J’ai initialement écrit cet article le 3 octobre 2009, en plein cœur de la crise financière mondiale. En fin de compte, je me disais d’acheter davantage de biens locatifs.
S’il y a une chose que je regretterai dans 15 ans, c’est de ne pas avoir acheté davantage de biens locatifs. Quand mes enfants deviendront adultes, ils me demanderont : «Papa, pourquoi n’as-tu pas acheté plus de biens locatifs quand tu le pouvais ? Les prix étaient tellement bon marché à l’époque !«
Pour 2025 et au-delà, je pense que l’immobilier sera l’une des meilleures classes d’actifs à posséder. Nous passons plus de temps à la maison après la pandémie. Le travail à domicile sera une tendance à long terme qui est là pour rester. De plus, je m’attends à ce que les taux hypothécaires continuent de baisser.
Comment décider quand acheter plus de biens locatifs
Calculer le rendement locatif
Évidemment, plus le rendement locatif est élevé, mieux c’est. Pour calculer un rendement locatif, il vous suffit de diviser le loyer annuel total par votre prix d’achat envisagé.
Exemple réel dans Vallejo, Californie déchirée par la guerre. Centrale des faillites.
Prix de la maison: 250 000 $ Maison de 3 chambres et 2 salles de bains qui coûtait autrefois 500 000 $.
Loyer mensuel actuel: 1 500 $ sur la base de 10 comps dans la section location de Craigslist.
Rendement locatif : 1 500 $ X 12 = 18 000 $ / 250 000 $ = 7,2 %.
Taux hypothécaire : 6 % sur 250 000 $ si vous ne déposez pas d’argent de manière irréaliste = 1 250 $ pour un spread positif de 250 $/mois.
Les problèmes avec cet exemple sont que vous avez environ 3 000 $/an d’impôt foncier à payer, des dépenses d’exploitation inconnues et le risque de ne pas trouver de locataire pendant les 12 mois complets.
Cependant, l’avantage est que votre prêt hypothécaire ne représentera pas la totalité de 250 000 $. En effet, vous mettrez de l’argent de côté et aurez ainsi moins de mensualités. Et vous avez la possibilité de profiter d’une éventuelle reprise des prix des actifs.
Offre en espèces pour les biens locatifs
Une autre façon d’envisager un bien locatif consiste à proposer une offre entièrement en espèces.. Si vous disposez de 250 000 $ en espèces et que vous gagnez 3 % par an, seriez-vous prêt à gagner une prime de 4,2 % (rendement locatif de 7,2 % moins 3 %) pour devenir propriétaire ?
Certains diront oui, d’autres diront non et exigeront davantage. C’est de cela dont on parle quand on parle « Prime de risque sur actions » en bourse.
Chaque fois que vous examinez une propriété, vous devez considérer rendement locatif réaliste pour être sûr que vous payez un prix équitable. Et juste au cas où vous seriez confronté à des difficultés financières, vous devriez être sûr de savoir que vos frais seront couverts.
Là où vous commencez à gagner des millions, c’est lorsque vous démarrez un fonds, collectez des fonds, achetez des centaines de propriétés, utilisez un effet de levier, puis vendez une partie de votre fonds aux actionnaires. Certains appellent cela un Fiducie de placement immobilier (FPI). Cependant, commençons modestement et construisons l’empire une unité à la fois !
Les investissements immobiliers locatifs se résument à de simples calculs et à la production de revenus. À l’extrême, même si la maison de 250 000 $ perdait encore 200 000 $ de valeur, mais qu’elle se louait toujours à 18 000 $/an, c’est tout ce qui compte entre-temps.
Certes, les loyers finiront par baisser, mais ce qui se passe actuellement est une panique financière massive et une implosion de la part d’individus qui ont eu les yeux plus gros que ce qu’ils pouvaient mâcher. La valeur des actifs a diminué bien plus que la baisse des loyers, et une normalisation finira par se produire. En attendant, il vous suffit d’encaisser les revenus locatifs et d’attendre patiemment le bon moment pour sortir.
Bonne chasse aux biens locatifs !
Recommandations immobilières
Découvrez le financement participatif immobilier
Si vous souhaitez acheter une propriété à titre d’investissement ou réinvestir le produit de la vente de votre maison, jetez un œil à Fundrise, l’une des plus grandes plateformes de financement participatif immobilier aujourd’hui.
Ils permettent à chacun d’investir dans des transactions immobilières commerciales de taille moyenne à travers le pays, qui n’étaient autrefois accessibles qu’aux institutions ou aux particuliers fortunés. Fundrise est le pionnier des fonds eREIT et crée un fonds d’opportunité pour profiter des zones d’opportunité fiscalement avantageuses.
Grâce à la technologie, il est désormais beaucoup plus facile de profiter de propriétés à faible valorisation et à rendement locatif net plus élevé partout en Amérique.
