Ce qui suit est un article d’invité de Chris, un gars que j’ai rencontré alors que j’étais bloqué à Francfort, alors que je rentrais de mon voyage d’affaires en Suisse et à Majorque pour faire plus de recherches sur les pays les plus heureux du monde. Chris est confronté à un dilemme et pourrait avoir besoin de l’aide de la communauté ! -Sam
Il était tôt dans la soirée lorsque l’avion est tombé en panne et la compagnie aérienne a dû héberger tous les passagers dans un hôtel local. Pour compliquer les choses, nous n’avons pas pu récupérer nos bagages enregistrés et avons dû survivre avec le contenu de nos bagages à main. En entrant dans le hall, j’ai rapidement remarqué que la file d’attente à l’enregistrement de l’hôtel comptait 17 passagers, j’ai donc décidé d’attendre dans le bar de l’hôtel (qui était étrangement vide) pendant que mes collègues voyageurs mécontents mendiaient des chambres. Un autre passager a remarqué la longueur de la file d’attente et a opté pour le siège du bar juste à côté de moi.
Mon partenaire du bar et moi avons commencé à boire, à rire et à discuter de la possibilité de prendre un taxi pour aller en ville pour acheter des sous-vêtements propres – je ne me souviens pas combien de temps nous sommes restés assis au bar, la file d’attente à l’enregistrement était inexistante au moment où nous avons reçu les clés de la chambre, ma prise de décision était « gin tonic brouillée » et j’étais heureux d’avoir choisi de passer du temps à me faire un nouvel ami au lieu de perdre du temps dans une file d’enregistrement. Mon partenaire de bar était Sam, il m’a parlé de son parcours FS et je suis depuis un visiteur régulier du site FS.
FAIRE UN CHANGEMENT DE VIE ET D’ALLOCATION
J’ai récemment divorcé (encadré : ce n’est pas quelque chose que je recommande – processus moche et cher). En sortant de l’autre côté, j’ai réévalué ma situation financière pour m’assurer que j’étais sur la bonne voie pour maintenir un style de vie décent et planifier mes années de formation.
Dans le cadre de mon évaluation, j’ai utilisé de nombreux graphiques sur le site Web de FS : revenus, valeur nette, solde de 401 000 …. vérifiez, vérifiez, vérifiez – et je me sentais plutôt bien dans ma situation financière de nouveau célibataire. Ensuite, j’ai lu l’article « Allocation de valeur nette recommandée par âge et expérience professionnelle » et je me suis retrouvé au bord de l’hyperventilation.
Ma recommandation d’allocation de valeur nette dans le « scénario de base » (@ 45 ans) est la suivante :
40 % d’actions, 20 % d’obligations, 30 % d’immobilier et 10 % sans risque
Mon allocation nette réelle était :
30 % d’actions, 10 % d’obligations, 55 % d’immobilier et 5 % sans risque (allocation à 85 % aux actions et à l’immobilier)
Je me suis donc d’abord demandé comment diable je m’étais retrouvé dans ce gâchis d’allocation, et deuxièmement, et plus important encore, comment je pouvais faire corriger mon allocation.
Quand j’étais marié, ma femme et moi gagnions beaucoup d’argent, maximisions nos 401 000 $ chaque année, remboursions l’hypothèque de notre résidence principale à Pleasant Hill en 15 ans, conduisions des voitures de 5 à 10 ans et travaillions même à temps partiel (générant 60 000 $ supplémentaires/an) comme rembourrage financier supplémentaire.
Lorsque la crise financière mondiale a éclaté, nous n’avions aucune dette, une somme d’argent considérable et des carrières relativement sûres. L’immobilier n’était pas cher, nous avons donc acheté deux propriétés en location – un condo à Modesto (j’ai pris un nouvel emploi à Modesto et j’ai pensé que j’aurais peut-être besoin d’un endroit pour rester quelques nuits/semaine) et un condo à Benicia avec une vue imprenable sur le détroit de Carquinez.
Lorsque nous avons divorcé, l’objectif était de partager nos actifs 50/50 – une fois qu’elle a décidé qu’elle voulait définitivement la maison de Pleasant Hill, j’ai simplement déplacé les actifs sur une feuille de calcul Excel jusqu’à ce que nous soyons « égaux ».
Elle a obtenu : la maison de Pleasant Hill, ses économies de retraite et beaucoup d’argent. J’ai obtenu : les propriétés locatives Benicia et Modesto, mon épargne-retraite et un peu d’argent. En me concentrant sur le simple partage des actifs « à parts égales », j’ai raté la partie « allocation » d’actifs et j’ai ainsi créé le désordre actuel de ma répartition de la valeur nette.
Comme je travaillais à Modesto et dans ses environs, j’ai choisi de déménager dans la région. Mon bien locatif à Modesto avait été loué à une famille, alors me voilà dans un nouvel endroit, avec un nouvel état civil, un autre nouvel emploi et nulle part où vivre. Ayant l’impression d’avoir enduré suffisamment de « nouvelles » choses pendant un certain temps, je me suis accroupi pendant un an dans un petit appartement bon marché et délabré à Turlock pour me donner un peu de temps pour déterminer mon avenir financier.
SAVOIR QUE FAIRE DE MES PROPRIÉTÉS
Ma première réflexion a été de savoir quoi faire de la location Benicia ; avec un bon flux de trésorerie, pas d’hypothèque, une solide appréciation, un gestionnaire immobilier qui l’a gardé loué à des locataires solvables pendant 4 ans ininterrompus et une grosse charge d’amortissement pour maintenir les impôts sur le revenu à un niveau raisonnable, décider de le garder était une évidence.
Mes prochaines réflexions étaient quoi faire avec la location Modesto et où vivre, je l’ai résumé à 3 options :
Option n°1 : Emménagez dans la location Modesto pendant deux ans et évitez les plus-values si je décide de la vendre plus tard. Il y avait pas mal de criminalité dans le complexe Modesto, l’unité n’avait pas de garage, l’unité était petite et on pouvait littéralement entendre les voisins respirer à cause du manque d’insonorisation dans les murs entre les unités.
Option n°2: 1031 échange de la location Modesto contre une autre propriété plus adaptée à ma nouvelle vie. Une option délicate car j’aurais dû trouver le bon partenaire d’échange et après un examen rapide des coûts et de la confluence des événements dont j’aurais besoin pour que cela fonctionne, j’ai décidé que cette option prendrait beaucoup, beaucoup trop de temps.
Option n°3 : Vendez la propriété locative de Modesto, soyez critiqué par les impôts sur les plus-values et transférez les bénéfices dans un nouvel endroit où vivre.
J’ai opté pour le n°3, j’ai vendu la location à Modesto pour un solide bénéfice de 30 %, puis j’ai acheté un autre condo à Modesto que j’adore. Les gains de plafond sur le bénéfice de 30 % sur la location de Modesto ont fait beaucoup de mal (comme 12 000 $ de mal) – eh bien, la meilleure partie du paiement des impôts est que vous savez que vous avez gagné de l’argent, n’est-ce pas ?
Revenons à ma situation de résolution de la valeur nette – je pourrais vendre la location de Benicia pour un solide bénéfice de 35 % et utiliser le produit pour acheter d’autres actifs non immobiliers qui résoudront mon problème de répartition de la valeur nette. L’inconvénient est que je vais me faire tuer sur les Cap Gains (un coût de transaction énorme sur les dollars après impôts que je ne veux pas répéter) et perdre les revenus de location. Cela semble être un coût élevé pour se diversifier.
ÉLABORER UN PLAN
Eh bien, j’ai décidé de ne faire aucun changement et de laisser mon allocation de valeur nette complètement déséquilibrée pour le moment. Mon plan/pensée est le suivant :
Actions/Obligations/Retraite : J’ai plus de 15 ans pour gagner plus d’argent et maximiser mes 401 000 $ – au rythme actuel de financement de ma retraite et d’achat de fonds communs de placement avec de l’argent après impôt, je me rapprocherai d’une allocation de valeur nette appropriée lorsque j’approcherai de l’âge de la retraite.
Immobilier: J’ai actuellement trop d’exposition dans l’immobilier, je n’achèterai donc pas de biens locatifs supplémentaires.
Sans risque/espèces: Je paie régulièrement en trop mon prêt hypothécaire Modesto actuel de 33 à 50 % chaque mois dans l’espoir de retirer ma note de 30 ans dans 10 à 15 ans. Au lieu de payer trop cher mon prêt hypothécaire, je pourrais simplement effectuer le versement hypothécaire minimum et utiliser les liquidités supplémentaires pour constituer mes réserves de liquidités, acheter des fonds communs de placement, etc. – je déteste les dettes hypothécaires et je suis indécis sur cette partie de l’équation.
À court terme, je prierai chaque jour pour que le marché immobilier de Californie du Nord ne s’effondre pas comme ce fut le cas en 2007/2008, car une baisse massive de la valeur de l’immobilier ferait un énorme trou dans mon portefeuille non diversifié.
C’est mon histoire, j’espère que vous trouverez de la valeur dans mon histoire et j’ai hâte de lire les commentaires des autres adeptes de FS. Portez-vous bien. -Chris
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