Je suis toujours à la recherche des raisons pour lesquelles les choses sont comme elles sont. C’est aussi amusant de relier les points et d’élaborer une thèse d’investissement pour gagner beaucoup d’argent. Ce que j’ai récemment découvert, c’est que le revenu minimum requis pour acheter une maison étant si faible, les prix de l’immobilier peuvent encore augmenter considérablement.
Depuis des années, je fais valoir que les Américains gagnent plus et sont plus riches que nous aimons tous le penser. Et finalement, après trois ans d’attente, le US Census Bureau a publié en 2020 des données pour 2019 indiquant que le revenu médian réel des ménages a atteint 68 703 dollars. En 2025, le revenu médian réel des ménages est plus proche de 80 000 $.
68 703 $ représente un revenu sain pour la classe moyenne. La question est maintenant : Un revenu familial de 68 703 $ est-il suffisamment élevé pour s’offrir une maison au prix médian ?
Examinons les données de la California Association of Realtors (CAR) sur le revenu minimum requis par un ménage pour s’offrir un logement.
Revenu minimum admissible requis pour acheter une maison
Vous verrez ci-dessous que pour l’ensemble des États-Unis, le revenu minimum admissible requis pour acheter une maison n’est que de 54 800 $ ! Pas étonnant que le marché locatif unifamilial soit si fort !
Si ce que rapporte le CAR est exact, alors le ménage médian, qui gagne près de 69 000 dollars par an, dispose d’une bonne marge de revenu de 14 000 dollars pour acheter une maison. En d’autres termes, le ménage américain médian peut se permettre des mensualités hypothécaires 25,5 % plus élevées que les prêts hypothécaires d’une maison au prix médian.
L’indice d’accessibilité au logement traditionnel de la RCA est expliqué ici. Le calcul suppose un prix médian de la maison, un acompte de 20 %, le taux d’intérêt hypothécaire effectif moyen national sur tous les prêts hypothécaires à taux fixe et variable, et le capital, les intérêts, les taxes et l’assurance (PITI) ne dépassant pas 30 % du revenu brut d’un ménage.
De nombreux acheteurs de maison mettent moins de 20 % et dépensent plus de 30 % du revenu brut de leur ménage en PITI. Par conséquent, je dis que la définition de l’abordabilité du logement donnée par la RCA est assez précise.
Jusqu’à 25 % de hausse supplémentaire des prix de l’immobilier aux États-Unis
Si les taux hypothécaires et le revenu médian des ménages américains restent les mêmes au cours des prochaines années, alors en théorie, les prix de l’immobilier aux États-Unis connaîtront une hausse supplémentaire d’environ 25 %.
Si le prix d’une maison au prix médian aux États-Unis est actuellement de 291 300 $, alors dans quelques années, le prix potentiel d’une maison au prix médian aux États-Unis pourrait être de 364 125 $. Maintenant que cinq ans se sont écoulés depuis que j’ai publié ceci pour la première fois, le prix médian des maisons aux États-Unis dépasse en réalité les 400 000 dollars.
Bien entendu, chaque marché immobilier est différent. Les villes de 18 heures vont probablement s’apprécier plus rapidement que les villes de 24 heures à court terme. Par conséquent, vous souhaiterez peut-être diversifier vos investissements immobiliers en conséquence.
Cependant, à long terme, je reste optimiste quant aux villes ouvertes 24 heures sur 24 en raison des fortes opportunités d’emploi, des effets de réseau, etc.
Je crois que les taux hypothécaires vont rester bas pendant au moins la prochaine décennie. De plus, je pense que le revenu médian des ménages restera soutenu. Il est difficile de voir le revenu médian réel des ménages américains s’effondrer de 14 000 dollars à 54 800 dollars en plusieurs années. Même si c’est le cas, les taux hypothécaires seront probablement encore plus bas pour soutenir l’abordabilité du logement.
Il y a donc encore beaucoup de potentiel de hausse sur le marché immobilier américain. Le plus grand vent favorable est que la génération du millénaire est dans ses années de formation de famille.
Survivre dans une ville chère
Maintenant que j’ai présenté un argument optimiste en faveur du prix médian de l’immobilier aux États-Unis, permettez-moi de concentrer mon attention sur la façon de survivre à San Francisco avec deux enfants et deux parents au foyer.
Pour suivre les dépenses de la classe moyenne, je fais attention au revenu minimum admissible requis pour acheter une maison et au coût des soins de santé. Je surveille également les frais de scolarité dans les écoles privées, ce qui relève davantage de la classe supérieure.
Un mode de vie de classe moyenne est tout ce que nous pouvons raisonnablement demander. Cependant, en raison de l’inflation, d’une concurrence féroce et d’une baisse spectaculaire des taux d’intérêt, il devient de plus en plus difficile d’atteindre le statut de vie de classe moyenne ou d’y rester.
En 2018, lorsque j’ai écrit Pourquoi les ménages doivent gagner 300 000 $ pour vivre un style de vie de classe moyenne dans une ville chère, le message a reçu de nombreuses réactions négatives. Le consensus général était que le besoin de 300 000 $ pour élever une famille était bien trop élevé, malgré le coût de la vie qui disait le contraire.
Pour être clair, le message était une réponse aux calculs de la California Association Of Realtor (CAR), pas aux miens. Nous savons maintenant que le niveau de revenu est plus proche de 322 000 $, soit 7,3 % de plus. Voir les derniers chiffres ci-dessous.
Vérification croisée du revenu minimum admissible
322 000 $, cela semble être un revenu minimum important. Cependant, si vous suivez ma règle d’achat d’une maison 30/30/3, 322 000 $ n’est en réalité pas suffisant ! En effet, le prix médian des maisons à San Francisco est d’environ 1 600 000 $. Par conséquent, un ménage devrait gagner un revenu médian plus proche de 533 334 $.
Mais j’ai également dit que pour les ménages vivant dans une zone chère, cela peut atteindre 5 fois leur revenu familial. Cela est principalement dû à une baisse spectaculaire des taux hypothécaires. Par conséquent, 322 000 $ X 5 = 1 610 000 $, ce qui correspond parfaitement au prix médian des maisons à San Francisco.
Heureusement, les revenus à six chiffres valent un centime dans des endroits comme la Bay Area. La rémunération de départ moyenne des diplômés universitaires rejoignant les grandes technologies est supérieure à 100 000 $. La plus grande difficulté pourrait être de trouver un acompte de 20 % plus un coussin de liquidités ou de titres liquides de 10 %.
Une hypothèque de 1 288 000 $ après une mise de fonds de 20 % à un taux hypothécaire de 3 % ne coûte que 5 430 $ par mois. 5 430 $ représente 20 % abordable d’un revenu mensuel brut du ménage de 26 833 $ (322 000 $ par an).
Passons maintenant aux coûts des soins de santé.
Les coûts des soins de santé augmentent
Si un ménage est indépendant ou au chômage, il devra supporter l’intégralité du coût des primes d’assurance maladie de sa famille. D’après mes recherches sur les forfaits Gold et Platinum, le coût annuel pour une famille de quatre personnes se situera entre 27 000 $ et 30 000 $ pour 2021+.
Espérons qu’au moins un des conjoints travaille et bénéficie de soins de santé subventionnés. Cela dit, il est beaucoup plus difficile pour un conjoint de gagner seul le minimum requis de 322 000 $.
Jetez un œil aux détails de ces deux véritables plans familiaux d’assurance maladie que nous envisageons. Est-ce que 2 532 $/mois pour les soins de santé vous semblent raisonnables ?
Une lutte pour les retraités endettés
La dette hypothécaire est la raison pour laquelle un revenu minimum de 322 000 $ par an est nécessaire pour mener une vie de classe moyenne dans une ville chère. Le revenu minimum requis pour acheter une belle maison est trop bas.
Si vous êtes en mesure de payer comptant pour votre maison ou de rembourser votre maison, un revenu familial de 322 000 $ par an devient inutile. Il suffit de prendre le versement hypothécaire de 5 430 $/mois (65 150 $/an) sur une maison au prix médian après avoir déposé 20 % et de le soustraire de 322 000 $ pour obtenir un nouveau revenu minimum requis de 256 850 $ (21 404 $ par mois).
Mais même la nécessité de gagner 21 404 $ par mois semble inutile avec un prêt hypothécaire. Disons que vous avez deux enfants qui fréquentent une école privée pour un total de 10 000 $/mois. Il vous reste 11 404 $ par mois pour la nourriture, les vêtements, l’entretien, les taxes, les déplacements et le transport.
Un revenu de 256 850 $ par an pour un ménage sans dettes devrait être plus que suffisant. Ma famille de quatre personnes vit confortablement avec moins de cela par an.
La tentation de tricher sur les revenus passifs
À mesure que le coût de la vie augmente, les retraités ou les personnes souhaitant prendre leur retraite sont de plus en plus tentés de tricher sur ce qui est considéré comme un revenu passif.
Au lieu de simplement inclure les revenus des investissements comme seule source de revenus passifs, certaines personnes ont commencé à inclure les revenus actifs de leur activité en ligne, les revenus de conseil, les revenus de livraison de nourriture, et bien plus encore, comme sources de revenus passifs.
La tricherie peut temporairement vous aider à vous sentir mieux à l’idée de quitter un emploi bien rémunéré. Mais au fond, vous vous sentirez mal en sachant que vous n’avez pas vraiment atteint votre indépendance financière.
Une meilleure solution consiste simplement à admettre que vous n’êtes pas financièrement indépendant. De cette façon, vous êtes mentalement libre d’essayer activement de gagner plus de revenus. Dans un environnement de taux d’intérêt durablement bas, nous devons nous adapter.
Continuez à planifier quelques années à l’avance
Après que les lecteurs ont commencé à dire que j’étais un échec de la retraite anticipée parce que je voulais retourner au travail en 2018 pour me préparer à un éventuel ralentissement économique, j’ai décidé d’accepter les critiques et d’accrocher une lanterne à mon échec. Dès que j’ai pleinement accepté l’échec, j’ai commencé à gagner beaucoup plus d’argent.
Je suis très reconnaissant pour les critiques constantes afin d’améliorer mes finances et le mode de vie de notre famille. Alors s’il vous plaît, continuez comme ça !
En pensant quelques années à l’avance avant la naissance de notre fille, nous avons pu mieux nous préparer financièrement à son coût supplémentaire. Nous avons également pu investir dans certaines valeurs qui se sont très bien comportées depuis 2018.
Finalement, nous avons pu acheter une maison unifamiliale plus grande avec de l’argent comptant en prévision d’avoir besoin de plus d’espace. Acheter une maison après l’arrivée du bébé, c’est comme faire ses courses en mourant de faim.
Le coût d’un mode de vie de classe moyenne continuera probablement d’augmenter en raison de l’inflation et des forces du marché. Mais c’est à cela que servent nos investissements ! Non seulement suivre l’inflation, mais aussi la battre solidement, année après année.
Personnellement, j’apprécie le défi d’essayer de garder une longueur d’avance financière dans l’une des villes les plus chères d’Amérique. Si nous déménageons à Honolulu à l’automne 2022, le coût de la vie y semblera relativement bon marché. Espérons juste que notre fils puisse trouver une place quelque part.
C’est formidable de pouvoir contracter des dettes à bas prix pour augmenter notre niveau de vie. C’est également tout aussi formidable de rembourser cette dette et de s’en libérer. Lorsque viendra le temps de sortir du tapis roulant des revenus, prévoyez de ne plus avoir de dettes.
Sans dette, la vie devient vraiment beaucoup plus facile.
Alternatives d’investissement immobilier
Étant donné que je pense qu’il existe un potentiel de hausse de 25 % par rapport au prix médian de l’immobilier aux États-Unis, investir dans l’immobilier est un élément essentiel de ma stratégie de création de patrimoine. Une façon d’investir dans l’immobilier à travers le pays consiste à recourir au financement participatif immobilier.
Si vous n’avez pas la mise de fonds nécessaire pour acheter une propriété, si vous ne voulez pas vous occuper des tracas de la gestion immobilière ou si vous ne voulez pas immobiliser vos liquidités dans l’immobilier physique, jetez un œil à Collecte de fonds. Fundrise propose des fonds immobiliers personnalisés pour une diversification et une exposition immobilière diversifiée.
Dans le cadre de ma stratégie de diversification immobilière en dehors de l’immobilier à San Francisco, j’ai investi 810 000 $ dans 18 opérations de financement participatif immobilier différentes à travers le pays. Fundrise est un sponsor de longue date de Partageons l’Éco et j’investis dans les fonds Fundrise.
Lecteurs, êtes-vous optimistes quant au logement étant donné que le revenu minimum admissible pour acheter une maison est si bas ? Si oui, quelle hausse de prix voyez-vous supplémentaire et dans quel délai ?
