BusinessWeek publie une liste des 10 meilleurs endroits où acheter ou louer. Voici leur formulation dans leurs mots :
« Pour créer une juste adéquation entre la possession et la location, nous avons calculé les coûts de propriété en supposant un prêt fixe sur 30 ans pour 100 % du prix d’achat sans acompte. S’ils avaient plutôt décidé de prendre en compte un acompte de 20 %, l’achat aurait été l’option la moins chère pour les 10 premiers métros de notre liste. »
Problème des meilleurs endroits pour acheter de BusinessWeek
Le problème J’ai avec cette liste, c’est que je ne vois pas les mots « Honolulu », « Newport Beach », « Malibu », « San Francisco » ou encore « Paradise » ! Partout où l’on veut vivre, c’est cher, et partout où l’on ne préfère pas vraiment vivre, c’est bon marché. Les choses sont bon marché pour une raison, et l’immobilier n’est pas différent.
Penser à immobilier de premier ordre assis au sommet d’un triangle. La base du triangle s’élargit toujours à mesure que la demande continue de croître. Pendant ce temps, il n’y a qu’un seul emplacement privilégié. N’est-il pas étonnant que les agents immobiliers parlent toujours de « emplacement, emplacement, emplacement » ? Vous pouvez aussi penser à votre emplacement des subprimes sous forme de triangle inversé prêt à basculer. Seul un très petit nombre souhaite acheter et l’offre est écrasante.
Au cours de cette correction immobilière, vous avez vu des zones chères telles que San Francisco corriger 15 à 20 % du pic, cependant, partir 1 heure vers l’est et des endroits comme Antioche et Pittsburgh ont été écrasés de 40 à 60 %.
Si vous êtes un investisseur, concentrez-vous sur les endroits où vous seriez réellement prêt à vivre. Après tout, si vous ne voudriez pas vivre dans votre propriété, pourquoi quelqu’un d’autre le ferait-il?
Une analogie similaire en matière d’achat peut être faite avec les voitures. Vous pensez peut-être que quelqu’un qui achète une production limitée Lamborghini Gallardo Spyder pour 210 000 $ est stupide avec son argent.
Mais un an plus tard, il vendra cette Lambo plus cher, ou au moins récupérera plus que s’il avait acheté une Ford Expedition toute neuve pour 48 000 $. Évidemment, cet exemple est extrême ici, étant donné que la plupart n’ont pas 200 000 $ à dépenser pour une voiture, mais vous comprenez ce que je veux dire.
Les choses sont bon marché pour une raison. Ce n’est que si vous avez les moyens financiers et que vous vivez déjà dans l’une de ces 10 villes que vous devriez envisager d’acheter. Sinon, concentrez-vous simplement sur l’achat ou la location dans ce paradis tropical et dans le meilleur emplacement possible.
En savoir plus pour voir quelles villes paradisiaques figurent dans le Top 10 de BusinessWeek !
BusinessWeek : Quand il vaut mieux acheter que louer
1. Métro de Détroit (Michigan)
Ratio propriété/location : 94%
Coût annuel de possession : 8 519 $
Coût annuel de location : 9 072 $
Détroit est surtout connue pour être le siège des trois grands constructeurs automobiles : General Motors, Ford et Chrysler. La ville a été durement touchée par la récession en raison de sa dépendance à l’égard d’une industrie automobile en difficulté. Détroit était la 11e plus grande région métropolitaine en 2007, avec une population de près de 4,5 millions d’habitants. Elle avait un taux de chômage de 17,1 % en juin, le pire de toutes les zones métropolitaines de plus d’un million d’habitants.
Je ne suis pas sûr de ce que pense BusinessWeek. Peut-être que Détroit est n°1 simplement parce que c’est très bon marché.
2. Métro de Pittsburgh (Penn.)
Ratio propriété/location : 97%
Coût annuel de possession : 8 947 $
Coût annuel de location : 9 252 $
La région de Pittsburgh, située à l’ouest de l’État, compte environ 2,3 millions d’habitants. Cette ancienne ville sidérurgique compte désormais de nombreux emplois dans les secteurs de l’éducation et des soins de santé. Heinz et United States Steel y ont leur siège social. La région a échappé au pire de la récession et affichait un taux de chômage de 7,7 % en juin.
3. Métro de Rochester (NY)
Ratio propriété/location : 113%
Coût annuel de possession : 9 523 $
Coût annuel de location : 8 448 $
Située près du lac Ontario, la région métropolitaine de Rochester compte plus d’un million d’habitants. Rochester abrite Eastman Kodak et l’Université de Rochester. Le taux de chômage de Rochester était de 8,4 % en juin, non désaisonnalisé. Au premier semestre de cette année, une maison sur 276 a reçu un avis de saisie dans la région de Rochester, selon RealtyTrac.
4. Métro de Memphis (Tenn.-Miss.-Ark.)
Ratio propriété/location : 114%
Coût annuel de possession : 8 593 $
Coût annuel de location : 7 524 $
Memphis est située sur le fleuve Mississippi et la zone métropolitaine compte plus de 1,2 million d’habitants. La ville est connue comme le berceau du rock and roll. Le domaine d’Elvis, Graceland, se trouve dans la région. FedEx, AutoZone et International Paper y ont leur siège. La région de Memphis s’est classée 43e au pays en termes d’avis de saisie au premier semestre 2009, selon RealtyTrac.
BusinessWeek a Memphis juste ici. Je concentre mes investissements en financement participatif immobilier sur Memphis et Charleston.
5. Métro de Tampa (Floride)
Ratio propriété/location : 115%
Coût annuel de possession : 10 823 $
Coût annuel de location : 9 444 $
Le sud de la Floride a été durement touché par la récession et les prix des logements à Tampa ont plongé. La métropole était la 19e plus grande du pays en 2007, avec une population de plus de 2,7 millions d’habitants. OSI Restaurant Partners et WellCare Health Plans y ont leur siège. La région de Tampa Bay dépend également de l’industrie touristique.
6. Métro de Cleveland (Tenn.)
Ratio propriété/location : 119%
Coût annuel de possession : 9 934 $
Coût annuel de location : 8 364 $
Cleveland, Tennessee, est situé dans le coin sud-est du Tennessee, près de Chattanooga. Les principaux employeurs comprennent Johnston Coca-Cola Bottling, Whirlpool et Rubbermaid. Avec une population d’environ 112 000 habitants, la région de Cleveland est l’une des plus petites de cette liste.
7. Métro de Dayton (Ohio)
Ratio propriété/location : 119%
Coût annuel de possession : 8 420 $
Coût annuel de location : 7 056 $
Les prix de l’immobilier et l’emploi à Dayton ont tous deux été touchés par la récession. Le taux de chômage dans la région était de 12,1 % en juin. La base aérienne Wright-Patterson est un employeur important dans la région.
8. Métro de Columbia (SC)
Ratio propriété/location : 123%
Coût annuel de possession : 9 885 $
Coût annuel de location : 8 016 $
Columbia est la capitale de l’État et abrite l’Université de Caroline du Sud. La zone métropolitaine comptait environ 700 000 habitants en 2007. Les principaux employeurs de la ville sont le gouvernement de l’État et l’Université de Caroline du Sud, deux secteurs qui résistent mieux à la récession que d’autres et qui ont donc été épargnés par le pire de la crise. Toutefois, le taux de chômage atteignait encore 10% en juin (non désaisonnalisé).
9. Métro d’Orlando (Floride)
Ratio propriété/location : 124%
Coût annuel de possession : 12 107 $
Coût annuel de location : 9 756 $
La région métropolitaine d’Orlando, au centre de la Floride, compte plus de 2 millions d’habitants. L’économie d’Orlando dépend fortement du tourisme des parcs d’attractions Walt Disney World, Universal Studios et SeaWorld. La zone métropolitaine s’est classée 10e en termes d’avis de saisie au premier semestre 2009, selon RealtyTrac. Le taux de chômage était de 10,8 % en juin, non désaisonnalisé.
10. Métro Dallas-Fort Worth (Texas)
Ratio propriété/location : 124%
Coût annuel de possession : 11 037 $
Coût annuel de location : 8 880 $
Les ventes de maisons dans la région de Dallas-Fort Worth sont restées stables au deuxième trimestre 2009 après plusieurs baisses, selon la National Association of Realtors. Les taux hypothécaires sont bas, ce qui en fait une bonne période pour les acheteurs de maison. La région de Dallas-Forth Worth était la quatrième plus grande région métropolitaine en 2007 et la plus grande ville de cette liste. Le taux de chômage était de 8,2 % en juin. American Airlines et ExxonMobil ont leur siège social dans la région.
Note de l’éditeur de BusinessWeek : Nous avons également pris en compte les réductions d’impôts en supposant un taux d’imposition annuel sur le revenu de 30 %. Les coûts de propriété ont été calculés à l’aide d’une hypothèque fixe de 30 ans avec un taux d’intérêt de 5,5 % et les frais d’entretien et les taxes foncières ont été estimés à environ 3 %. Les données sur les loyers du deuxième trimestre, fournies par REIS, sont une moyenne mixte de tous les types de location et incluent les réductions de loyer. Les données sur la valeur des maisons du deuxième trimestre proviennent de Zillow.com.
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