Cet article discutera du type d’immeuble de placement à acheter afin de maximiser les retours sur investissement. L’achat de propriétés locatives est aujourd’hui l’un de mes investissements préférés. La capacité de bénéficier de la hausse des loyers et des prix de l’immobilier est un puissant créateur de richesse.
Pendant des années, j’ai regretté d’avoir acheté une maison unifamiliale à San Francisco au lieu d’une propriété multifamiliale. Si j’avais acheté une propriété multifamiliale à la place, j’aurais pu générer plus de revenus passifs si je l’avais fait.
Même si l’idée était de devenir notre maison unifamiliale de quatre chambres, cela nous semblait un gaspillage entre-temps avec seulement nous deux. J’ai donc finalement décidé de louer la chambre du rez-de-chaussée à un professeur de collège pour un loyer inférieur au marché. J’ai toujours eu un faible pour les enseignants, et cela me faisait du bien d’aider quelqu’un qui gagnait moins de 36 000 $ par an à trouver une place dans un bon quartier, à distance de marche du travail.
Avec l’argent que j’ai dépensé pour acheter la maison en 2005, j’aurais pu acheter un immeuble de deux logements avec un appartement de 1 300 pieds carrés, 2/1,5 à l’étage et un appartement de taille similaire 2/1,5 en bas. J’aurais pu vivre dans un logement et louer l’autre logement pour un maximum d’efficacité et de profits, peut-être à hauteur de 150 000 à 300 000 dollars de plus sur 10 ans.
De plus, avoir des unités plus petites offrirait plus de flexibilité pour accepter de nouvelles opportunités d’emploi – comme l’offre importante à New York que j’ai refusée – en raison de ma perception à l’époque qu’il serait plus facile de louer un condo 2/1,5 contre un 4/3,5 SFH.
Ensuite, j’ai loué toute ma maison et j’ai changé d’avis. Cet article discutera du type d’immeuble de placement à acheter. La décision est basée sur vos revenus, votre richesse, vos besoins de subsistance et vos perspectives.
Quel type d’immeuble de placement acheter ? Maison unifamiliale, condo ou multi-unités
Les choix d’immeubles de placement à acheter comprennent :
- Maison unifamiliale
- Copropriété
- Multi-unités (multifamiliale)
Pour la plupart des gens, ces types de propriétés physiques sont les seules options. Ces trois types de propriétés peuvent être louées.
La sagesse conventionnelle dit que si vous pouvez vous permettre une maison unifamiliale, achetez-en une, car elle a tendance à moins décliner en cas de correction et à augmenter davantage en cas de marché haussier.
Vous avez plus de possibilités d’agrandir une maison unifamiliale, alors que vous êtes coincé avec l’empreinte d’un condo. Si vous n’avez pas les moyens d’acheter un SFH, achetez un condo, une coopérative ou un TIC.
Pour ceux qui ont une petite famille, ou pas de famille, et qui recherchent les meilleurs rendements financiers, achetez une propriété à logements multiples. L’idée est qu’en divisant votre propriété, vous pouvez maximiser les revenus locatifs car le rendement locatif est décroissant sur le nombre de chambres.
Par exemple, un appartement d’une chambre peut être loué pour 3 500 $ à San Francisco, mais un appartement de deux chambres de qualité similaire ne sera pas loué pour 7 000 $. L’appartement de deux chambres sera probablement loué entre 4 500 et 5 500 dollars. Pendant ce temps, un appartement de trois chambres de qualité similaire sera probablement loué entre 6 500 et 7 500 dollars au lieu de 3 500 dollars X 3 = 10 500 dollars.
En d’autres termes, du point de vue d’un propriétaire, il peut être préférable de posséder plusieurs petits logements dans un même immeuble pour gagner le plus d’argent possible. Du point de vue du locataire, vous en aurez pour votre argent en louant un logement plus grand avec plusieurs colocataires.
Tout semble logique, n’est-ce pas ? C’est ce que je pensais jusqu’à ce que je décide de maximiser mon revenu passif en louant ma maison et en achetant une maison plus petite en 2014.
Voici les détails de mon bien locatif SFH :
Nombre de chambres : 4
Nombre de salles de bain : 3,5
Type de propriété : maison unifamiliale
Prêt hypothécaire : 4 300 $ par mois (2 200 $ de capital, 2 100 $ d’intérêts)
Taxes foncières : 1 600 $ par mois
Assurance + Divers : 300 $ par mois
Coût total : ~ 6 200 $ (~ 4 100 $ net après déductions et 1 900 $ après le principal)
Loyer : 8 700 $ par mois
Nombre de locataires : 4
Du point de vue des flux de trésorerie bruts, il me faudrait louer la maison pour au moins 6 200 $ par mois pour atteindre le seuil de rentabilité. Du point de vue des flux de trésorerie nets, après déduction des intérêts hypothécaires et des impôts fonciers, il me faudrait environ 4 100 $ pour atteindre le seuil de rentabilité.
Et étant donné que 2 200 $ sur les 4 300 $ de remboursement du capital hypothécaire, j’aurais besoin d’environ 1 900 $ par mois pour fonctionner complètement, avec un remboursement du principal de 2 200 $ compensé par une perte de trésorerie de 2 200 $ chaque mois.
Surmonter une crise grâce à l’immobilier d’investissement
Au plus fort de la crise financière, le loyer de ma maison se situait autour de 6 000 dollars. Je le sais parce que j’étais en mode réduction des coûts et je voulais voir combien je pourrais obtenir si je devais louer ma maison et rentrer chez moi à Hawaï. Un dirigeant de Bank of America m’a proposé 6 500 $, ce que j’ai finalement refusé. Je n’avais aucune chance de vendre des actifs pendant la crise si je n’y étais pas obligé.
Je n’aurais jamais imaginé pouvoir louer ma maison pour près de 8 000 $. Mais après avoir fait quelques études de marché et vu de grands condos de trois chambres coûtant 8 500 $ dans les quartiers les plus agréables de mon quartier, j’ai pensé que je mettrais une liste à 8 400 $ et que je verrais ce qui se passerait. Il s’avère que la demande était si forte que mes locataires existants ont accepté une augmentation de 300 $ à 8 700 $ pour un an.
Le flux de trésorerie brut est donc de 2 500 $ par mois, et 4 700 $ par mois s’ajoutent à ma valeur nette puisque 2 200 $ de mon hypothèque représentent le capital. Il existe également des coûts d’amortissement hors trésorerie, ce qui réduit encore la facture fiscale.
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Et si j’achetais plutôt un immeuble de deux logements ?
Si je divise 8 700 $ par deux, j’obtiens 4 350 $. 4 350 $ est à peu près dans la fourchette pour un 2/1,5 dans la partie nord de San Francisco. 80 % des condos 2/1,5 que je consulte en ligne coûtent entre 3 800 $ et 5 000 $ par mois. Je possède également un condo 2/2 bien situé, facturé 4 000 $ par mois, je connais donc très bien le marché des condos 2/X.
Je viens de dire que les propriétaires devraient pouvoir obtenir un loyer plus élevé pour les petits logements. Alors, comment se fait-il que 8 700 $ par mois pour un SFH 4/3,5 ait un loyer similaire à celui de deux condos 2/1,5 ? Eh bien, je pourrais perdre 1 300 $ par mois en possédant un SFH puisque la fourchette supérieure pour un condo 2/1,5 est d’environ 5 000 $ (5 000 $ X 2 = 10 000 $ – 8 700 $ = 1 300 $).
Mais voici le kicker. En tant que personne de 38 ans qui n’a plus la même énergie pour traiter avec les gens et qui a découvert la création de produits en ligne comme la meilleure forme de revenu passif, je suis très heureuse de ne pas avoir deux groupes de personnes avec qui traiter ! J’accepterais volontiers 1 300 $ de moins par mois en loyer pour ne pas avoir à passer 2 fois plus de temps à régler les problèmes des locataires. Plus nous vieillissons, plus nous souhaitons simplement simplifier la vie.
Situation actuelle des locataires
À l’heure actuelle, j’ai un locataire principal, qui paie automatiquement électroniquement le loyer SFH chaque mois. Le locataire principal est également responsable de garder la maison en bon état et de se coordonner avec moi en cas de problème. Le processus est simple, même s’il y a quatre personnes dans la maison.
Si j’avais deux condos à louer, les responsabilités feraient plus que doubler. Je devrais gérer deux contrôles distincts, deux cuisines, deux chauffe-eau, deux réseaux électriques, deux étages, etc. Il n’y a aucune garantie non plus qu’il n’y aurait que deux personnes dans chaque condo 2/1,5.
Il pourrait y avoir une famille de trois ou quatre personnes dans chaque unité, ce qui ferait un total de deux occupations de condos de 6 à 8 contre 4 pour ma maison. De plus, je devrais probablement faire face à un chiffre d’affaires beaucoup plus important. Surtout si les deux personnes vivant dans chaque condo ne sont pas en couple.
Je peux facilement estimer qu’avoir deux unités représente au moins le double du travail. Je possède un condo ailleurs dans la ville et c’est mon expérience. La locataire va bien, mais elle a eu une multitude de colocataires au cours des deux seules années où elle est là. Il faut du temps pour examiner un nouveau locataire, se coordonner avec l’immeuble pour le laisser emménager, consulter le règlement de l’association, percevoir une caution, changer d’annuaire, etc.
Maison unifamiliale comme immeuble de placement
La facilité d’entretien d’une maison unifamiliale par rapport à un immeuble à logements multiples constitue un énorme attrait pour les petits propriétaires comme moi qui n’emploient pas de gestionnaires immobiliers. Plus nous vieillissons et nous nous enrichissons, moins nous voulons traiter avec les autres et moins nous nous soucions de l’argent.
je pense toujours acheter une propriété à logements multiples avec l’intention d’habiter dans un logement et de louer les autres logements est la meilleure solution pour créer une richesse maximale. Il est simplement préférable de le faire lorsque vous êtes plus jeune. Être propriétaire résidant signifie que vos locataires seront probablement plus respectueux avec vous dans l’immeuble et qu’il vous sera beaucoup plus facile de coordonner l’entretien.
Pour moi, avoir plus de 1 000 pieds carrés d’espace habitable par personne, c’était trop. C’est du gaspillage, comme si vous aviez trop de vêtements que vous ne portez pas dans le placard. Pendant ce temps, certaines familles gèlent pendant l’hiver parce qu’elles n’en ont pas assez.
Achetez une propriété pour un meilleur style de vie en premier, les revenus locatifs ensuite et l’appréciation du capital en troisième. Vous ne pourrez peut-être pas obtenir un revenu locatif maximum si vous décidez un jour de louer votre maison et d’acheter un autre logement formidable, mais l’avantage de profiter de votre argent l’emporte de loin sur l’avantage d’essayer de gagner plus d’argent avec de l’argent.
La réalité est que le marché de l’immobilier unifamilial est très fort après la pandémie. Les postes vacants diminuent et les loyers augmentent. Par conséquent, investir dans l’immobilier unifamilial est à mon avis un investissement judicieux à long terme. Je possède actuellement trois maisons unifamiliales et j’en achèterais une autre si j’en avais l’argent.
Quel type d’immeuble d’investissement acheter Récapitulatif :
- Les maisons unifamiliales offrent généralement une meilleure appréciation du capital, un plus grand potentiel d’expansion, une plus grande flexibilité en matière de type de locataire et potentiellement moins de rotation des locataires. L’inconvénient comprend davantage d’entretien pratique et un rendement locatif plus faible. Pour ceux qui souhaitent vivre dans la maison, y apporter des améliorations, puis la louer, un SFH est le meilleur investissement immobilier.
- Les copropriétés sont généralement moins chères à acquérir et peuvent offrir un rendement locatif plus élevé. L’inconvénient comprend les frais HOA et les réglementations HOA qui peuvent restreindre la liberté de location et réduire les bénéfices locatifs. Vous êtes le roi de votre condo, mais pas le roi du domaine commun. Pour ceux qui n’ont pas les moyens d’acquérir une maison unifamiliale ou qui aiment consacrer moins de temps à l’entretien, ils devraient envisager un condo.
- Les immeubles à logements multiples offrent un revenu de rendement locatif maximal et une grande flexibilité en matière de type de locataire. Le principal inconvénient réside dans des taux de rotation potentiellement plus élevés et une gestion beaucoup plus active de la part du propriétaire. Vérifiez également les lois sur le contrôle des loyers. À San Francisco, les immeubles à logements multiples sont sous contrôle des loyers, mais pas les SFH et les condos. Pour ceux qui ont plus d’énergie et plus de temps, les propriétés multi-logements sont la voie à suivre.
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