si vous ne payez que le solde minimum de vos cartes de crédit, vous devriez sérieusement envisager de déclarer faillite.
Si vous avez l’impression que vos finances échappent à votre contrôle, la faillite est le « nouveau départ » dont vous avez besoin pour reprendre votre santé financière en main.
La plupart des faillites sont causées par l’un des trois événements suivants : perte d’emploi/faillite d’entreprise, urgence médicale ou urgence familiale. Vous avez peut-être très bien vécu selon vos moyens, mais vous avez ensuite perdu votre emploi et n’avez pas payé vos paiements.
Un paiement manqué peut faire passer votre taux d’intérêt de 8 % à 39 %, provoquant une croissance rapide et incontrôlable de votre dette. Peut-être que vous ou un de vos proches avez subi une crise cardiaque, entraînant des milliers et des milliers de dollars de frais médicaux que vous ne pouvez tout simplement pas gérer.
Est-il bien ou mal de renoncer à un prêt hypothécaire si vous en avez les moyens ?
En Californie, de nombreuses personnes possédant des actifs importants ont simplement renoncé à leur prêt hypothécaire lors de la crise financière précédente. Après tout, la Californie fait partie des États sans recours.
Financièrement, cela a du sens, surtout si vous avez très peu mis de côté. Légalement, vous avez également le droit de vous retirer. Après tout, les banques ont fait preuve de diligence raisonnable et ont pris la décision de vous prêter de l’argent. Personne n’a forcé les banques à faire quoi que ce soit, car ce sont les profits perçus qui les ont poussées à prêter.
Bien sûr, pendant les 7 premières années, votre excellent crédit de 780+ pourrait être ramené à 570. Mais si vous vivez dans une autre belle propriété et dans une autre maison de vacances à Malibu, qu’importe que vous ne puissiez pas obtenir plus de crédit ou non ? Vous vivez déjà votre rêve et faites une pause après un investissement immobilier qui a mal tourné.
Personnellement, je ne renoncerais jamais à mes dettes parce que cela me semble extrêmement déshonorant. Même si j’ai acheté une propriété de vacances qui s’est effondrée pendant la crise, j’ai continué à payer l’hypothèque chaque mois comme convenu jusqu’à ce jour.
Ceux qui ont abandonné leur propriété entre 2008 et 2010 n’ont pas vu leur valeur nette rebondir. Au lieu de cela, ils ont pris beaucoup de retard parce que le marché boursier et le marché immobilier ont connu une énorme reprise depuis 2009-2010.
Si vous envisagez d’acheter une propriété, achetez une propriété et conservez-la sur le long terme. Les coûts de transaction sont mortels, et vendre en période de ralentissement anéantit non seulement vos capitaux propres, mais peut également vous abandonner définitivement pour le reste de votre vie.
Soyez discipliné concernant l’achat d’une propriété pendant une pandémie
La demande immobilière explose au cours de la nouvelle décennie parce que les taux hypothécaires sont à des niveaux historiquement bas. Les gens veulent également posséder de plus belles maisons et de vrais biens. Par conséquent, si vous envisagez d’acheter une propriété, acheter avant l’immunité collective peut être une bonne idée.
La demande immobilière dans les États sans recours comme le Texas et Washington reste très élevée. Ces deux États n’ont pas non plus d’impôt sur le revenu.
L’année 2020-2021 n’est pas comme 2008-2009, où les acheteurs de maison ont été surmenés. Les banques ont été beaucoup plus strictes depuis la précédente crise financière. Aujourd’hui, la cote de crédit moyenne d’un emprunteur hypothécaire approuvé est de 770. Les acheteurs de maison suivent également de bonnes règles d’achat de maison, comme ma règle des 30/30/3. De plus, de nombreux capitaux propres se sont accumulés sur le marché immobilier.
Assurons-nous simplement que notre économie ne connaisse pas à nouveau une rechute d’implosion immobilière. Nous avons suffisamment de problèmes économiques et sanitaires à résoudre !
Si vous vivez dans l’un des États sans recours, vous devez quand même faire les calculs et vous assurer que vous pouvez vous permettre d’acheter une maison confortablement. Ce n’est pas parce que vous pouvez quitter une propriété sans autant de conséquences dans un état sans recours que vous devriez le faire.
Recommandation immobilière
Si vous n’avez pas la mise de fonds nécessaire pour acheter une propriété, si vous ne voulez pas vous occuper des tracas de la gestion immobilière ou si vous ne voulez pas immobiliser vos liquidités dans l’immobilier physique, jetez un œil à Collecte de fonds, l’une des plus grandes sociétés de crowdsourcing immobilier aujourd’hui avec plus de 3 milliards de dollars d’actifs sous gestion.
L’immobilier est un élément clé d’un portefeuille diversifié. Le crowdsourcing immobilier vous permet d’être plus flexible dans vos investissements immobiliers en investissant au-delà de votre lieu de résidence pour obtenir les meilleurs rendements possibles.
Personnellement, j’ai investi plus d’un million de dollars dans 18 projets immobiliers financés par le crowdfunding à travers le Heartland et le Sud. J’aime gagner un revenu passif et me diversifier en dehors de mes avoirs coûteux à San Francisco. Fundrise est un sponsor de longue date de Partageons l’Éco et Partageons l’Éco est un investisseur dans les fonds Fundrise.
Les États sans recours sont un article original de Partageons l’Éco. J’aide les gens à atteindre la liberté financière depuis 2009.
